Label C-verplichting: wat kunt u als verhuurder doen?

De komende week zal ik in een meerdelige serie artikelen deze ‘Label C-verplichting’ bespreken. De artikelen zijn via onderstaande links te lezen zodra ze zijn verschenen:

1. Huurders en verhuurders opgelet: de Label C-verplichting komt eraan!
2. Label C-verplichting: valt mijn pand er ook onder?
3. Label C-verplichting: wat kunt u als verhuurder doen?
4. Label C-verplichting: wat kunt u als huurder doen?

Wat kunt u als verhuurder doen?

Voor de bespreking van de mogelijkheden die u als verhuurder heeft om ervoor te zorgen dat uw pand 1 januari 2023 aan de Label C-verplichting voldoet zal ik in dit artikel twee elementen bespreken:

1. De uitvoering van de werkzaamheden die benodigd zijn om aan de label C-verplichting te voldoen;
2. De kosten van de werkzaamheden die benodigd zijn om aan de label C-verplichting te voldoen.

De uitvoering van de werkzaamheden

Indien u als verhuurder ervoor wilt zorgen dat uw pand per 1 januari 2023 aan de Label C-verplichting voldoet zult u eerst moeten inventariseren welke werkzaamheden daarvoor nodig zijn. Het type en de intensiteit van de werkzaamheden (en uiteraard de gemaakte afspraken) bepalen of de huurder aan de uitvoering van de werkzaamheden zijn medewerking dient te verlenen.

Eerst zal ik de situatie bespreken dat u niets met de huurder hebt afgesproken over het uitvoeren van werkzaamheden aan het (kantoor)pand. Daarna zal ik ingaan op de situatie waarin u gebruik heeft gemaakt van het ROZ-model voor kantoorruimte.

Verplichtingen voor de huurder op grond van de wet

De huurder kan gehouden zijn om mee te werken aan de werkzaamheden indien sprake is van de uitvoering van dringende werkzaamheden (7:220 lid 1 BW) of de uitvoering van een renovatie (art. 7:220 lid 2 BW). Het onderscheid tussen deze twee soorten werkzaamheden gaat de scope van dit artikel te buiten, maar kort gezegd zijn dringende werkzaamheden dringend (bijvoorbeeld omdat sluiting van het kantoorpand dreigt als ze niet worden uitgevoerd) en zijn de overige werkzaamheden in de regel te kwalificeren als renovatie (waarvoor u een renovatievoorstel moet doen). Bij dringende werkzaamheden moet de huurder meewerken, bij renovatie alleen als het renovatievoorstel redelijk is. Zowel bij dringende werkzaamheden als bij renovatie kan de huurder (tenzij anders overeengekomen) aanspraak maken op vermindering van de huurprijs, ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding.

Verplichtingen voor de huurder op grond van het ROZ-model

Indien u met de huurder een huurovereenkomst bent aangegaan op grond van het ROZ-model voor kantoorruimte gelden er andere verplichtingen voor de huurder. De Algemene Bepalingen (hierna wordt aan het model uit 2015 gerefereerd met: ‘AB’) die horen bij het ROZ-model bevatten verplichtingen voor de huurder die (veel) verder gaan dan de wet (zoals hiervoor besproken).

De AB voorzien in een aantal artikelen op grond waarvan huurder moet meewerken aan uitvoering van de werkzaamheden. Zo is verhuurder op grond van art. 13.1 AB in beginsel bevoegd om op, aan of in het gehuurde werkzaamheden te verrichten in het kader van onderhoud, herstel en vernieuwing. In art. 13.2 tot en met 13.5 AB is geregeld in welke gevallen de huurder deze werkzaamheden moet gedogen.

De kosten van de werkzaamheden

Belangrijke vervolgvraag is wie de kosten van de benodigde maatregelen moet dragen. Interessant aspect hierbij is dat het in de regel de huurder zal zijn die van de maatregelen profiteert. Immers, de huurder zal door de energiebesparende maatregelen een lagere energierekening hebben.

Uitgangspunt bij deze vraag zijn opnieuw de afspraken in de huurovereenkomst. Indien u specifieke afspraken heeft gemaakt over (de kosten van) energiebesparende maatregelen kunt u daarmee uit de voeten. Heeft u dat echter niet gedaan, dan spelen mogelijk de AB van het ROZ-model een rol.

