De Vereniging VBO Makelaar heeft bij de rechtbank Amsterdam gevorderd dat de rechtbank voor recht verklaart dat de exploitant van Funda en de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) onrechtmatig handelen. De onrechtmatigheid zou zijn gelegen in het misbruik door Funda van een economische machtspositie op de bezoekersmarkt voor woningaanbod en de markt voor advertentieruimte op websites voor woningaanbod. Volgens
de rechtbank Amsterdam heeft VBO voldoende feiten en omstandigheden aan haar vordering ten grondslag gelegd dat verder onderzoek is gerechtvaardigd.
De bestreden handelwijze
NVM is met circa 4.000 aangesloten leden veruit de grootste branchevereniging voor makelaars. Concurrerende brancheverenigingen VBO Makelaars en VastgoedPRo hebben beschikken over circa 1.000 respectievelijk 500 leden. De welbekende website Funda is (via enkele verbonden ondernemingen) eigendom van NVM. Bij de plaatsing van woningaanbod op de website geeft Funda een geprivilegieerde positie aan de woningen die door de leden van NVM worden aangeboden. Deze voorkeursbehandeling is VBO een doorn in het oog omdat het voor haar leden een concurrentienadeel ten opzichte van NVM-leden zou opleveren. VBO stelt dat Funda door haar handelwijze misbruik maakt van haar economische machtspositie en heeft zich tot de rechtbank Amsterdam gewend om aan die handelwijze een einde te maken.
Contractsvrijheid
Contractsvrijheid is een van de belangrijkste uitgangspunt van het Nederlands (privaat)recht. Indien een partij over een economische machtspositie beschikt, kan die contractsvrijheid echter worden ingeperkt als het zou leiden tot misbruik van die positie. De partij die een beroep doet op vermeend misbruik van een economische machtspositie dient op basis van vaste jurisprudentie (i) voldoende feiten, omstandigheden en rechtsgronden te stellen, en bij betwisting van die stellingen (ii) te bewijzen dat misbruik wordt gepleegd. Volgens NVM dienden de vorderingen van VBO al over de eerste horde te struikelen, omdat VBO onvoldoende zou hebben gesteld over het bestaan van een economische machtspositie (laat staan misbruik daarvan). De rechtbank Amsterdam volgt het verweer van NVM niet.
Onder verwijzing naar een marktscan van de Autoriteit Consument & Markt (ACM) en een rapport van de Stichting Economisch Onderzoek heeft VBO uiteengezet dat de voorkeursbehandeling door Funda plaatsvindt op de bezoekersmarkt voor websites voor woningaanbod (woningzoekenden) en de markt voor advertentieruimte daarop (makelaars die hun woningen aanbieden). De voorkeursbehandeling van NVM makelaars op Funda zou volgens VBO vervolgens ook negatieve gevolgen hebben voor haar leden op de lokale markt voor verkoopbemiddeling (omdat VBO makelaars minder bezoekers aantrekken). Op basis van bezoekersaantallen beweert VBO dat Funda beschikt over een marktaandeel dat groter is dan 50%. Met deze stellingen heeft VBO volgens de rechtbank Amsterdam voldoende inzicht gegeven in de concrete feiten en rechten die volgens haar de toewijzing van het gevorderde rechtvaardigen. Daarmee is VBO er echter nog niet. Gelet op de gemotiveerde betwisting door Funda is het aan VBO om te bewijzen dat Funda op de relevante markt beschikt over een machtspositie en daar ook nog eens misbruik van maakt.
In dat kader biedt de rechtbank Amsterdam partijen de mogelijkheid om tijdens een comparitie de hun stellingen nader te motiveren. Bovendien is de rechtbank Amsterdam voornemens om naar aanleiding van die comparitie informatie in te winnen bij één of drie deskundigen ten behoeve van in ieder geval de afbakening van de relevante productmarkt, de vaststelling van de positie van Funda op die markt, de omvang en effecten van de voorkeursbehandeling (in verband met het gestelde nadeel bij de mededinging) en de financiële huishouding van de website. Tijdens de comparitie staat het partijen uiteraard vrij om zich uit te laten over deze thema’s en eventuele andere thema’s aan te dragen voor het daaropvolgend deskundigenonderzoek.
Slot
De eerste slag in deze procedure is voorbij, maar de oorlog is nog niet voorbij. Het kan nog lang duren alvorens de strijd tussen VBO en NVM eindigt, zeker als de partij die uiteindelijk door de rechtbank Amsterdam in het ongelijk wordt gesteld beroep tegen die beslissing instelt. Een minnelijke regeling zou in ieder geval leiden tot een snellere oplossing van het geschil. De rechtbank Amsterdam laat in haar tussenvonnis in ieder geval duidelijk weten dat ook deze mogelijkheid tijdens de comparitie zal worden onderzocht.
