Zoeken
  1. Samenwoner na het overlijden van de hoofdhuurder heeft verzwaarde stelplicht en bewijslast bij vordering tot voortzetting huur

Samenwoner na het overlijden van de hoofdhuurder heeft verzwaarde stelplicht en bewijslast bij vordering tot voortzetting huur

Bij een vordering tot voortzetting van de huur van woonruimte door een persoon die geen medehuurder is, moet door de beoogde huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding worden aangetoond. In het geval dat een inwonend kind voor zijn ouder zorgt, rust er een zware stelplicht en bewijslast op de beoogd huurder. Objectieve en subjectieve factoren spelen hier een belangrijke rol. Daar liggen kansen voor de verhuurders.De zaakNa het overlijden van zijn moeder vordert de zoon dat hij de huu...
Auteur artikelRobert Rijpstra MRICS
Gepubliceerd14 februari 2014
Laatst gewijzigd16 april 2018
Leestijd 
Bij een vordering tot voortzetting van de huur van woonruimte door een persoon die geen medehuurder is, moet door de beoogde huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding worden aangetoond. In het geval dat een inwonend kind voor zijn ouder zorgt, rust er een zware stelplicht en bewijslast op de beoogd huurder. Objectieve en subjectieve factoren spelen hier een belangrijke rol. Daar liggen kansen voor de verhuurders.

De zaak
Na het overlijden van zijn moeder vordert de zoon dat hij de huur van de woning voortzet. De zoon is nooit aangemerkt als medehuurder en stelt dat hij een duurzame gemeenschappelijke huishouding met zijn moeder heeft gehad. Hij woonde, na enige tijd zelfstandig gewoond te hebben, weer in bij zijn moeder om haar te verzorgen. Hij stelt dat zij samen een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerden. Hij voert aan dat hij de boodschappen, het witgoed en veel van de rekeningen betaalde. Ook zou hij met zijn moeder dagelijks veel dingen samen hebben gedaan. Verhuurster  betwist dit en vordert ontruiming en oplevering van het gehuurde.

Duurzame gemeenschappelijke huishouding
De vraag die door het Hof Den Bosch beantwoord moet worden is of er sprake is van een gemeenschappelijke huishouding. Hiervoor zijn alle omstandigheden van het geval van belang. De zoon stelt dat hij samen met zijn moeder de kosten van huisvesting en levensonderhoud betaalde en dat hij zorgde voor zijn zieke moeder. Verhuurster heeft dit betwist, omdat de moeder volgens haar de huur en energiekosten betaalde. Het hof overweegt dat het vaste rechtspraak van de Hoge Raad is dat het op de weg van de beoogde huurder ligt om, bij betwisting door de verhuurder dat sprake is van een gemeenschappelijke huishouding, voldoende concrete feiten en omstandigheden omtrent de gestelde gemeenschappelijke huishouding aan te voeren. Aldus rust in deze zaak een verzwaarde stelplicht en de bewijslast op de zoon. Het hof oordeelt vervolgens dat de zoon niet in deze stel- en bewijslast is geslaagd. Zo heeft de zoon geen specificaties kunnen overleggen om zijn stellingen te onderbouwen. Ook de verzorging van zijn moeder en het samenleven met zijn moeder heeft de zoon onvoldoende kunnen aantonen. Zijn vordering wordt afgewezen.

Over de duurzaamheid van de gemeenschappelijke huishouding merkt het hof op dat dat wordt bepaald door objectieve en subjectieve factoren. Een objectieve factor is de duur die de gemeenschappelijke huishouding reeds kent. De zoon is in 2009 teruggekeerd bij zijn moeder. In het algemeen wordt een huishouding tussen een ouder en een kind niet als duurzaam aangemerkt, maar als aflopend. Dit kan echter anders zijn indien het een terugkerend kind betreft. In deze zaak is daar sprake van, echter onder andere omdat de zoon als woningzoekende staat ingeschreven, oordeelt het hof dat hij onvoldoende heeft aangetoond dat er sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. De bedoeling van partijen kleurt de subjectieve factor in. De zoon heeft echter onvoldoende duidelijk kunnen maken waaruit de samenwoning en de verzorging bestond. Hieruit kan het hof dan ook geen bedoeling afleiden. Het feitelijk samenwonen is onvoldoende. De door de zoon gestelde feiten en omstandigheden zijn dan ook onvoldoende om de duurzaamheid van de gemeenschappelijke huishouding aan te nemen.

Commentaar
Voor verhuurders van woonruimte is het in de regel lastig om de stellingen en bewijzen van de beoogde huurder aangaande de duurzame gemeenschappelijke huishouding  gemotiveerd te betwisten. De beoogde huurder weet immers wat zich af heeft gespeeld in de woning en de verhuurder niet. Uit dit arrest blijkt echter dat het voor de beoogde huurder nog geen sinecure is om de duurzame gemeenschappelijke huishouding aan te tonen. De beoogde huurder heeft een verzwaarde stelplicht. Voor verhuurders die zich verzetten tegen vorderingen tot voortzetting van de huur is het dan ook raadzaam om in detail te kijken naar de door de huurder aangedragen bewijsstukken waaruit voldoende concreet zou moeten blijken dat sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding.