Zoeken
  1. Retentierecht prijsgegeven door aannemer

Retentierecht prijsgegeven door aannemer

De voorzieningenrechter van de Rechtbank Haarlem oordeelde recentelijk dat een aannemer zijn retentierecht heeft prijsgegeven door geen actie meer te ondernemen nadat de opdrachtgever hem het recht (al dan niet rechtmatig) had ontnomen en de zeer korte duur waarop het retentierecht feitelijk is uitgeoefend.De zaakAannemer en opdrachtgever gaan een aanneemovereenkomst aan betreffende de bouw van 12 appartementen. Op enig moment ontstaat er onenigheid over de te betalen termijnen door de opdrac...
Auteur artikelRobert Rijpstra MRICS
Gepubliceerd24 mei 2013
Laatst gewijzigd24 mei 2013
Leestijd 
De voorzieningenrechter van de Rechtbank Haarlem oordeelde recentelijk dat een aannemer zijn retentierecht heeft prijsgegeven door geen actie meer te ondernemen nadat de opdrachtgever hem het recht (al dan niet rechtmatig) had ontnomen en de zeer korte duur waarop het retentierecht feitelijk is uitgeoefend.

De zaak
Aannemer en opdrachtgever gaan een aanneemovereenkomst aan betreffende de bouw van 12 appartementen. Op enig moment ontstaat er onenigheid over de te betalen termijnen door de opdrachtgever en besluit de aannemer om zijn retentierecht in te roepen. Dit doet hij door de sloten van het bouwterrein en de sloten van de appartementen te vervangen en borden te plaatsen waarop is aangegeven dat de aannemer een beroep doet op zijn retentierecht. Nog dezelfde dag echter haalt de opdrachtgever de borden weg en een dag later zijn ook de sloten door de opdrachtgever vervangen. Enkele dagen later wordt de aanneemovereenkomst met onmiddellijke ingang opgezegd door de opdrachtgever. Als gevolg hiervan dient de opdrachtgever aan de aannemer de prijs van het gerealiseerde werk te betalen, voor zover hij dat nog niet aan de aannemer heeft betaald. Om deze prijs vast te stellen, wordt er een deskundige aangewezen. Beide partijen gaan akkoord met de benoeming van deze deskundige. Over de vastgestelde waarde zijn de meningen echter verdeeld en het komt aan op vorderingen over en weer in kort geding.

Retentierecht
Het retentierecht is de bevoegdheid die in de bij de wet aangegeven gevallen aan een schuldeiser toekomt, om de nakoming van een verplichting tot afgifte van een zaak aan zijn schuldenaar op te schorten totdat de vordering wordt voldaan (artikel 3:290 van het Burgerlijk Wetboek).

De drie vereisten voor het rechtsgeldig kunnen uitoefenen van een retentierecht zijn:

  1. Er dient sprake te zijn van een opeisbare vordering;

  2. Er dient voldoende samenhang te bestaan tussen de vordering en de verbintenis;

  3. De aannemer dient de feitelijke macht over de zaak uit te oefenen.


De feitelijke macht over een roerende zaak is eenvoudig vast te stellen, omdat de aannemer dan houder van de zaak dient te zijn. Bij een onroerende zaak is het lastiger. In de praktijk komt het vaak voor dat een bouwplaats wordt afgesloten en er borden worden geplaatst waarop staat vermeld dat het retentierecht wordt uitgeoefend. Op deze manier oefent de aannemer dan de feitelijke macht uit over de onroerende zaak. In mijn artikel "Het retentierecht van de (onder)aannemer" ga ik uitgebreider in op het retentierecht.

Prijsgeven retentierecht
De voorzieningenrechter is van oordeel dat de aannemer zijn retentierecht heeft prijsgegeven. Nadat de opdrachtgever de borden verwijderd had en de sloten had vervangen, heeft de aannemer geen enkele actie meer ondernomen om het retentierecht – dat nota bene nog geen dag duurde - te doen herleven. Inmiddels is het bijna 5 maanden later en zijn de appartementen verkocht en de sleutels overgedragen aan de kopers. Gelet hierop kan er volgens de voorzieningenrechter geen beroep meer worden gedaan op het retentierecht en wordt deze vordering afgewezen.

Commentaar
Deze uitspraak leert dat een aannemer op zijn hoede moet zijn als hij het retentierecht uitoefent. Stil zitten kan hem duur komen te staan. Tevens leert deze uitspraak dat het soms klaarblijkelijk lonend kan zijn voor de opdrachtgever om risico’s te nemen door het retentierecht op een al dan niet onrechtmatige wijze  te negeren en op korte termijn op te heffen.  De omstandigheden van het geval zullen doorslaggevend zijn.