De ontwikkelingen rond het coronavirus, COVID-19, gaan razendsnel. In ons kennisportal over het coronavirus vindt u onze juridische artikelen en andere relevante content. Bekijk het kennisportal

  1. Home
  2. Kennis
  3. Artikelen
  4. In welke gevallen is het weigeren van toestemming door de (grond-)eigenaar voor de overdracht van een erfpachtrecht door de erfpachter onredelijk?

In welke gevallen is het weigeren van toestemming door de (grond-)eigenaar voor de overdracht van een erfpachtrecht door de erfpachter onredelijk?

Erfpachtvoorwaarden kunnen voorschrijven dat een erfpachter de toestemming van de grondeigenaar nodig heeft als hij zijn recht van erfpacht wil overdragen. Kan de grondeigenaar deze toestemming weigeren? Wanneer zal het weigeren van de toestemming onredelijk zijn? Daarover heeft de kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam op 31 juli 2020 (ECLI:NL:RBROT:2020:6826) een uitspraak gedaan.
Leestijd 
Auteur artikel Anne Wigchering
Gepubliceerd 09 april 2021
Laatst gewijzigd 09 april 2021
 

Deze uitspraak betreft een zaak tussen Stedin en de gemeente Rotterdam (hierna: “Gemeente”). De Gemeente heeft een perceel in erfpacht uitgegeven aan Stedin. Het recht van erfpacht is door Stedin gedurende een lange periode gebruikt als hoogspanningsstation. Sinds 2006 is het hoogspanningsstation niet meer in gebruik. Stedin wil het recht van erfpacht verkopen en heeft een overeenkomst gesloten met Qidev B.V. (hierna: “Qidev”). Qidev wil op het perceel een woonwijk realiseren.


Stedin heeft de Gemeente verzocht om de vereiste toestemming te verlenen voor de overdracht van het recht van erfpacht aan Qidev. De Gemeente heeft geweigerd om deze toestemming te verlenen. Als reden voor het weigeren van de toestemming voert de Gemeente allereerst aan dat het door Qidev beoogde gebruik van het erfpachtrecht strijdig is met de erfpachtvoorwaarden. Op grond van die voorwaarden dient het recht van erfpacht te worden gebruikt als hoogspanningsstation. De Gemeente stelt vervolgens dat het realiseren van een woonwijk niet binnen de doelstelling en activiteiten van Qidev valt. De Gemeente vermoedt daarom dat Qidev niet in staat is om de gronden te ontwikkelen. Ten slotte vindt de Gemeente dat de overdracht niet past in de globale toekomstplannen die de Gemeente met betrekking tot het gebied heeft.


Stedin verzoekt de kantonrechter om vervangende machtiging, zodat zij alsnog kan overgaan tot het overdragen van het recht van erfpacht.


Uit de wet volgt dat een grondeigenaar de vereiste toestemming voor de overdracht slechts mag weigeren op grond van “redelijke gronden”. Of daarvan sprake is hangt af van de omstandigheden van het geval. Op grond van de jurisprudentie dient als uitgangspunt te worden genomen dat het weigeren van toestemming voor overdracht door de eigenaar in beginsel onredelijk is als:

  • het erfpachtrecht door de weigering onoverdraagbaar wordt;
  • de grondeigenaar handelt in strijd met de bedoeling van de wetgever en voorwaarden stelt die geen verband houden met de handeling waarvoor de toestemming is vereist;
  • in strijd met de vestigingsakte en de algemene erfpachtvoorwaarden wordt gehandeld.

De kantonrechter is van oordeel dat de Gemeente haar besluit heeft genomen op basis van onredelijke gronden. De kantonrechter onderbouwt zijn vonnis als volgt.


Stedin kan - als enige netwerkbeheerder in de regio - het recht van erfpacht niet aan een andere netwerkbeheerder overdragen. Geen enkele koper zal het recht van erfpacht gaan gebruiken overeenkomstig de huidige bestemming. Door te eisen dat het huidige gebruik van het recht van erfpacht wordt voortgezet maakt de Gemeente het recht van erfpacht feitelijk onoverdraagbaar. Daarnaast dienen de erfpachtvoorwaarden te worden gewijzigd voordat Qidev haar werkzaamheden kan starten. Als grondeigenaar heeft de Gemeente invloed op de invulling van die erfpachtvoorwaarden en houdt zij controle op het gebruik van het recht van erfpacht door Qidev. Ten slotte heeft de Gemeente voor haar ontwikkelingsplannen in het gebied nog geen ontwikkelende partij aangewezen en is van een concrete samenwerking niet gebleken. De Gemeente heeft geen concrete plannen, daarom kan geen sprake zijn van belemmering van planvorming.


Uit deze zaak blijkt dat indien een grondeigenaar de toestemming voor overdracht van het recht van erfpacht weigert, hij dit dient te doen op basis van redelijke gronden. Als uitgangspunt kan worden genomen dat indien één van de voormelde criteria van toepassing is, een dergelijk besluit als onredelijk kan worden aangemerkt. Bij de verdere beoordeling van het besluit tot weigering zal een rechter alle omstandigheden van het geval moeten meewegen.