Een verplichting uit het bestemmingsplan kan een bijzondere beperking zijn als bedoeld in artikel 7:15 BW

Een verkoper heeft een woning verkocht aan een collega gelegen naast een bedrijf waarin zij beiden werkzaam zijn. Nadat de koper niet meer werkzaam is in het achtergelegen bedrijfspand, ontvangt de koper een brief van de gemeente waarin staat dat de woning krachtens het bestemmingsplan een dienstwoning is. Nu de koper niet meer betrokken of werkzaam is voor dit bedrijf vordert de gemeente dat de koper de woning verlaat. Naar aanleiding hiervan heeft koper de koopovereenkomst ontbonden en vordert koper dat verkoper meewerkt aan de teruglevering van de woning onder terugbetaling van de koopprijs.

Het Hof Amsterdam (17 juli 2012, nr 200.074.226/01 (LJN BY7686) heeft bepaald dat deze publiekrechtelijke verplichting een bijzondere beperking als bedoeld in artikel 7:15 BW is en verkoper in beginsel verplicht was om de woning zonder deze beperking aan de koper te leveren, ondanks het feit dat in het plangebied op alle bij bedrijven gelegen woningen de beperking ‘dienstwoning’ ligt. Die beperking geldt immers alleen voor gebouwen waarin gewoond wordt en ter zake van die gebouwen geldt telkens alleen de bijzondere, specifieke binding met het nabijgelegen bedrijf. In dat verband is niet van belang dat de gevolgen van deze beperking zich op het tijdstip van de levering van de woning nog niet voordeden omdat koper toen nog wel werkzaam was bij het bedrijf in het achtergelegen pand. De afwezigheid van de gevolgen doet immers niet af aan de aanwezigheid van de beperking. Dat in de koopovereenkomst is bepaald dat het verkoper niet bekend is of het voorgenomen gebruik als woonhuis op publiekrechtelijke gronden niet toegestaan zou zijn, doet niet af aan de verplichting van artikel 7:15 BW. Het bepaalde in artikel 7:15 lid 1 BW kent immers geen uitzondering voor bijzondere lasten of beperkingen waarmee de verkoper niet bekend was. Dergelijke lasten en beperkingen liggen in de risicosfeer van de verkoper. Bij de toepassing van artikel 7:15 lid 1 BW gaat het erom dat koper slechts die bijzondere lasten en beperkingen behoefde te verwachten die hij uitdrukkelijk heeft aanvaard. Ook het betoog van verkoper over de onderzoeksplicht van koper wordt verworpen omdat de verplichting van de verkoper uit hoofde van artikel 7:15 lid 1 BW zo fundamenteel is dat er geen uitzondering wordt gemaakt voor lasten die de koper had kunnen kennen. Verkoper zou wel zijn ontslagen van zijn verplichtingen uit hoofde van artikel 7:15 BW als koper de bestemming ‘dienstwoning’ uitdrukkelijk zou hebben aanvaard.