Huurbeding inroepen of niet?

Sinds een half jaar gelden andere regels voor het inroepen van het huurbeding door een hypotheekhouder. Het uitgangspunt is nu dat het huurbeding altijd moet worden ingeroepen, tenzij een wettelijke uitzondering van toepassing is. Eén van de drie redenen om hiervan af te zien is dat de hypotheekhouder gegronde redenen heeft om aan te nemen dat de woning niet wordt verhuurd. Deze uitzondering lijkt voor zichzelf te spreken. Maar de praktijk is weerbarstig.

Leegstand

Het komt met enige regelmaat voor dat een hypotheekhouder zekerheidshalve het huurbeding inroept terwijl aannemelijk is dat de woning niet wordt verhuurd. Bijvoorbeeld omdat het pand leegstaat althans lijkt te staan. Het is de vraag of in een dergelijke situatie het huurbeding wel moet worden ingeroepen.

Om een huurbeding in te mogen roepen zal bij de rechtbank eerst om verlof moeten worden gevraagd. Dit kost geld en deze kosten komen in mindering op de executieopbrengst. Aan de andere kant willen kopers op een executieveiling zeker weten dat de woning vrij van huur en gebruik zal worden geleverd. Koop breekt immers geen huur. Twijfels over het mogelijke bestaan van een huurovereenkomst drukken de veilingopbrengst.

De wet

Het gaat hierbij om artikel 3:264 lid 1 sub c van het Burgerlijk Wetboek. In dit artikel is bepaald dat de hypotheekhouder het huurbeding dient in te roepen voorafgaand aan een veiling tenzij er ‘gegronde redenen zijn om aan te nemen dat [..] er geen personen krachtens huurovereenkomst gebruik kunnen maken van het bezwaarde goed op het moment van bekendmaking van de executoriale verkoop, bedoeld in artikel 516 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.’

Blijkens de parlementaire geschiedenis kan hierbij worden gedacht aan de situatie dat de hypotheekhouder bekend is met de feitelijke situatie ter plaatse en zich ervan vergewist heeft dat er geen andere personen dan de eigenaar en zijn huisgenoten wonen.

Drie uitspraken

Inmiddels is deze bepaling onderwerp geweest van drie (gepubliceerde) uitspraken. Het uitgangspunt is in deze uitspraken hetzelfde. De eigenaar stelde dat zijn woning niet werd verhuurd en dat daarom het verlof tot het inroepen van het huurbeding moest worden afgewezen. De uitkomst was echter verschillend. In de eerste uitspraak werd het verlof afgewezen, terwijl in de tweede uitspraak werd het verlof juist wel verleend. In de derde uitspraak werd het starten van de procedure voor het verkrijgen van verlof voor het inroepen van het huurbeding nodeloos geacht.

Het verschil wordt veroorzaakt door de feiten. In de zaak waar geen verlof werd verleend oordeelde de rechter dat de hypotheekhouder onvoldoende aannemelijk had gemaakt dat er gegronde redenen waren om te betwijfelen dat er geen huurovereenkomst zou zijn. De eigenaar van de woning had namelijk verklaard dat er geen huurovereenkomst was, bovendien had hij toegezegd de woning onbewoond te zullen opleveren en tot slot bleek uit het taxatierapport dat de woning leegstond. In de zaak waar het verlof wel werd verleend was er slechts een verklaring van de eigenaar dat de woning leeg zou staan. Dit alleen was volgens de rechtbank onvoldoende.

Voor een nadere uiteenzetting van de feiten verwijs ik naar de overige publicaties over de uitspraken op deze site: artikel 11 mei 2015, artikel 23 juni 2015 en artikel 21 juli 2015.

Gewoon inroepen

De kosten voor de bank van het inroepen van het huurbeding wegen naar mijn mening minder zwaar dan de nadelige financiële gevolgen van twijfel bij een veiling. Om deze reden is het raadzaam om ook wanneer de woning  leegstaat het huurbeding in te roepen. Een (vermoedelijk) leegstaande woning sluit het bestaan van een huurovereenkomst namelijk niet per definitie uit. Daarbij valt niet uit te sluiten dat voor een potentiële koper op een executieveiling een taxatierapport en verklaringen van de eigenaar onvoldoende zekerheid bieden. Een beschikking van een rechter, zelfs als dit een afwijzing van het verzoek om verlof is, verleent deze zekerheid wel.

Voor vragen over executieveilingen bel het notariaat: Ruben Berentsen, Anita van Wijk, Marleen Vermeulen, Mitzi Litjens of de advocatuur: Mariëlla Wensink