In afwijking van deze hoofdregel bepaalt de wet dat er zich een aantal situaties kan voordoen op grond waarvan de schuldenaar van rechtswege direct in verzuim is. Maar hoe om te gaan met de situatie dat de wet voorschrijft dat verzuim van rechtswege intreedt, terwijl het contract bepaalt dat eerst een ingebrekestelling moet worden verzonden alvorens verzuim intreedt? Het Hof Den Bosch oordeelde recentelijk dat de contractuele afspraak dan prevaleert.
De feiten
De exploitant van een tankstation (de verkoper) en een projectontwikkelaar (de koper) sluiten een koopovereenkomst voor het perceel grond van de exploitant. Overeengekomen wordt dat de verkoper vóór de juridische levering aan de koper (op 25 april 2010) zal zorgdragen voor de sloop van de opstallen die zich op de grond bevinden, zodat er een bouwterrein wordt overgedragen en er een beroep op de vrijstelling van overdrachtsbelasting gedaan kan worden. In de koopovereenkomst is een standaard bepaling opgenomen over verzuim:
- "Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen. Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een termijn van acht dagen. (…)
- Wanneer een partij in verzuim is, is deze verplicht de schade die de wederpartij dientengevolge lijdt te vergoeden ...
- Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering danwel op de voldoening van de koopprijs, zal de nalatige partij daarnaast ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren. De hoogte van deze boete is gelijk aan twintig procent van de totale koopprijs.
Verzuim
Op 25 april 2010 zijn de opstallen echter nog niet gesloopt. De koper stuurt op 28 april 2010 een brief aan de verkoper waarin hij de verkoper in gebreke stelt. Hierin wordt door de koper echter geen termijn van acht dagen gegeven om alsnog na te komen. De opstallen worden wederom niet gesloopt en de koper stuurt op 5 juli 2010 opnieuw een brief aan de verkoper. Hierin wordt de verkoper gesommeerd de opstallen uiterlijk voor 14 juli 2010 te hebben gesloopt. Hieraan geeft de verkoper ook geen gehoor. In het geschil dat uiteindelijk voor de rechter aanhangig wordt gemaakt, wordt de verkoper veroordeeld tot betaling van de contractuele boete omdat hij is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst en dit verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridisch levering. De rechtbank oordeelt dat de verkoper vanaf 14 juli 2010 in verzuim is geraakt, omdat de koper in zijn brief van 28 april 2010 geen termijn van acht dagen heeft gesteld.
Verzuim van rechtswege
In hoger beroep komt de koper onder meer op tegen het oordeel van de rechtbank dat de verkoper pas vanaf 14 juli 2010 in verzuim is geraakt. De koper stelt dat de verkoper van rechtswege op 25 april 2010 in verzuim is geraakt en verwijst hiervoor naar artikel 6:83 van het Burgerlijk Wetboek. Volgens dit artikel treedt verzuim zonder ingebrekestelling in wanneer een voor de voldoening bepaalde termijn verstrijkt zonder dat de verbintenis is nagekomen. De rechter oordeelt echter dat partijen in de koopovereenkomst een specifieke regeling voor het intreden van verzuim zijn overeengekomen. Van het wetsartikel, dat van regelend recht is, is afgeweken waardoor er niet geconcludeerd kan worden dat de verkoper op 25 april 2010 van rechtswege in verzuim is geraakt. De koper heeft eerst bij brief van 5 juli 2010 een termijn van acht dagen gesteld, zodat de verkoper op 14 juli 2010 in verzuim is geraakt.
Redelijkheid en billijkheid
De koper doet nog een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid door te stellen dat de koper geen beroep kan doen op het ontbreken van de termijn van acht dagen, omdat partijen vlak voor 25 april nog afspraken hebben gemaakt over de sloop. Volgens het hof is dit onvoldoende, temeer omdat het opnemen van de verzuimregeling in de koopovereenkomst zorgt dat er geen fatale termijn is overeengekomen. Een beroep van de koper op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid snijdt volgens het hof ook geen hout. De koper stelt namelijk dat het stellen van een termijn van acht dagen zinloos was, omdat de verkoper niet over de middelen beschikte om de sloop te betalen. Volgens het hof was de koper hiermee echter niet bekend op 25 april.
Commentaar
Verzuim zonder ingebrekestelling kan intreden als er sprake is van een fatale termijn. Uit de wetsgeschiedenis van artikel 6:83 BW en de uitleg van de Hoge Raad (onder meer HR 4 oktober 2002, NJ 2003, 257 (Fraanje / Götte) volgt dat de termijn als bedoeld in artikel 6:83 BW tussen partijen moet zijn overeengekomen of op grond van de redelijkheid en billijkheid moet voortvloeien uit de aard van de overeenkomst in verband met de omstandigheden van het geval. In de hier besproken zaak waren partijen in de koopovereenkomst weliswaar overeengekomen dat er vóór 25 april 2010 zou zijn gesloopt. In dezelfde overeenkomst was echter ook vastgelegd wanneer een partij in verzuim is. Door deze afspraak kan 25 april 2010 volgens het Hof Den Bosch niet meer als fatale termijn beschouwd worden.
Indien u in uw koopovereenkomst fatale termijnen beoogt overeen te komen, dan is het raadzaam om deze termijnen ook als zodanig te benoemen in de koopovereenkomst.
