1. Verslaglegging 2015
De verslaglegging over 2015 verloopt nog volgens het Besluit beheer sociale huursector (BBSH). Dit betekent ook dat corporaties niet voor 1 juli 2015 hun voornemens aan gemeenten moet sturen, maar pas per 1 november 2015. Wel zal worden opgenomen dat de voornemens en eventuele afspraken per 15 december 2015 moeten worden ingediend (in plaats van 1 februari volgens het BBSH).
2. Rol huurdersorganisatie bij prestatieafspraken
De huurdersorganisatie is al vanaf 1 juli 2015 een volwaardige partner bij prestatieafspraken. Het bod dat corporaties op 1 november 2015 doen en de uitnodiging om deel te nemen aan gesprekken over prestatieafspraken zullen daarom ook aan de huurdersorganisatie verstuurd moeten worden.
3. Start cyclus prestatieafspraken
De nieuwe cyclus voor prestatieafspraken start in 2016. Corporaties worden geacht om bij hun bod op de woonvisie de periodiek door de minister voor Wonen genoemde prioriteiten te betrekken (art. 39 BTIV). Gemeenten kunnen de manier waarop zij wensen dat er invulling gegeven wordt aan de prioriteiten in hun woonvisie opnemen. Voor de periode 2016-2019 zijn deze prioriteiten de betaalbaarheid en beschikbaarheid voor de doelgroep, het realiseren van een energiezuinige sociale huurwoningvoorraad conform de afspraken in het Nationaal Energieakkoord en het Convenant Energiebesparing, het huisvesten van urgente doelgroepen en het realiseren van wonen met zorg en ouderenhuisvesting in verband met langer zelfstandig wonen. In de brief van 22 juni 2015 van de minister aan de Tweede Kamer treft u een nadere beschrijving aan.
4. Geschilbeslechting bij prestatieafspraken
De minister stelt dat vanaf 1 juli 2016 geschillen over het niet komen tot prestatieafspraken aan de minister kunnen worden voorgelegd. De vrijblijvendheid die de minister in de circulaire suggereert volgt echter niet uit de tekst van artikel 44 lid 4 van de Woningwet 2015. Indien er binnen zes maanden geen prestatieafspraken zijn gemaakt, dan dient het geschil verplicht aan de minister te worden voorgelegd. De minister laat vervolgens een tripartiete adviescommissie advies uitbrengen over het geschil. Zie hierover mijn artikel ‘Blok faciliteert gemeenten en huurdersorganisaties bij prestatieafspraken’.
5. Waardering op marktwaarde
De waardering op marktwaarde is nog niet direct verplicht per 1 juli 2015. Waardering op marktwaarde zal voor het eerst plaatsvinden over het jaar 2016 (startbalans 2016). De methodiek van marktwaardering wordt bij ministeriële regeling gepubliceerd per 1 juli 2015. De te hanteren parameters voor marktwaardering worden in oktober 2015 geactualiseerd, zodat de methode geijkt is met transactiegegevens uit dit jaar.
6. Aanpassen statuten
Corporaties hebben op grond van het overgangsrecht tot 1 januari 2017 de tijd om hun organisatie en statuten aan te passen aan de nieuwe wet. Dit geldt ook voor het opstellen van het treasurystatuut. Op grond van de motie Karabulut-Van Vliet (Kamerstuk 32 847, nr. 156) zullen corporaties het treasurystatuut aan de toezichthouder ter goedkeuring moeten voorleggen. Zolang dit niet is gebeurd, gelden de beleidsregels derivaten en beleggingen, zoals die nu onder het BBSH gelden. Deze lopen nog door tot het moment dat de Autoriteit woningcorporaties (Autoriteit) het treasurystatuut goedkeurt.
7. Scheidingsvoorstel
Corporaties hebben tot 1 januari 2017 de tijd voor het indienen van een ontwerpvoorstel voor de scheiding. Dit ontwerpvoorstel dient de strategische uitgangspunten te omvatten, waaronder de verdeling van bezit in DAEB en niet-DAEB. Uiterlijk 1 mei 2017 dient op basis van de goedgekeurde jaarrekening een definitief scheidingsvoorstel ingediend te worden. De scheiding krijgt feitelijk beslag per 1 januari volgend op het besluit van de Autoriteit.
