Zoeken
  1. Hof Amsterdam hanteert ‘versterkte terughoudendheid’ bij oordeel omtrent te late huuropzegging van kantoorruimte

Hof Amsterdam hanteert ‘versterkte terughoudendheid’ bij oordeel omtrent te late huuropzegging van kantoorruimte

Op 26 augustus 2014 heeft het Hof Amsterdam een interessant arrest gewezen in een zaak over een te late opzegging van de huurovereenkomst door de huurder. In het arrest neemt het hof een “terughoudendheid in versterkte mate” in acht bij de beoordeling of het beroep van de verhuurder op het ontbreken van een tijdige huuropzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Een dergelijke versterkte terughoudendheid werd in de jurisprudentie tot nu toe niet betracht.Feite...
Auteur artikelRobert Rijpstra MRICS
Gepubliceerd15 april 2015
Laatst gewijzigd15 april 2015
Leestijd 
Op 26 augustus 2014 heeft het Hof Amsterdam een interessant arrest gewezen in een zaak over een te late opzegging van de huurovereenkomst door de huurder. In het arrest neemt het hof een “terughoudendheid in versterkte mate” in acht bij de beoordeling of het beroep van de verhuurder op het ontbreken van een tijdige huuropzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Een dergelijke versterkte terughoudendheid werd in de jurisprudentie tot nu toe niet betracht.

Feiten
Oracle heeft in 2001 een kantoorruimte in het gebouw Q-port gehuurd van Westinvest. De schriftelijke huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar, ingaande op 1 april 2002 en lopende tot en met 31 maart 2012, met voortzetting van 5 jaar, dus tot en met 31 maart 2017. In de huurovereenkomst is bepaald dat beëindiging van de overeenkomst plaatsvindt door opzegging van de huurder tegen het einde van een huurperiode, met inachtneming van een termijn van ten minste 12 maanden. De opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.

Oracle heeft bij aangetekende brief van 29 april 2011 bericht dat zij de huurovereenkomst wil laten eindigen per 31 maart 2012. Westinvest heeft Oracle laten weten de huuropzegging niet te accepteren omdat niet tijdig is opgezegd. Oracle heeft vervolgens beroep ingesteld. De kantonrechter heeft de vordering van Oracle afgewezen en de vordering in reconventie van Westinvest, te weten: voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst met ingang van 1 april 2012 wordt voortgezet voor de duur van vijf jaar, toegewezen. Tegen deze beslissing heeft Oracle hoger beroep ingesteld. Oracle stelde dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was dat Westinvest een beroep deed op te late ontvangst van de opzegging door Oracle.

Oordeel hof
Het hof stelt voorop dat bij het honoreren van een beroep op de werking van de redelijkheid en billijkheid de nodige terughoudendheid betracht zal moeten worden. Daarbij dienen als omstandigheden (onder meer) te worden meegewogen de financiële en maatschappelijke positie van partijen. Aangezien zowel de huurder als de verhuurder professionele contractspartijen zijn met de nodige financiële armslag en Oracle als huurder tijdens de gehele huurperiode is bijgestaan door makelaars van CBRE, geldt voornoemde bij de rechterlijke toetsing in acht te nemen terughoudendheid in versterkte mate.

Deze versterkte terughoudendheid betrachtte het hof bij zijn oordeel over de vraag of het Westinvest vóór de uiterste opzegdatum ondubbelzinnig duidelijk was dat Oracle de huurovereenkomst niet wenste voort te zetten. Als dat het geval was, dan zou, zo blijkt uit de rechtspraak, het beroep van de verhuurder (Westinvest) op het ontbreken van een tijdige huuropzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn geweest. Volgens het hof bleek uit de door Oracle genoemde feiten en omstandigheden en de door haar overgelegde verklaringen echter niet dat Westinvest op of vóór de uiterste opzegdatum van 31 maart 2011 ondubbelzinnig duidelijk was dat Oracle de huurovereenkomst niet wenste voort te zetten. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter dan ook.

Conclusie
De opzegging door Oracle, die bijna een maand te laat plaatsvond, leidde niet tot beëindiging van de huurovereenkomst. Zie voor een opzegging die twee maanden te laat plaatsvond, maar mogelijk wél tot beëindiging van de huurovereenkomst had kunnen leiden, het artikel “Opzegging die ruim twee maanden te laat heeft plaatsgevonden doet de huurovereenkomst eindigen”. Interessant aan dit arrest is echter niet zozeer de uitkomst, maar de wijze waarop het hof daartoe is gekomen. Door in de omstandigheden aanleiding te zien om niet terughoudend, maar zelfs “in versterkte mate” terughoudend te zijn, wijkt het hof af van de bestaande jurisprudentie. Dat is een welkome aanvulling op bestaande rechtspraak.