De bestreden handelwijze
NVM is met circa 4.000 aangesloten leden veruit de grootste branchevereniging voor makelaars. Concurrerende brancheverenigingen VBO Makelaars en VastgoedPRo hebben beschikken over circa 1.000 respectievelijk 500 leden. De welbekende website Funda is (via enkele verbonden ondernemingen) eigendom van NVM. Bij de plaatsing van woningaanbod op de website geeft Funda een geprivilegieerde positie aan de woningen die door de leden van NVM worden aangeboden. Deze voorkeursbehandeling is VBO een doorn in het oog omdat het voor haar leden een concurrentienadeel ten opzichte van NVM-leden zou opleveren. VBO stelt dat Funda door haar handelwijze misbruik maakt van haar economische machtspositie en heeft zich tot de rechtbank Amsterdam gewend om aan die handelwijze een einde te maken.
Contractsvrijheid
Contractsvrijheid is een van de belangrijkste uitgangspunt van het Nederlands (privaat)recht. Indien een partij over een economische machtspositie beschikt, kan die contractsvrijheid echter worden ingeperkt als het zou leiden tot misbruik van die positie. De partij die een beroep doet op vermeend misbruik van een economische machtspositie dient op basis van vaste jurisprudentie (i) voldoende feiten, omstandigheden en rechtsgronden te stellen, en bij betwisting van die stellingen (ii) te bewijzen dat misbruik wordt gepleegd. Volgens NVM dienden de vorderingen van VBO al over de eerste horde te struikelen, omdat VBO onvoldoende zou hebben gesteld over het bestaan van een economische machtspositie (laat staan misbruik daarvan). De rechtbank Amsterdam volgt het verweer van NVM niet.
Onder verwijzing naar een marktscan van de Autoriteit Consument & Markt (ACM) en een rapport van de Stichting Economisch Onderzoek heeft VBO uiteengezet dat de voorkeursbehandeling door Funda plaatsvindt op de bezoekersmarkt voor websites voor woningaanbod (woningzoekenden) en de markt voor advertentieruimte daarop (makelaars die hun woningen aanbieden). De voorkeursbehandeling van NVM makelaars op Funda zou volgens VBO vervolgens ook negatieve gevolgen hebben voor haar leden op de lokale markt voor verkoopbemiddeling (omdat VBO makelaars minder bezoekers aantrekken). Op basis van bezoekersaantallen beweert VBO dat Funda beschikt over een marktaandeel dat groter is dan 50%. Met deze stellingen heeft VBO volgens de rechtbank Amsterdam voldoende inzicht gegeven in de concrete feiten en rechten die volgens haar de toewijzing van het gevorderde rechtvaardigen. Daarmee is VBO er echter nog niet. Gelet op de gemotiveerde betwisting door Funda is het aan VBO om te bewijzen dat Funda op de relevante markt beschikt over een machtspositie en daar ook nog eens misbruik van maakt.
In dat kader biedt de rechtbank Amsterdam partijen de mogelijkheid om tijdens een comparitie de hun stellingen nader te motiveren. Bovendien is de rechtbank Amsterdam voornemens om naar aanleiding van die comparitie informatie in te winnen bij één of drie deskundigen ten behoeve van in ieder geval de afbakening van de relevante productmarkt, de vaststelling van de positie van Funda op die markt, de omvang en effecten van de voorkeursbehandeling (in verband met het gestelde nadeel bij de mededinging) en de financiële huishouding van de website. Tijdens de comparitie staat het partijen uiteraard vrij om zich uit te laten over deze thema’s en eventuele andere thema’s aan te dragen voor het daaropvolgend deskundigenonderzoek.
Slot
De eerste slag in deze procedure is voorbij, maar de oorlog is nog niet voorbij. Het kan nog lang duren alvorens de strijd tussen VBO en NVM eindigt, zeker als de partij die uiteindelijk door de rechtbank Amsterdam in het ongelijk wordt gesteld beroep tegen die beslissing instelt. Een minnelijke regeling zou in ieder geval leiden tot een snellere oplossing van het geschil. De rechtbank Amsterdam laat in haar tussenvonnis in ieder geval duidelijk weten dat ook deze mogelijkheid tijdens de comparitie zal worden onderzocht.
Gerelateerd
Mededinging en staatssteun
