Op 19 januari 2016 heeft een ruime meerderheid in de Tweede Kamer ingestemd met het wetsvoorstel Energieprestatievergoeding, afgekort EPV. Doel van het wetsvoorstel is het stimuleren van verhuurders tot energiebesparing door het realiseren van ‘nul-op-de-meter’ woningen. Om dit doel te bereiken krijgen verhuurders en huurders de mogelijkheid om een energieprestatievergoeding overeen te komen. Huurpartijen kunnen afspreken dat de huurder een vaste vergoeding betaalt voor een gegarandeerde energieprestatie als gevolg van energiebesparende en energieleverende voorzieningen die door de verhuurder worden aangebracht.
De EPV biedt voordelen aan zowel verhuurders als huurders. Verhuurders krijgen een wettelijke mogelijkheid om investeringen in duurzaamheid in redelijkheid terug te verdienen. Huurders krijgen door de investeringen enerzijds lagere woonlasten, terwijl zij anderzijds worden beschermd tegen te hoge vergoedingen die zij voor de geleverde energie aan hun verhuurders moeten betalen.
Achterliggende reden van het wetsvoorstel is het Energieakkoord voor duurzame groei dat het kabinet op 13 september 2013 met ruim 40 partijen in Nederland heeft gesloten. Het Energieakkoord streeft naar een aandeel van 16 procent hernieuwbare opwekking in 2023 en een vermindering van 80 tot 95 procent van de CO2 uitstoot in 2050. Daarbij moet van het voorstel een stimulans uitgaan om vooruit te lopen op Europees en Nederlands beleid om de energieprestatie van nieuwbouwwoningen per 2020 op het niveau van bijna geheel energieneutrale nieuwbouw te brengen.
Wat is een Nul-op-de-meter woning?
Onder een nul-op-de-meter woning wordt verstaan een woning die onder andere door middel van zeer goede isolatie een zeer lage warmtevraag heeft. In deze warmtevraag wordt volledig voorzien door middel van op de woning opgewekte duurzame energie. Daarnaast wordt op de woning voldoende duurzame energie opgewekt om bij gemiddelde klimaatomstandigheden en gemiddeld gebruik in de energiebehoefte van de woning en haar bewoners te voorzien. Hierbij is het type woning of het bouwjaar van de woning niet relevant. Ook voor een nieuwbouwwoning die voldoet aan de gestelde eisen, kan een energieprestatievergoeding worden overeengekomen.
Wetswijzigingen
Indien ook de Eerste Kamer instemt met het wetsvoorstel, dan zullen de artikelen 237 en 261 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (‘BW’) als ook de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte worden gewijzigd.
Artikel 7:237 BW ziet op de prijs, huurprijs en servicekosten van de huur van woonruimte. De bedoeling is dat aan dit artikel een nieuw lid 4 wordt toegevoegd, luidende:
“4. In deze afdeling wordt onder energieprestatievergoeding verstaan de schriftelijk overeengekomen betalingsverplichting die de huurder met betrekking tot de kosten voor een door de verhuurder gegarandeerde energieprestatie van de woonruimte als gevolg van een combinatie van energiebesparende en energieleverende voorzieningen aan die woonruimte moet voldoen.”
Kortom: de energieprestatievergoeding moet schriftelijk worden overeengekomen, waarbij de verhuurder de maximale warmtevraag en de minimale energieopwekking dient te garanderen.
Artikel 7:261 BW heeft betrekking op het voorschot van de servicekosten. Na dit artikel 261 wordt een nieuw artikel 261a ingevoerd, luidende:
“1. Indien een energieprestatievergoeding is overeengekomen, kan de huurder de huurcommissie verzoeken deze te laten toetsen aan de krachtens artikel 19bis van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte gegeven regels.
2. De artikelen 259, tweede lid, en 260, tweede lid, zijn van overeenkomstige toepassing.”
De verwijzing naar de artikelen 7:259 lid 2 BW en 7:260 lid 2 BW brengen met zich mee dat de verhuurder ieder jaar uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, een naar soort uitgesplitst overzicht verstrekt van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte kosten ter zake van de energieprestatievergoeding, met vermelding van de wijze van berekening daarvan. Het verzoek aan de huurcommissie als bedoeld in artikel 7:261a lid 1 BW heeft betrekking op niet meer dan één afrekentermijn van ten hoogste twaalf maanden.
