Don Bosco
De Hoge Raad heeft op 22 maart 2013 geoordeeld dat, in het licht van het arrest van het Hof van Justitie van de Europese Unie van 19 november 2009 (Don Bosco), bij een koop-/aannemingsovereenkomst door dezelfde belastingplichtige de handelingen van de aannemer met betrekking tot de overdracht van de grond en de bouw van een appartement tezamen als één prestatie moeten worden beschouwd, en wel als een met omzetbelasting belaste levering van een onroerende zaak op het moment van oplevering. Bij koop-/aannemingsovereenkomsten bestond voor dit arrest de mogelijkheid dat geen omzetbelasting werd voldaan over de grond, namelijk als die grond voor de btw-heffing nog geen bouwterrein was. De, na de juridische levering verrichtte, bouwwerkzaamheden werden apart van de juridische levering in acht genomen. Door de uitspraak van de Hoge Raad is aan die mogelijkheid een einde gekomen. Als de grondlevering en de bouw door dezelfde belastingplichtige plaatsvinden kan niet langer worden gesplitst in een levering van grond (belast met enkel overdrachtsbelasting) en de (oplevering van) nieuwbouw (belast met btw). Er is dan sprake van één belaste oplevering van een nieuwe onroerende zaak.
Goedkeuring
In bepaalde gevallen waarin een ondernemer zich door middel van een koop-/aannemingsovereenkomst jegens een koper heeft verbonden tot de levering van de grond in de overdrachtsbelasting en de bouw van een nieuwe onroerende zaak, acht de staatssecretaris het wenselijk een overgangsregeling te treffen. De goedkeuring is afhankelijk van de volgende voorwaarden:
- De ondernemer die de grond levert heeft de macht om als eigenaar over die grond te beschikken verworven vóór 22 maart 2013 of heeft zich vóór 22 maart 2013 tegen een bepaalde prijs verbonden tot afname van de grond onder de afspraak dat de grond door middel van een zogenoemde abc-transactie wordt geleverd aan de klant van de ondernemer.
- De grond wordt geleverd tegen de marktwaarde (de waarde in het economische verkeer).
- De grond wordt juridisch geleverd voorafgaand aan de (vernieuw)bouw van de nieuwe onroerende zaak.
- De verkrijger van de grond doet geen beroep op de vrijstelling van overdrachtsbelasting in de zin van artikel 15, lid 1, onderdeel a, van de WBR. Beide partijen (ondernemer en verkrijger) behandelen de verkrijging van de grond voor de btw-heffing ook verder als een afzonderlijke levering die van btw is vrijgesteld en accepteren alle daarbij behorende btw-gevolgen.
- Er is sprake van een lopend project waarbij de verkoop vóór 22 maart 2013 is gestart.
- Er is in btw-technisch opzicht op het tijdstip van de juridische levering geen sprake van een bouwterrein of een gebouw dat nog geen twee jaar in gebruik is. Bij deze beoordeling blijven de na de juridische levering van de grond te verrichten werkzaamheden buiten beschouwing.
Als gebruik wordt gemaakt van deze goedkeuring betekent dat voor de toepassing van artikel 13 van de WBR dat afzonderlijk tijdvakken gaan lopen, namelijk vanaf het moment van de btw-levering van de grond en vanaf het moment van de – apart in acht te nemen – oplevering van de opstal.
Mits aan alle hiervóór gestelde voorwaarden wordt voldaan valt onder de overgangsregeling ook de situatie dat een koop-/aannemingsovereenkomst is gesloten waarbij eerst grond met daarop een oud gebouw wordt geleverd aan de verkrijger, dit gebouw vervolgens door de ondernemer van de grond wordt gesloopt en daarna door die ondernemer een nieuwe onroerende zaak wordt opgeleverd.
Praktijk
Om als ondernemer te voorkomen dat een grondlevering wordt belast met omzetbelasting in plaats van met overdrachtsbelasting, toch een hogere opbrengst voor de ondernemer van 15% bij een vrij op naam levering, zal bezien moeten worden of de aannemingsovereenkomst niet met een derde partij kan worden gesloten. Juist nu vanaf 1 januari de zogenaamde integratieheffing (de interne levering) in de wet op de omzetbelasting 1968 (voorheen artikel 3 lid 3 onderdeel b) is komen te vervallen dient een ondernemer hier goed naar kijken voor het sluiten van een koop-/aannemingsovereenkomst. Als de grond rechtstreeks door een derde wordt geleverd (bijv. de gemeente) en de bouw plaatsvindt door de aannemer of meerdere aannemers, dan kan de grond nog wel tegen 6% overdrachtsbelasting worden geleverd (mits uiteraard geen sprake is van een bouwterrein voor de btw-heffing).
