Zoeken
  1. Home
  2. Kennis
  3. Artikelen
  4. Hoe voorkom je dat een anti-kraakbewoner aanspraak kan maken op huurbescherming?

Hoe voorkom je dat een anti-kraakbewoner aanspraak kan maken op huurbescherming?

Bij anti-kraak komt het in de praktijk veelvuldig voor dat de leegstandbeheerder geen vergoeding ontvangt van de eigenaar van het pand. De leegstandbeheerder wordt dan betaald door de anti kraakbewoners onder de noemer van servicekosten of bemiddelingskosten. Dergelijke constructies zijn niet zonder risico’s.
Auteur artikelRobert Rijpstra MRICS
Gepubliceerd24 januari 2014
Laatst gewijzigd04 september 2018
Leestijd 

Dergelijke constructies zijn niet zonder risico’s. Recentelijk oordeelde het Hof Amsterdam dat de anti-kraakbewoners in een dergelijke constructie huurbescherming toekwam.

De feiten
Stadgenoot, eigenares van een aantal appartementen, heeft vanwege renovatieplannen de zittende huurders uitgeplaatst en de woningen vervolgens met een vergunning op grond van de Leegstandwet tijdelijk verhuurd. De geplande renovatie heeft vertraging opgelopen en de tijdelijke huurovereenkomsten zijn beëindigd, omdat de maximale termijn waarvoor met een vergunning op grond van de Leegstandwet tijdelijke verhuur mogelijk is, is verstreken.

Bruikleenovereenkomst en bemiddelingskosten
De bewoners wordt de mogelijkheid geboden om de woning te blijven bewonen op grond van een anti-kraakovereenkomst. Stadgenoot heeft de woningen daarvoor in beheer gegeven aan Anti-Kraak B.V. en Anti-Kraak B.V. is met de bewoners een bemiddelingsovereenkomst en een bruikleenovereenkomst overeengekomen. De bruikleenovereenkomst wordt aangegaan voor een periode van zes maanden en in de bemiddelingsovereenkomst is vastgelegd dat de bewoners aan Anti-kraak een vergoeding verschuldigd zijn van € 900,- of € 960,- per nieuwe of verlengde overeenkomst. Omdat de sloop en renovatie wederom vertraging oplopen, besluit Stadgenoot de woningen van Anti-Kraak B.V. terug te vorderen om ze te kunnen gaan verhuren aan studenten. Anti-Kraak zegt de bruikleenovereenkomst met de bewoners op. De bewoners echter stellen dat er sprake is van een huurovereenkomst en dat dat met zich brengt dat die niet zonder meer opgezegd kan worden.

Het hof oordeelt, in tegenstelling tot de kantonrechter, dat er inderdaad sprake is van een huurovereenkomst. De vergoeding die de bewoners als bemiddelingskosten betaald hebben, blijkt hier van doorslaggevend belang. Anti-Kraak B.V. heeft niet voldoende toegelicht waar de vergoeding voor betaald is. Doordat zij de woningen en de bewoners van Stadgenoot aangedragen heeft gekregen, heeft zij geen werkzaamheden voor bemiddeling verricht. Het hof oordeelt dat Anti-Kraak B.V. ook onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken dat de vergoeding een (verkapte) tegenprestatie voor het gebruik van de woning is. De als bruikleen bedoelde overeenkomsten worden aangemerkt als huurovereenkomsten waardoor er voor de bewoners een recht op huurbescherming geldt.

Huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur
De stelling van Anti-Kraak B.V. dat de bewoners geen recht op huurbescherming hebben omdat het een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is, wordt door de rechter niet gevolgd. De bepaling, vastgelegd in artikel 7:232 lid 2 BW, moet restrictief worden opgevat en is afhankelijk van de aard van het gebruik en de aard van het gehuurde. Ten tijde van het aangaan van de overeenkomst waren de woningen, ondanks de renovatieplannen, geschikt om nog langdurig en permanent als woonruimte bewoond te worden. De bedoeling van beide partijen was dat de woningen bewoond zouden worden tot het moment dat ze gesloopt worden. Van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is daarom naar het oordeel van het hof geen sprake.

Commentaar
Het kenmerkende verschil tussen een bruikleenovereenkomst en een huurovereenkomst is het al dan niet verschuldigd zijn van een tegenprestatie in ruil voor het gebruik. Bij een bruikleenovereenkomst gaat het om het gebruik van de woning om niet, terwijl er bij een huurovereenkomst sprake is van een voldoende vastomlijnde tegenprestatie. Als een overeenkomst kwalificeert als huurovereenkomst dan kan deze niet zonder meer opgezegd worden. De bewoners hebben wettelijke huurbescherming en de opzegging is aan regels gebonden.

Deze zaak leert dat het van groot belang is dat een bruikleenovereenkomst ook echt bewoning om niet vastlegt en dat er in geval van bemiddelingskosten een duidelijke tegenprestatie is verricht. De eigenaar van het pand doet er daarbij verstandig aan om met de leegstandbeheerder duidelijke afspraken te maken op welke wijze het pand aan de anti-kraakbewoners in gebruik wordt gegeven.