Het arrest is tevens interessant, omdat het illustreert dat het huurdersvriendelijke karakter van het woonruimte-huurrecht niet steeds met zich brengt dat individuele bepalingen ook steeds ten faveure van de huurder dienen te worden uitgelegd. In de onderhavige regelingen heeft de wetgever weloverwogen besloten dat het aanvullend beschermen van huurder niet opportuun was.
Wettelijk kader
Een huurder van woonruimte is, naast huurpenningen, meestal een aanvullende vergoeding verschuldigd voor servicekosten en het gebruik van nutsvoorzieningen. De wet schrijft voor dat de verhuurder ter zake steeds uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar een overzicht van de gemaakte kosten verstrekt (art. 7:259 lid 2 BW).
Wanneer huurder en verhuurder het niet met elkaar eens worden over de verschuldigde vergoeding, kunnen zij de huurcommissie verzoeken om hierover een bindende uitspraak te doen (art. 7:260 lid 1 BW). Dit verzoek dient evenwel uiterlijk te worden gedaan, 24 maanden na de in art. 7:259 lid 2 BW bedoelde termijn van ten hoogste zes maanden (art. 7:260 lid 2 BW), derhalve uiterlijk 30 maanden na het verstrijken van ieder kalenderjaar waarop de servicekostenbetaling betrekking heeft. Ingevolge artikel 7:261a geldt het voorgaande ook voor energieprestatievergoedingen.
Vervaltermijn
In de onderhavige procedure werd een huurder in 2015 bij de kantonrechter aangesproken tot betaling van achterstallige huurpenningen. Deze verweerde zich tegen deze vorderingen door zich (onder meer) achteraf te beroepen op te veel betaalde vergoedingen voor nutsvoorzieningen en servicekosten over de jaren 2011 en 2012. De rechtbank heeft daarop geoordeeld dat huurder niet (meer) ontvankelijk kan zijn in zijn vorderingen, nu de 30-maanden termijn verstreken is. Ten overstaan van het gerechtshof Den Haag betoogt huurder dat dit oordeel van de rechtbank onjuist is, omdat de termijn in artikel 7:260 lid 2 BW geen vervaltermijn, maar een instructietermijn is.
Het gerechtshof gaat niet mee in de stellingen van huurder en verwijst daarbij onder meer naar de Memorie van Toelichting bij artikel 13 lid 2 Huurprijzenwet woonruimte, die aan de in artikel 7:260 lid 2 BW genoemde termijn ten grondslag heeft gelegen. Daarin wordt door de wetgever expliciet van een vervaltermijn gesproken. Tevens blijkt hieruit dat de wetgever weloverwogen tot de lengte van deze termijn is gekomen:
“Overschrijding van de vervaltermijn heeft tot gevolg dat partijen het recht verwerken om (….) een uitspraak van de huurcommissie of van een rechterlijke instantie te verkrijgen. (…) Indien na het verstrijken van de periode (…) een geschil onstaat omtrent de betalingsverplichting van de huurder inzake deze kosten en huurder of (…) actie heeft ondernomen, dan kan nakoming van de desbetreffende betalingsverplichting of restitutie van bedragen niet meer in rechte gevorderd worden.
Enerzijds zijn deze vervaltermijnen lang genoeg te achten om partijen in de gelegenheid te stellen eventuele geschillen over (…) servicekosten ter beslechting aan een officiële instantie voor te leggen; anderzijds wordt hierdoor recht gedaan aan zowel de rechtszekerheid die in het maatschappelijk verkeer vereist is, als aan het vereiste dat de huurcommissie de hun voorgelegde verzoeken om een uitspraak over (…) de betalingsverplichting inzake servicekosten over een periode van ten hoogste een jaar, op doelmatige en grondige wijze zullen kunnen afhandelen.” (vetgedrukt CvS)
Memorie van Toelichting (kamerstukken II 1992/1993, 22 902, nr. 3, p.6)
Frustratie door verhuurder
Huurder werpt dezelfde grief op, dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat een huurder zijn recht op compensatie zou verliezen in gevallen waarin verhuurder zelf te laat is met het verstrekken van de afrekeningen. Indien verhuurder het nalaat om tijdig een overzicht te verstrekken, bewerkstelligt deze immers dat huurder minder lang de tijd heeft om inhoudelijk tegen de hoogte van de servicekosten op te komen. De dertig maanden termijn blijft gedurende die tijd immers doorlopen.