De energieprestatievergoeding wordt vervolgens opgenomen in de (definities van de) Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Na artikel 19 wordt een nieuwe paragraaf ingevoegd, luidende:
Ҥ 9a. De Energieprestatievergoeding
Artikel 19bis
- In geval van een verzoek als bedoeld in artikel 7:261a van het Burgerlijk Wetboek doet de huurcommissie uitspraak omtrent de redelijkheid van de betalingsverplichting van de huurder ter zake van de energieprestatievergoeding. De huurcommissie toetst daarbij aan de in de leden 2 en 3 bedoelde regels.
- De energieprestatievergoeding is gebaseerd op een door de verhuurder gegarandeerde minimale productie van duurzaam opgewekte finale energie op basis van een gegarandeerde maximale netto warmtevraag en bedraagt ten hoogste een bij of krachtens algemene maatregel van bestuur vastgesteld bedrag.
- Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen nadere regels worden gegeven met betrekking tot gevallen waarin en de voorwaarden waaronder de energieprestatievergoeding kan worden overeengekomen.”
Stand van zaken
Voordat het wetsvoorstel plenair in de Eerste Kamer wordt behandeld, vindt er een vooronderzoek plaats in de Eerste Kamercommissie. Dit vooronderzoek vond op 16 februari 2016 plaats. Momenteel wordt hiervan een voorlopig verslag opgesteld. Een voorlopig verslag wordt uitgebracht wanneer de Eerste Kamercommissie de mogelijkheid wil openlaten om nog in te gaan op het antwoord dat de regering erop zal geven.
Besluit energieprestatievergoeding
Artikel 19bis, derde lid Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte voorziet in de grondslag om in een Besluit energieprestatievergoeding huur regels te stellen over de gevallen waarin en de voorwaarden waaronder de EPV kan worden overeengekomen. Huurder en verhuurder zijn in beginsel vrij in het bepalen van de hoogte van de EPV. In het Besluit worden wel maximumbedragen vastgesteld.
Correctie WWS-punten
Daarnaast wordt in het woningwaarderingsstelsel (‘WWS’) een correctie op de huurpunten vastgesteld voor de gevallen waarin een EPV is overeengekomen om te voorkomen dat in die gevallen door de huurder dubbel wordt betaald voor de energielevering. Verbeteringen van de energieprestatie van een woning kunnen immers leiden tot een betere (lagere) energie-index van een woning waarvoor een verhuurder meer WWS-punten mag rekenen. De correctie is nodig om te voorkomen dat in die gevallen waarin een EPV is overeengekomen, de opwekking van energie tevens wordt verdisconteerd in een hogere huurprijs. Voor eengezinswoningen wordt alsdan het aantal WWS-punten afgetopt op 32 (was 44). Voor meergezinswoningen wordt het aantal WWS-punten afgetopt op 28 (was 40).
Geen certificeringsplicht
Het ontwerpbesluit-energieprestatievergoeding-huur inclusief de Nota van Toelichting is op 22 februari 2016 naar de Tweede Kamer gestuurd. Minister Blok gaat in de begeleidende brief (aanbieding-voorhang-besluit-energieprestatievergoeding-huur -kamerbrief 22 februari 2016) aan de Tweede Kamer ook in op de vraag in hoeverre een vorm van certificering ter bescherming van de huurder kan worden voorgeschreven. De minister stelt vast dat momenteel alleen de Stroomversnelling een keurmerk ontwikkelt. Dit keurmerk heeft nog onvoldoende de tijd gehad om zich in de praktijk te bewijzen en wordt nog doorontwikkeld. Dit keurmerk zal bovendien naar verwachting niet gratis zijn en er zijn geen alternatieven. De behoefte aan een dergelijk keurmerk bij verhuurders is nog niet uitgekristalliseerd. Tot slot wijst de minister op verhoogde regeldruk en nalevingskosten. De minister acht het aanwijzen van een bepaalde vorm van keurmerk of certificering op dit moment dan ook prematuur. In het ontwerpbesluit energieprestatievergoeding huur heeft de minister dan ook geen verplichting tot certificering opgenomen.
Tot slot meld ik nog dat de minister in de Nota van Toelichting bevestigt dat de energieprestatievergoeding niet onder de BTW-plicht valt.
Heeft u vragen over de EPV, neem dan contact op met Robert Rijpstra, huurrecht advocaat.
