Zoeken
  1. Onduidelijkheid bij woonruimtehuur: kortdurende huurovereenkomst of huurbescherming?

Onduidelijkheid bij woonruimtehuur: kortdurende huurovereenkomst of huurbescherming?

Op 1 juli 2016 is de Wet Doorstroming Huurmarkt in werking getreden. Hiermee is een extra mogelijkheid voor de tijdelijke verhuur van woonruimte in het leven geroepen. Onder de voorwaarden van artikel 7:271 lid 1 BW kan woonruimte tijdelijk worden verhuurd. Het gaat om de zogenaamde “kortdurende huurovereenkomst voor bepaalde tijd”. Bij een dergelijke kortdurende huurovereenkomst voor bepaalde tijd zal de huurder de woonruimte na afloop van de overeengekomen huurperiode moeten ontruimen. De huurder kan in dat geval geen aanspraak maken op huurbescherming.
Artikel | 18 februari 2019 | Denise Sauer

Bij een kortdurende huurovereenkomst voor bepaalde tijd in de zin van artikel 7:271 mag de looptijd maximaal twee jaar zijn voor zelfstandige woonruimte en maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte. De huurovereenkomst eindigt van rechtswege, mits verhuurder het einde van de huurovereenkomst tijdig heeft aangezegd. De aanzegging dient maximaal drie maanden en minimaal één maand vóór de overeengekomen einddatum te worden gedaan, bij gebreke waarvan de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt voortgezet en huurder alsnog aanspraak kan maken op huurbescherming.

Uit actuele jurisprudentie blijkt dat er vaak onduidelijkheid bestaat over de kwalificatie van de huurovereenkomst. Hebben partijen een kortdurende huurovereenkomst voor bepaalde tijd in de zin van artikel 7:271 lid 1 BW gesloten, of toch een reguliere huurovereenkomst waarop de huurbescherming van toepassing is?

Rechtbank Amsterdam, 16 januari 2019
In deze zaak zijn partijen een huurovereenkomst voor een woning aangegaan voor de duur van achttien maanden, ingaande op 15 juni 2017 en lopende tot 15 december 2018. Overeengekomen is dat partijen de huurovereenkomst niet tussentijds kunnen opzeggen. Op 7 november 2018 zegt verhuurder de overeenkomst op tegen 15 december 2018. Daarbij stelt verhuurder dat sprake is van een kortdurende huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271 lid 1 BW en dat huurder derhalve geen aanspraak kan maken op huurbescherming. Huurder betwist dit en stelt dat partijen een reguliere huurovereenkomst hebben gesloten met een minimumduur van achttien maanden. Na afloop van de eerste achttien maanden loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door, aldus huurder.

de rechtbank overweegt als volgt:

“Kern van het geschil dat partijen verdeeld houdt is of zij een tijdelijke huurovereenkomst hebben gesloten (…), dan wel dat zij een “gewone” huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur zijn overeengekomen. (…) wordt tot uitganspunt genomen dat [gedaagde] als huurster en consument als zwakkere partij moet worden gekenschetst en [eiser] , als professionele partij moet worden aangemerkt. Voorts wordt bij de beoordeling in aanmerking genomen dat [eiser] de huurovereenkomst heeft opgesteld en dat gesteld noch anderszins aannemelijk is geworden dat [gedaagde] daar op enigerlei wijze invloed op heeft gehad. Eventuele onduidelijkheden dienen dan ook voor risico van [eiser] te blijven. Tenslotte wordt daarbij in ogenschouw genomen dat het bij de introductie van de mogelijkheid van de tijdelijke huurovereenkomst volgens de wetgever de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd de norm zou blijven, zodat bij geval van onduidelijkheid een uitleg die recht doet aan de bescherming van de zwakkere partij heeft te gelden.

De Rechtbank komt tot de conclusie dat de huurovereenkomst kwalificeert als een reguliere huurovereenkomst woonruime, met een minimumduur van achttien maanden. Aan huurder komt huurbescherming toe. De opzegging van verhuurder is daarmee ongeldig en de vordering van verhuurder tot ontruiming van de woning wordt afgewezen.

Rechtbank Noord-Nederland op 19 december 2017
Een vergelijkbare uitspraak doet de Rechtbank Noord-Nederland op 19 december 2017. Partijen zijn een huurovereenkomst aangegaan voor een minimum periode van twaalf maanden. In de huurovereenkomst is bepaald dat partijen de huurovereenkomst niet tussentijds door opzegging kunnen beëindigen.

