1. Home
  2. Kennis
  3. Artikelen
  4. Kantonrechter oordeelt in lijn met Acantus-arrest bij derde-expolitant van WKO-installatie

Kantonrechter oordeelt in lijn met Acantus-arrest bij derde-expolitant van WKO-installatie

Rechtbank Midden-Nederland heeft recentelijk in lijn met het Acantus-arrest geoordeeld dat de kapitaals- en onderhoudskosten van een WKO-installatie in een complex niet als servicekosten bij de huurder in rekening mogen worden gebracht. Dit geldt volgens de kantonrechter ook in het geval van een derde-exploitant. De kantonrechter veroordeelt de verhuurder tot het vergoeden van de kapitaals- en onderhoudskosten zoals overeengekomen tussen de huurder en de derde-exploitant.
Leestijd 
Auteur artikel Lotte Blum
Gepubliceerd 27 juli 2023
Laatst gewijzigd 27 juli 2023

Achtergrond: het Acantus-arrest
Op 21 januari 2022 wees de Hoge Raad het Acantus-arrest. Over dit arrest schreven wij eerder tevens een blog op onze website. In het Acantus-arrest overwoog de Hoge Raad dat een WKO-installatie kwalificeert als een onroerende aanhorigheid. Als gevolg van deze kwalificatie mag de verhuurder de kapitaals- en onderhoudskosten van de WKO-installatie op grond van de wet niet als servicekosten bij de huurder in rekening brengen. De kapitaals- en onderhoudskosten worden geacht onderdeel uit te maken van de kale huurprijs.

In de praktijk komt het dikwijls voor dat de verhuurder een derde-exploitant inschakelt die de warmte levert en daarvoor een contract sluit met de huurder. Het Acantus-arrest geeft evenwel geen antwoord op de vraag of ook in dat geval de kapitaals- en onderhoudskosten onderdeel uit dienen te maken van de kale huurprijs.

De casus
Een voorbeeld van een casus waarin sprake is van een dergelijke derde-exploitant is een recentelijk gewezen uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland van 10 mei 2023 (gepubliceerd op 17 juli 2023).

In de uitspraak ging het om een gehuurde woning die onderdeel vormde van een complex waarin een WKO-installatie was aangebracht. Verhuurder had de exploitatie van de WKO-installatie uitbesteed aan een derde-exploitant die de WKO-installatie volledig voor haar eigen risico exploiteerde en zorg droeg voor het onderhoud ervan. Ingevolge de huurovereenkomst waren de huurders verplicht om een warmteleveringsovereenkomst aan te gaan met de derde-exploitant. Huurder betaalde aan de derde-exploitant een maandelijkse vergoeding van € 77,44 voor vaste kosten (zijnde de kapitaals- en onderhoudskosten) verbonden aan de exploitatie van de WKO-installatie. Met een verwijzing naar het Acantus-arrest vordert de huurder dat de verhuurder wordt veroordeeld in de betaling van de kapitaals- en onderhoudskosten.

De verhuurder dient de kapitaals- en onderhoudskosten te vergoeden
De kantonrechter oordeelt in lijn met het Acantus-arrest dat de WKO-installatie in kwestie een onroerende aanhorigheid is zoals bedoeld in artikel 7:233 BW. De WKO-installatie is immers fysiek verbonden met het gehuurde en behoort naar haar aard tot het gebruikelijke uitrustingsniveau van elk appartement in het gebouw. Uit de huurovereenkomst volgt derhalve volgens de kantonrechter dat de kapitaal- en onderhoudskosten als onderdeel van de huurprijs voor rekening van de verhuurder komen.

Hoewel de huurder volgens de kantonrechter gehouden is om de kapitaals- en onderhoudskosten aan de derde-exploitant te betalen op grond van de tussen hen gesloten warmteleveringsovereenkomst, zal de verhuurder deze kosten moeten dragen. De verhuurder moet deze kosten dus ofwel aan de huurder vergoeden of rechtstreeks ten behoeve van de huurder aan de derde-exploitant betalen.

Slotsom
In januari 2022 signaleerden wij al in onze blog dat het risico aanwezig zou zijn dat de huurder de kapitaals- en onderhoudskosten met succes bij de verhuurder zou kunnen terugvorderen, óók in het geval van een derde-exploitant die de warmte levert aan de huurder. De uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland bevestigt dit vermoeden. Belangrijk is echter om bedacht te zijn op het feit dat de uitspraak slechts één voorbeeld betreft. Ongetwijfeld volgen er nog meer uitspraken. Tevens staat nog hoger beroep open tegen de uitspraak.

Het voorgaande zou resulteren in een onwenselijke situatie. Waar de realisatie van WKO-installaties gestimuleerd zou moeten worden voor verhuurders vanwege de duurzaamheidsvoordelen, worden zij mogelijk afgeschrikt door het feit dat zij de kapitaals- en onderhoudskosten op zich moeten nemen. Nog altijd menen wij dat het aan de wetgever is om hier een oplossing voor te bieden.

Latere toevoeging: Op 12 juli 2023 (gepubliceerd op 25 juli 2023) oordeelde de kantonrechter van de rechtbank Gelderland anders bij de warmtelevering aan huurders door een derde-exploitant. In deze zaak ging de kantonrechter niet mee in het betoog van de huurders dat de WKO-installatie een onroerende aanhorigheid was. De kapitaals- en onderhoudskosten kwamen daarmee niet voor rekening van de verhuurder, maar voor de huurders. De zaak verschilt van de hiervoor beschreven uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland aangezien in de huurovereenkomst expliciet was opgenomen dat de kosten voor verwarming en warm watervoorziening niet waren opgenomen in de huurprijs. Wij houden voor u in de gaten of tegen één of beide uitspraken hoger beroep wordt ingesteld. 

Heeft u vragen over dit artikel? Neemt u dan contact op met Rutger Fabritius , Maarten Kole of Lotte Blum via de contactinformatie naast dit artikel.