De voorbeeld-huurovereenkomst is volgens de toelichting van het kenniscentrum met name bedoeld voor intramuraal zorgvastgoed dat door de corporatie aan een zorgaanbieder wordt verhuurd. De overeenkomst is in verband met de verschuivingen door het scheiden van wonen en zorg flexibel gemaakt en houdt rekening met de mogelijkheid dat de corporatie of zorgaanbieder tijdens de contractsduur besluit rechtstreeks te gaan verhuren aan cliënten.
Tussentijdse opzegging door gewijzigd overheidsbeleid
De oude model huurovereenkomst voor zorgvastgoed van de koepelorganisaties voor corporaties en zorginstellingen dateerde al weer van april 2004. Deze model huurovereenkomst ging uit van huurperioden van minimaal 20 jaar. Tot voor kort was er voor zorginstellingen geen aanleiding om de huurovereenkomsten met de woningcorporaties tussentijds op te zeggen. De huur werd door het Rijk vergoed op basis van nacalculatie. Na de invoering van de zorgzwaartepakketten (ZZP’s) vindt met ingang van 1 januari 2012 in de intramurale langdurige zorg echter de overstap plaats van aanbodgerichte bekostiging naar een vraaggestuurde wijze van financiering. Hierbij is de Normatieve Huisvestings Component (NHC) geïntroduceerd. De NHC is een normatieve kapitaallastenvergoeding per ZZP dag. Deze lasten vormen samen met de loon- en materiële kosten het integrale tarief per ZZP.
Bestaande zorginstellingen die onder het bouwregime hebben gebouwd, hebben vanaf 1 januari 2012 te maken gekregen met een stapsgewijze overgangsregeling. Deze regeling brengt met zich mee dat de NHC per 1 januari 2018 zal ophouden te bestaan en reeds vanaf 1 januari 2012 wordt afgebouwd. Deze wijziging van overheidswege noopt veel zorginstellingen om de huurcontracten met de woningcorporaties tussentijds te beëindigen. Dit heeft vergaande gevolgen voor corporaties en zorginstellingen.
De model huurovereenkomst uit april 2004 hield echter rekening met een tussentijdse huuropzegging door de zorginstelling om overheidsredenen. De zorginstelling was dan in beginsel schadeplichtig ten opzichte van de woningcorporatie. De woningcorporatie loopt dan immers de resterende huurtermijnen mis. In artikel 3.4 en 3.5 van de oude model huurovereenkomst waren daartoe twee situaties opgenomen: tussentijdse opzegging vanwege de overheid (bijvoorbeeld bij gedwongen sluiting) en tussentijdse opzegging op initiatief van de huurder (vrijwillige sluiting). In het eerste geval moeten de woningcorporatie en de zorginstelling een beroep doen op het zogenaamde Protocol uitbreiding garantiestructuur van 7 juni 1999. Deze schade wordt dan vergoed door het Rijk en wordt bepaald door het verschil van boekwaarde en de opbrengstwaarde van het onroerend goed. Bij vrijwillige opzegging door de zorginstelling volgt een uitgebreidere schadevergoedingsregeling.
De status van dit Protocol is echter niet duidelijk. Het Protocol is op 2 juni 1999 opgesteld in verband met de Regeling eenmalige subsidies nwi’s. Deze Regeling is per 23 december 2004 komen te vervallen. Het Protocol is echter nimmer ingetrokken. Bovendien geldt het Protocol ook voor na 1999 nieuw gebouwde verzorgingshuizen. Daarbij is geen tijdslimiet opgenomen. Anderzijds is er voor zover bekend ook nog nooit een schadevergoeding op basis van het Protocol uitgekeerd.
Alhoewel het Protocol nimmer is ingetrokken, hebben Aedes en Actiz er opvallend genoeg voor gekozen om het Protocol niet terug te laten komen in de nieuwe model huurovereenkomst van maart 2013. Wel wordt niet langer een huurperiode van 20 jaar voorgeschreven. Corporaties en zorginstellingen worden hierdoor gedwongen om zelf afspraken te maken over de duur van de huurovereenkomst, met inachtneming van mogelijke veranderingen zoals het Scheiden van Wonen en Zorg vanaf 1 januari 2013 en de mogelijke rechtstreekse verhuur aan cliënten door de corporaties.
In de toelichting op de nieuwe model huurovereenkomst wordt opgemerkt dat partijen dienen te beseffen dat de gekozen huurperiode partijen verplicht om deze uit te dienen. Tussentijdse opzegging is derhalve niet mogelijk. De partij die desondanks tussentijds opzegt, is in beginsel schadeplichtig. Een mogelijke escape om desondanks tussentijds op te kunnen zeggen zonder dat dit direct leidt tot een schadeplicht is gelegen in het nieuwe artikel 18. Dit artikel maakt het mogelijk om een wijziging van de huurovereenkomst te verlangen indien sprake is van toekomstige wijzigingen die voortvloeien uit bijvoorbeeld gewijzigde regelgeving van de overheid die voor één van de partijen een aanzienlijk nadeel oplevert. Dit is een belangrijk artikel voor de hurende zorginstelling. Desondanks wordt het artikel om onduidelijke reden als ‘optie artikel’ aangeboden. Wij adviseren zorginstellingen om dit artikel altijd overeen te komen.
Op dit moment behartigt Dirkzwager de belangen van diverse zorginstellingen en woningcorporaties die de een huurcontract zijn aangegaan op basis van de oude model huurovereenkomst van april 2004. Als gevolg van gewijzigde regelgeving wordt de zorginstelling gedwongen om het huurcontract tussentijds te beëindigen. Het gezamenlijk doel is het verkrijgen van schadevergoeding van het Rijk.
Koppelbeding
Het uitgangspunt van de model huurovereenkomst is "verhuur als bedrijfsruimte" ex artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek. Indien er echter rechtsreeks aan cliënten verhuurd gaat worden, dan kan het wettelijke woonruimteregime van toepassing zijn.
Artikel 3.8 van de model huurovereenkomst gaat er vanuit dat de corporatie op dat moment zelf een huurovereenkomst met de cliënt sluit in het kader van het scheiden van wonen en zorg. Dit artikel regelt dat de corporatie, binnen de wettelijke mogelijkheden die zij heeft, in de huurovereenkomst met de cliënt als dan een koppelbeding zal opnemen op grond waarvan de cliënt onlosmakelijk verplicht wordt om zorg van de zorginstelling af te nemen. In beginsel is dit toegestaan, tenzij het Mededingingsrecht zich daartegen verzet. Daarvan is niet snel sprake. Wel bevelen wij aan om hierover vooraf juridisch advies in te winnen. Dirkzwager heeft daar ruime ervaring mee.
De voordelen van het gebruik van een koppelbeding zijn evident: indien het zorgelement duidelijk overheerst ten opzichte van het huurelement, dan komt de cliënt geen huur(prijzen) bescherming toe. Dat heeft onder meer positieve gevolgen voor de waardering van het vastgoed.