8. Indiening voorstel woningmarktregio
Gemeenten kunnen vanaf 1 januari 2016 een voorstel voor een woningmarktregio doen. Resultaat is dat elke corporatie één regio als kernwerkgebied krijgt. Buiten dat gebied mag geen uitbreidingsnieuwbouw plaatsvinden, tenzij daartoe ontheffing wordt verleend. Bestaand bezit mag wel behouden worden en het slopen en ter plaatse nieuw bouwen van woningen blijft toegestaan.
De corporatie wordt ook geacht in alle gebieden waar zij feitelijk werkzaam is een bod te doen op de woonvisie. Gemeenten kunnen hun voorstellen tot 1 juli 2016 indienen. Zijn niet alle gemeenten tot die datum deel van een voorstel voor een werkgebied, dan zal de minister de werkgebieden bepalen. Uitgangspunt vormen in dat geval de reeds ingediende aanvragen.
Gedetailleerde informatie omtrent voorwaarden en procedures, zal in de zomer 2015 via de website www.woningwet2015.nl bekend worden gemaakt. Ter ondersteuning van het proces tot vorming van werkgebieden zal via de website informatie over verhuisstromen, huishoudens en corporaties per gemeente beschikbaar worden gesteld.
9. Autoriteit woningcorporaties
Per 1 juli 2015 is de Autoriteit woningcorporaties formeel van start gegaan. De Autoriteit wordt ondergebracht bij de Inspectie Leefomgeving en Transport. Meer informatie vindt u op www.ilent.nl/autoriteitwoningcorporatie.
10. Bepalingen met betrekking tot financiële instellingen
Per 1 juli 2015 geldt direct een aantal bepalingen gericht op financiële instellingen. Er mogen alleen middelen worden aangetrokken bij aangewezen instellingen (banken, verzekeraars) en er mogen geen nieuwe garanties/leningen aan dochters/deelnemingen worden verstrekt.
11. Tijdelijk verhoogde inkomensgrens
Per 1 juli 2015 kan direct worden uitgegaan van de tijdelijk hogere inkomensgrens (€ 38.950,-) voor het toewijzen van sociale huurwoningen. Toegelaten instellingen moeten ten minste 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan de doelgroep. Hiervan moet ten minste 80% worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 34.911 (prijspeil 2015). Het overige deel kan tot en met 2020 worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 38.950 (prijspeil 2015). Maximaal 10% van alle toewijzingen mag de toegelaten instelling doen aan huishoudens met een hoger inkomen, met inachtneming van de geldende voorrangsregels en de geldende huisvestingsverordening.
Nieuwe regels per 1 juli 2015
Andere nieuwe regels die per 1 juli 2015 in werking zijn getreden zijn:
- Voorafgaande goedkeuring door de Raad van Toezicht van grote investeringen (hoger dan € 3 miljoen);
- Een geschiktheids- en betrouwbaarheidstoets bij bestuurders en leden van de Raad van Toezicht;
- Voorafgaande goedkeuring voor het aangaan van verbindingen door de Autoriteit;
- Een sterkere rol van de huurdersorganisaties bij het aangaan van verbindingen en instemmingsrecht bij fusies van toegelaten instellingen;
- Verbod op het afgeven van nieuwe garanties/leningen voor verbindingen/deelnemingen;
- De markttoets waar het gaat om nieuwe, nog niet voorgenomen niet-DAEB- investeringen wanneer er sprake is van geen eigen grond;
- Corporaties dienen zich verplicht vierjaarlijks te laten visiteren. De Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland (SVWN) zal daartoe deskundige instanties aanwijzen.
Nieuwe regels per 1 januari 2016
De minister heeft aangekondigd dat de volgende zaken per ministeriële regeling in oktober 2015 zullen worden vastgesteld. Deze treden vervolgens op 1 januari 2016 in werking:
- Voorschriften aan de jaarrekening en inrichting van de verantwoordinginformatie (dVi);
- Formats voor de door de accountant op te stellen stukken;
- Voorschriften bepaling investeringscapaciteit;
- Voorschriften omtrent scheiding en splitsing.
Voor vragen over de nieuwe Woningwet 2015 of de overgangsmaatregelen kunt u contact opnemen met mr. Robert Rijpstra MRICS, vastgoedadvocaat.