Na zes maanden stuurt verhuurder een brief aan de huurders waarin hij aangeeft dat de tijdelijke huurovereenkomst zal eindigen na de overeengekomen periode van twaalf maanden. De verhuurder stelt zich op het standpunt dat de huurovereenkomst moet worden aangemerkt als een kortdurende huurovereenkomst voor bepaalde tijd in de zin van artikel 7:271 lid 1 BW en dat hierop geen huurbescherming van toepassing is. Verhuurder vordert ontruiming van de woning.

Huurders betwisten dit. Zij stellen dat de huurovereenkomst kwalificeert als een reguliere huurovereenkomst waarop de huurbescherming van toepassing is. De eerste overeengekomen huurtermijn van twaalf maanden, moet volgens huurders worden aangemerkt als een minimumtermijn. Hieraan leggen huurders ten grondslag dat de mogelijkheid voor tussentijdse opzegging is uitgesloten. Bij een kortdurende huurovereenkomst heeft huurder immers het recht om maandelijks tussentijds op te zeggen. 

De kantonrechter overweegt als volgt:

"(…) dat bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd de huurders de mogelijkheid moeten hebben om tussentijds de huurovereenkomst op te zeggen, hetgeen [eisers] juist hebben uitgesloten. (…) . Zeker nu de kantonrechter begrijpt dat de huurovereenkomst door [eisers] is opgesteld en niet is weersproken dat zij zijn bijgestaan door een deskundige op het gebied van sluiten van huurovereenkomst, namelijk een makelaar. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagden] in beginsel uit die bepalingen, in onderlinge samenhang en verband bezien, hebben mogen afleiden dat zij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale huurperiode waren overeengekomen."

Huurders kunnen dus aanspraak maken op de reguliere huurbescherming. Verhuurder kan de huurovereenkomst enkel beëindigen op de limitatieve wettelijke opzeggingsgronden en formaliteiten. Nu daar niet aan is voldaan, wordt de vordering van verhuurder tot ontruiming van de woning afgewezen.

Essentie: maximale huurperiode of minimale huurperiode?
De kortdurende huurovereenkomst voor bepaalde tijd moet worden onderscheiden van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale huurtermijn. De kortdurende huurovereenkomst voor bepaalde tijd is gericht op een maximale duur van de huurperiode. Op die manier heeft de verhuurder de garantie dat de huurovereenkomst na de overeengekomen periode eindigt (dan wel kan eindigen), terwijl de huurder aan de andere kan niet gebonden kan zijn aan een minimale huurperiode en de huurder daarom de huurovereenkomst tussentijds kan opzeggen.

De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een eerste bepaalde termijn is daarentegen gericht op een minimale huurperiode. De verhuurder heeft de garantie dat hij een woning in ieder geval een bepaalde periode aan dezelfde huurder verhuurt, terwijl de huurder de garantie heeft dat de huurovereenkomst na die minimale huurperiode niet van rechtswege eindigt maar alleen kan eindigen door opzegging (voor zover er zich een wettelijke opzeggingsgrond voordoet), wederzijds goedvinden of ontbinding.

Deze verschillende soorten huurovereenkomsten bieden de verhuurder en de huurder dus beide voordelen en nadelen. De verhuurder heeft het recht om de huurder aan een minimale of maximale huurperiode te houden en de huurder heeft aan de andere kan het recht om de minimale huurperiode te verlengen en de maximale huurperiode te verkorten.

Conclusie
De wetgever heeft met de Wet doorstroming huurmarkt en daarmee de wijziging van artikel 7:271 lid 1 BW bedoeld om de bestaande mogelijkheden van de verhuurders en de huurders uit te breiden. Hierdoor is het sluiten van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale huurtermijn mogelijk, als wel een kortdurende huurovereenkomst met een maximumduur. Om verwarring en juridische discussie te voorkomen is essentieel dat de huurovereenkomst zorgvuldig wordt opgesteld zodat duidelijk is of de eerste termijn een maximumtermijn of een minimumtermijn is. Tevens is cruciaal of huurder al dan niet tussentijds kan opzeggen. Hiermee valt of staat een beroep op huurbescherming.