Zoeken
  1. “Omzeilen” van de wachttijdregeling toegestaan

“Omzeilen” van de wachttijdregeling toegestaan

De hoofdregel is dat een verhuurder van 290-bedrijfsruimte (winkelruimte) de huurovereenkomst pas kan opzeggen na een verloop van vijf + vijf jaar, tenzij er sprake is van “dringend eigen gebruik”. In dat geval kan verhuurder de huurovereenkomst opzeggen tegen het einde van de eerste termijn (van vijf jaar). De verhuurder heeft deze mogelijkheid echter niet als hij de nieuwe eigenaar/verhuurder is én de opzegging wordt gedaan binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging (schriftelijk) aan de huu...
Auteur artikelRobert Rijpstra MRICS
Gepubliceerd01 februari 2010
Laatst gewijzigd16 april 2018
Leestijd 

De hoofdregel is dat een verhuurder van 290-bedrijfsruimte (winkelruimte) de huurovereenkomst pas kan opzeggen na een verloop van vijf + vijf jaar, tenzij er sprake is van “dringend eigen gebruik”. In dat geval kan verhuurder de huurovereenkomst opzeggen tegen het einde van de eerste termijn (van vijf jaar). De verhuurder heeft deze mogelijkheid echter niet als hij de nieuwe eigenaar/verhuurder is én de opzegging wordt gedaan binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging (schriftelijk) aan de huurder bekend is gemaakt. Dit is de zogenaamde wachttijdregeling voor de nieuwe eigenaar.



Het lijkt er echter op dat deze wachttijdregeling door een opvolgend verhuurder omzeild kan worden bij een opzegging tegen het einde van de tweede termijn (van vijf jaar). De rechter kan de vordering van verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst dan toewijzen op grond van een belangenafweging. Verhuurder zou dan kunnen aanvoeren dat hij het gehuurde dringend in gebruik dient te nemen. Dat lijkt hetzelfde, maar de beëindiginggrondslag is anders en dus is er geen wachttijd.

Vóór invoering van het nieuwe huurrecht in augustus 2003 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een nieuwe eigenaar op deze wijze niet de wachttijdregeling mocht omzeilen (Hoge Raad op 22 juni 2001, P&C/Immocorp). Maar in het nieuwe huurrecht is gekozen voor een andere formulering van de wachttijdbepaling en gaat deze vlieger niet meer op. Het Hof Arnhem heeft dit in 2009 bevestigd en P&C/Immocorp in zijn geheel naar de prullenbak verwezen. Volgens het hof is de uitspraak niet meer van toepassing, omdat de wettelijke wachttijdbepaling uitdrukkelijk verwijst naar de beëindigingsgrond “dringend eigen gebruik”, die alleen van toepassing is bij een opzegging tegen het einde van de eerste termijn. De volledige uitspraak is hier te lezen.

Conclusie

Een verhuurder die de huurovereenkomst tegen het einde van de tweede termijn wenst op te zeggen op grond van eigen gebruik doet er dan ook goed aan om zijn beëindigingsvordering te baseren op de belangenafweging en niet op “dringend eigen gebruik”. Daarbij moet dan wel worden bedacht dat de omstandigheid dat door verhuurder wordt opgezegd binnen drie jaar na overdracht van het gehuurde, waarschijnlijk wel wordt meegenomen in het kader van de belangenafweging. Dit zal de huurder echter in geen geval dezelfde bescherming bieden die de huurder kan ontlenen aan de wachttijdregeling.