In de AB is een verdeling opgenomen van de kosten voor onderhoud, herstel en vernieuwing van diverse onderdelen van het gehuurde. Dit artikel zit zo in elkaar dat de kosten die in art. 11.4. AB voor rekening van de verhuurder zijn en de overige kosten van onderhoud, herstel en vernieuwing voor rekening van de huurder (art. 11.2 AB). Art. 11.4. AB bepaalt:

Voor rekening van Verhuurder zijn de kosten van:

1. onderhoud, herstel en vernieuwing van constructieve onderdelen van het gehuurde, zoals funderingen, kolommen, balken, bouwvloeren, daken, platten, bouwmuren, buitengevels;
2. onderhoud, herstel en vernieuwing van tot het gehuurde behorende trappen, traptreden, rioleringen, goten, buitenkozijnen, tenzij Huurder zijn verplichtingen op grond van artikel 11.5 sub k niet is nagekomen;
3. vervanging van onderdelen en vernieuwing van tot het gehuurde behorende installaties;
4. buitenschilderwerk.

De onder a t/m d genoemde werkzaamheden zijn voor rekening van Verhuurder, tenzij het werkzaamheden betreft die moeten worden beschouwd als kleine herstellingen waaronder begrepen gering en dagelijks onderhoud in de zin van de wet dan wel werkzaamheden aan zaken die niet door of vanwege Verhuurder in, op of aan het gehuurde zijn aangebracht.

Kortom, indien de energiebesparende maatregelen die benodigd zijn om aan de Label C-verplichting te voldoen vallen onder het onderhoud, herstel of vernieuwing van bovenstaande onderdelen van het gehuurde, zijn de kosten daarvan voor rekening van u als verhuurder. Indien de energiebesparende maatregelen die benodigd zijn om aan de Label C-verplichting te voldoen vallen onder het onderhoud, herstel of vernieuwing van andere onderdelen van het gehuurde, zijn de kosten voor rekening van de huurder.

Let wel, het gaat hier om kosten voor onderdelen van het gehuurde. Het gaat niet om toevoegingen aan het gehuurde. Indien bepaalde energiebesparende toevoegingen benodigd zijn om aan de Label C-verplichting te voldoen, geldt deze verdeling niet.

Gevolgen indien u niet voldoet aan de Label C-verplichting

Als u niet voldoet aan de Label C-verplichting mag het door u verhuurde kantoorpand per 1 januari 2023 niet meer worden gebruikt. In dat geval zou uw huurder kunnen betogen dat u het genot van het gehuurde niet meer kan verschaffen. Dit kwalificeert in beginsel als een gebrek in de huurovereenkomst (art. 7:204 BW). Dit zou tot gevolg kunnen hebben dat u als verhuurder gehouden bent het gebrek te verhelpen (art. 7:206 BW), de huurprijs tot nul te verminderen (art. 7:207 BW) en de schade die de huurder lijdt te vergoeden (art. 7:208 BW).

Tips voor de verhuurder

Als u een lopende huurovereenkomst heeft die niet voor 1 januari 2023 zal eindigen, is het raadzaam te inventariseren welke werkzaamheden benodigd zijn om per 1 januari 2023 over het energielabel C te beschikken. Vervolgens kunt u met uw huurder in overleg treden om afspraken te maken over de uit te voeren werkzaamheden en de verdeling van de verwachte kosten.

Als u een huurovereenkomst heeft die vóór 1 januari 2023 zal eindigen, of als u een nieuwe huurovereenkomst wil aangaan, is het zaak om alvast rekening te houden met de Label C-verplichting en de werkzaamheden (en kosten) die nodig zijn om aan die verplichting te kunnen voldoen.

Neem voor nieuwe overeenkomsten in ieder geval op:

• welke werkzaamheden benodigd zijn;
• wanneer deze werkzaamheden uitgevoerd zullen worden en door wie;
• hoe de kosten van deze maatregelen worden verdeeld;
• een verplichting voor de huurder om specifiek aan energiebesparende maatregelen mee te werken, zonder dat dit een tekortkoming jegens de huurder oplevert en zonder dat de huurder recht heeft op huurprijsvermindering of vergoeding van schade.

Heeft u vragen? Neem dan vooral contact op met mij of een van onze andere huurrechtspecialisten!