Huurbescherming woonruimte niet in strijd met art. 1 EP

In zijn arrest van 26 januari 2018 (ECLI:NL:HR:2018:109) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de dwingendrechtelijke huurbeschermingsregels die van toepassing zijn op niet-geliberaliseerde woonruimte geen strijd opleveren met art. 1 van het Eerste Protocol EVRM. De Hoge Raad oordeelt dat art. 1 EP geen garantie biedt aan verhuurders van woonruimte op een decent profit of zelfs minimal profit.

De huurder wordt in Nederland goed beschermd is een veel gehoorde uitspraak. Een groep verhuurders vond deze bescherming wellicht iets té goed en meende door deze regels beperkt te worden in hun mogelijkheden om ten aanzien van niet-geliberaliseerde woonruimte een mooie winst te kunnen maken. Zij startten een procedure waarin zij aanvoerden dat (onderdelen van) Nederlandse wet- en regelgeving ten aanzien van verhuur van woningen in de sociale sector (zoals: huurprijsbeheersing, huurbescherming, Huisvestingswet, fictieve rendementsheffing, Wet verhuurderheffing en lokale heffingen en belastingen) strijdig is (zijn) met art. 1 EP, althans voor zover een verhuurder als gevolg van die regelgeving geen decent profit ontvangt of zelfs verlies op de exploitatie lijdt.

Het hof is tot het oordeel gekomen dat geen sprake is van strijdigheid met art. 1 EP, nu voornoemde wet en regelgeving bij wet is voorzien, een legitiem doel dient en noodzakelijk is in een democratische samenleving . Bovendien heeft het hof geoordeeld dat sprake is van een fair balance tussen de doelen die de wet- en regelgeving nastreven en de belangen van de verhuurders.

In cassatie voeren de verhuurders aan dat uit rechtspraak van het EHRM (10 juli 2014, nr. 12027/10 (Statileo/Kroatië) en EHRM 5 juli 2016, nr. 38082/07 (Rudolfer/Slowakije) zou volgen dat een verhuurder in ieder geval aanspraak moet kunnen maken op een decent profit of een minimal profit. De Hoge Raad gaat hier echter niet in mee. Hij wijst erop dat het EHRM het begrip minimal profit slechts bij de afweging of sprake is van een fair balance heeft betrokken met oog op alle omstandigheden die in die desbetreffende casus van belang waren. Dit houdt echter niet in dat uit deze rechtspraak volgt dat verhuurders altijd een minimal profit of decent profit moeten kunnen maken en dat bij een onmogelijkheid daartoe in alle gevallen niet langer sprake zou zijn van een fair balance (en daarmee strijd met art. 1 EP).

De Hoge Raad overweegt bovendien dat het arrest A c.s./Nederland (EHRM van 2 juli 2013, nr. 27126/11, EHRC 2013/271) weldegelijk van belang is voor deze zaak. Het EHRM heeft in dat arrest geoordeeld dat de enkele omstandigheid dat de huuropbrengst de met de exploitatie gemoeide kosten niet dekt, nog niet meebrengt dat een verhuurder zich met succes kan beroepen op strijd met art. 1 EP. Daarbij speelt bovendien mee dat verhuurders in de regel uit vrije wil tot verhuur overgegaan.

Kortom, art. 1 EP geeft geen garantie op een decent profit of zelfs minimal profit. Uit de rechtspraak van het EHRM blijkt niet dat de Nederlandse wetgever in algemene zin geen fair balance heeft getroffen tussen de door hem nagestreefde doelen en de belangen van particuliere verhuurders.

 

Heeft u vragen over een huurrechtelijke kwestie? Neem dan gerust contact met mij op door mij een e-mail te sturen op fabritius@dirkzwager.nl of te bellen naar +31 (0)24 381 31 87.