Het huidige stelsel kan volgens de minister verbeterd en eenvoudiger worden door meer gebruik te maken van de WOZ-waarde.
Locatie en woonvorm
Punt van kritiek op het huidige stelsel is dat de ligging van de woning nauwelijks tot uitdrukking komt. Dit is te verbeteren door de WOZ-waarde van een woning in de plaats te laten komen van de complexe wijze waarop nu de omgeving meeweegt. De locatie bepaalt voor een groot deel de (WOZ-) waarde van een woning. Ook de woonvorm is een bepalende factor voor de waarde van een woning. Er wordt nu gerekend met de woonvormen eengezinswoning, hoek- of tussenwoning en appartement. Een vervanging van deze methode voor de WOZ-waarde leidt ook tot een betere aansluiting bij de marktwaarde en een vereenvoudiging van het systeem.
Andere onderdelen van het Woningwaarderingsstelsel komen minder in aanmerking om vervangen te worden door de WOZ-waarde. Wijziging van de oppervlakte zou bijvoorbeeld tot een te grote verandering leiden en de energieprestatie is pas recentelijk toegevoegd na een zorgvuldig traject.
Schaarstepunten
De schaarstepunten in het huidige stelsel moeten komen te vervallen, omdat in de WOZ-waarde al rekening wordt gehouden met de schaarste en de gespannenheid tussen regio's. De prijs per punt wordt opgehoogd om de totale huursom gelijk te houden. Het stelsel moet nog nader worden ingevuld, maar de verwachting is dat de WOZ-waarde voor zo'n 25 % de huurprijs gaat bepalen.
Maximale huurprijzen
Door de WOZ-waarde op te nemen in de berekening kan de maximale huurprijs periodiek gaan wijzigen. Deze wijziging is volgens het kabinet een goede manier om veranderingen in marktvoorkeuren te weerspiegelen. De feitelijk te betalen huurprijs kan echter jaarlijks niet meer stijgen dan de wettelijk toegestane huurverhoging. Ook kunnen maximale huurprijzen boven de liberalisatiegrens komen, waardoor woningen geliberaliseerd kunnen worden verhuurd. De stelselwijziging zal echter niet mogen leiden tot meer te liberaliseren woningen.
Draagvlak
Het kabinet heeft intensief overleg gevoerd met de landelijke organisaties van huurders en verhuurders, zoals De Nederlandse Woonbond, Aedes, IVBN en Vastgoed Belang. Partijen zijn het niet op alle punten eens. Het kabinet heeft op een aantal punten gekozen voor een tussenvorm, zodat er voldoende draagvlak is om de belangrijke punten uit het Woonakkoord te kunnen doorvoeren.
De Woonbond heeft zich verzet tegen het compenseren van de afschaffing van de schaarstepunten. Deze moeten naar de mening van de Woonbond worden afgeschaft zonder dat de prijs per punt wordt verhoogd. Er moet niet alleen oog zijn voor de verdiencapaciteit van de verhuurders, maar ook voor de betaalbaarheid voor huurders.
De koepelorganisatie voor woningcorporaties, Aedes, wilde de totale verdiencapaciteit behouden inclusief de waarde van de reeds in bepaalde gebieden toegekende schaarstepunten. Het wegvallen van de schaarstepunten kan al snel oplopen tot een verschil van EUR 100,- per woning. De verwachting is dat vooral in de grote steden en de provincie Utrecht de huren daardoor zullen dalen, dan wel dat de incentive om starterswoningen te realiseren teveel in deze gebieden wordt weggenomen. Aedes had liever een variant gezien waarbij de onderdelen woonomgeving, woonvorm en schaarstepunten worden vervangen door de individuele WOZ-waarde per vierkante meter.
Ook over de gevolgen voor woningen die rond de liberalisatiegrens zitten, verschillen de organisaties van mening. De Woonbond en Aedes willen dat geliberaliseerde woningen terug moeten kunnen vallen, terwijl IVBN en Vastgoed Belang willen dat woningen die thans geliberaliseerd zijn altijd geliberaliseerd verhuurd kunnen blijven worden. De verwachting is dat beleggers anders voor de zekerheid ruim boven de liberalisatiegrens gaan bouwen.
IVBN wijst ten slotte nog op de onzekerheid die bij nieuwbouwwoningen ontstaat. Deze woningen hebben geen WOZ/waarde. Dit brengt onzekerheid voor de verhuurders met zich mee over de toekomstige huuropbrengsten.
Invoering
Voor het invoeren van het nieuwe puntensysteem is het nodig dat het Besluit huurprijzen woonruimte wordt gewijzigd en eventueel ook de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en/of de Wet WOZ. Er wordt gestreefd naar invoering per 1 juli 2014.
