Het project
Het stadsvernieuwingsproject Kanaalzone Zuid zal door de gemeente Apeldoorn en de provincie Gelderland worden uitgevoerd samen met de woningcorporaties De Woonmensen en Ons Huis. Het project voorziet in de ontwikkeling van 75 sociale huurwoningen, 21 sociale koopwoningen, 156 vrije-sectorwoningen, ongeveer 1300 m2 maatschappelijk en ongeveer 1080 m2 commercieel vastgoed en een openbare ruimte. De ontwikkeling zal voor gezamenlijke rekening en risico tot stand worden gebracht door middel van een gezamenlijke projectbegroting. Met name vanwege de saneringskosten, is het de verwachting dat de herontwikkeling verliesgevend zal zijn. Partijen zullen deze verliezen samen dragen. Uit de beschikking blijkt dat het aandeel van de gemeente en de provincie wordt begroot op een bedrag van € 5,8 miljoen.
Een groot deel van de Kanaalzone Zuid is reeds eigendom van de gemeente en de woningcorporaties. De resterende gronden zullen naar verwachting door middel van onteigening moeten worden verworven. Uiteindelijk zullen alle partijen de gronden inbrengen in de grondexploitatie. Het plangebied zal geschikt worden gemaakt voor bebouwing en bewoning, wat werkzaamheden mee zal brengen zoals sloop en, waar nodig, sanering. De bouwkavels zullen aan de corporaties worden overgedragen tegen de marktwaarde, die is berekend volgens de residuele grondwaardemethode.
Beoordeling door de Commissie
De Europese Commissie is nagegaan in of de plannen van de gemeente en de provincie moeten worden aangemerkt als staatssteun en zo ja of deze plannen verenigbaar is met de interne markt. De Europese Commissie onderscheidt drie maatregelen:
- De aankoop van verontreinigde grond
- De grondverkopen aan de grondexploitatie
- Het gedeeltelijk dekken van de verliezen van de grondexploitatie
De aankoop van verontreinigde grond levert volgens de Europese Commissie geen staatssteun op. Bij de aankopen is immers rekening gehouden met de aansprakelijkheid van de eigenaren voor deze verontreiniging. Als de eigenaar volgens de Nederlandse regels aansprakelijk gehouden kan worden voor de verontreiniging, is schade verdisconteerd in de aankoopprijs. Op deze manier betaalt de eigenaar voor de saneringskosten.
De verkoop door de gemeenten van de gronden aan de grondexploitatie levert volgens de Commissie evenmin staatssteun op. De gemeente heeft de gronden ingebracht tegen marktwaarde. Deze marktwaarde is namelijk gebaseerd op de residuele grondwaardemethode. Bovendien zijn de in de grondexploitatie opgevoerde kosten marktconform.
Het door de gemeente en provincie gedeeltelijk dekken van de verliezen van de grondexploitatie levert daarentegen wel staatssteun op. Hierdoor worden immers de woningcorporaties die bij het project betrokken zijn bevoordeeld. Door dit voordeel wordt ook de mededinging vervalst omdat er woning op de markt komen die er zonder de steun niet zouden zijn. Omdat in de bouwsector ook ondernemingen uit andere lidstaten actief zijn, kan de maatregel het handelsverkeer tussen de lidstaten verstoren.
Vervolgens gaat de Commissie na of de staatssteun verenigbaar is met de interne markt. Aangezien de staatssteun voor een deel is bedoeld om verontreinigde terreinen te saneren gaat de Commissie eerst na of voldaan wordt aan de Richtsnoeren milieubescherming. Deze richtsnoeren schrijven onder andere voor dat geen steun mag worden verleend indien de vervuiler volgens de nationale regels de kosten van de sanering moet dragen. De gemeente en de provincie hebben toegezegd dit voorschrift te zullen respecteren. Verder bedraagt de maximale steunintensiteit volgens de richtsnoeren 100%. Dit percentage zal niet worden overschreden, omdat de woningcorporaties een deel van de kosten zullen dragen. De steun voor saneringskosten is volgens de Commissie dan ook verenigbaar met de interne markt zoals uitgelegd in de Richtsnoeren milieubescherming.
Tot slot onderzoekt de Commissie of de steun rechtstreeks verenigbaar is uit hoofde van artikel
107 lid 3 onder c VWEU. Bij dit onderzoek neemt de Commissie (i) in aanmerking of de
steunmaatregel gericht is op een duidelijk omschreven EU-doelstelling en (ii) of de steunmaatregel in vergelijking met andere beleidsinstrumenten een geschikt instrument is om het probleem op te lossen. De steun moet in dit licht (iii) doelgericht zijn en noodzakelijk om het beoogde doel te bereiken. Voorts moet de steun (iv) evenredig zijn met het beoogde doel en (v) de voorwaarden
waaronder het handelsverkeer plaatsvindt niet zodanig veranderen dat het gemeenschappelijk belang wordt geschaad.
De revitalisering van beschikbare stedelijke ruimte dient een algemeen belang en wordt door de Commissie in diverse mededelingen actief aangemoedigd. Dit kan daarom als een duidelijk omschreven doelstelling van de Unie worden beschouwd. Het gedeeltelijk dragen van de verliezen is volgens de Commissie een geschikt middel om stedelijke ruimte te revitaliseren. Zonder de steun kan het project niet worden gerealiseerd. Vanwege de ex-post waardering van de kosten en opbrengsten van de corporaties, is ook sprake van een evenredig steunbedrag en wordt overcompensatie uitgesloten. De woningcorporaties moeten een deel van de verliezen zelf dragen. Dit brengt mee dat de positie van de woningcorporaties ten opzichte van hun concurrenten niet wordt versterkt. Derhalve worden de handelsvoorwaarden niet zodanig veranderd dat het gemeenschappelijk belang wordt geschaad.
Voor een andere aanpak van stadsvernieuwsingsprojecten en staatssteun zie het artikel JESSICA en staatssteun gaan goed samen.
