De voorzieningenrechter van de Rechtbank Rotterdam heeft recentelijk geoordeeld dat een koper niet gehouden is een woning met praktijkruimte af te nemen van verkoper, omdat het gebruik als woning in strijd is met het bestemmingsplan. Koper moest bedacht zijn op eventueel uit de openbare registers kenbare beperkingen, maar hoefde geen onderzoek op internet te doen naar het bestemmingsplan.
Bijzonder lasten en beperkingen
Volgens artikel 7:15 van het Burgerlijk Wetboek dient een verkoper de verkochte zaak in eigendom over te dragen vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, tenzij koper deze uitdrukkelijk heeft aanvaard. Het gaat hierbij alleen om rechtsgebreken. Deze gebreken kunnen zowel privaatrechtelijk (bijvoorbeeld erfdienstbaarheden) of publiekrechtelijk (aanwijzing als beschermd monument) van aard zijn. De last moet wel op de onroerende zaak in het bijzonder rusten en niet op alle zaken van dezelfde soort. In de onderhavige situatie is de bestemming "maatschappelijke- en kantoordoeleinden", terwijl de bestemming van de omliggende huizen "woondoeleinden" is. Dit maakt dat er van een bijzondere last of beperking sprake is.
Kenbaarheid van lasten en beperkingen
Verkoper beroept zich nog op een exoneratieclausule in de koopovereenkomst op grond waarvan koper de lasten en verplichtingen die kenbaar zijn uit de openbare registers uitdrukkelijk aanvaardt. De voorzieningenrechter oordeelt echter dat het hier gaat om een bestemmingsplan welke niet uit de openbare registers blijkt. De omstandigheid dat via internet (www.ruimtelijkeplannen.nl) te zoeken is naar bestemmingsplannen doet hier niet aan af. Koper diende, gelet op de koopovereenkomst, rekening te houden met de openbare registers, maar hoefde er niet op bedacht te zijn dat hij ook elders onderzoek moest doen.
Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen
Met de invoering van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen in 2007 zijn publiekrechtelijke beperkingen zichtbaar geworden via het Kadaster. Er zijn plannen om bij de tweede tranche van deze wet ook bestemmingsplannen inschrijfbaar te maken. Het bestemmingsplan wordt dan via de openbare registers kenbaar. Mogelijk wordt in een vergelijkbare casus dan ten voordele van de verkoper geoordeeld.