Ook in dit betoog gaat het hof niet mee, wederom onder verwijzing naar de Memorie van Toelichting (pagina 3 en 4). Daaruit blijkt dat de wetgever zich bij de totstandkoming van artikel 13 lid 2 Huurprijzenwet bewust was van de mogelijkheid om huurder inhoudelijke informatie te onthouden. De wetgever heeft evenwel een afweging gemaakt (waarbij deze ook praktische argumenten heeft meegewogen) en heeft geconcludeerd dat dit bezwaar voldoende ondervangen wordt door het voorschrijven van een lange vervaltermijn van 30 maanden. Het hof verwerpt de grief. De gedachte die aan deze beslissing van het hof ten grondslag ligt, is dat het niet aan de rechter is om in door de wetgever gemaakte afwegingen te treden.
Toepasselijkheid bij de (kanton)rechter
De derde grief van huurder betoogt deze dat de termijnvoorschriften van artikel 7:260 lid 2 BW slechts van toepassing zijn op procedures bij de huurcommissie, dus niet bij de (kanton)rechter. Zouden deze voorschriften op procedures bij de rechter wél van toepassing zijn, dan brengt dit het onwenselijke gevolg met zich dat huurders voor iedere periode van twaalf maanden een afzonderlijke procedure moeten starten. Artikel 7:260 lid 2 BW schrijft immers voor: ‘het verzoek heeft betrekking op niet meer dan één tijdvak van ten hoogste twaalf maanden (…)’. Deze benadeling van de procesmogelijkheden van huurder zouden in strijd zijn met de eisen van een behoorlijke procesvoering.
Ook deze grief wordt door het hof verworpen. In de Memorie van Toelichting (pagina 2) wordt – verkort weergegeven – overwogen dat verhuurders er na een aantal jaren op moeten kunnen vertrouwen dat de overgelegde afrekening van de servicekosten vast staat, zodat verhuurders de boekhouding hiervan niet langer hoeven te bewaren. Indien jaren laten een geschil over de afrekening ontstaat en deze administratie ontbreekt, moet de huurcommissie noodgedwongen zijn oordeel baseren op veronderstellingen en schattingen. De wetgever acht deze situatie niet wenselijk.
Het gerechtshof oordeelt ook hier dat de wetgever zich in voldoende mate bewust was van de bezwaren van huurder, doch dat dit niet tot een andere wettekst heeft geleid. Het hof kan daarom niet in deze afweging treden.
“Uit de Memorie van Toelichting blijkt dat onder ogen is gezien dat een uitspraak over de betalingsverplichting ook aan de orde kan komen in een procedure voor de kantonrechter waarin de betalingsverplichting (mede) bepalend is bij de beoordeling van een vordering tot (terug)betaling van servicekosten. Dit heeft voor de wetgever bij de genoemde overwegingen kennelijk geen verschil gemaakt. De praktische bezwaren (…) kunnen daarom niet ertoe leiden dat genoemde termijnregeling niet ook in de procedure bij de kantonrechter wordt toegepast.” (vetgedrukt CvS)
Rechtsoverweging 16 van het arrest van het arrest van het gerechtshof
Conclusie en advies
De onderhavige uitspraak maakt eens te meer duidelijk dat een huurder, die niet tijdig rechtsmaatregelen neemt, riskeert dat hij zijn aanspraak op correctie van o.a. betaalde servicekosten verliest. Ook huurders van overige onroerende zaken, zoals winkel- en kantoorruimte, dienen hiervoor te waken. Voor hen zijn de artikelen 7:259 en 260 BW weliswaar niet rechtstreeks van toepassing, maar ook zij stellen zich bloot aan verjaring of verval van aanspraken op grond van de huurovereenkomst, wanneer zij te lang stilzitten.
Anderzijds heeft een verhuurder er juist belang bij dat de servicekosten na verloop van een zo kort mogelijke tijd vast komen te staan. Anders is deze genoodzaakt gedurende een langere tijd zijn administratie bij te houden, hetgeen gepaard gaat met onnodige kosten en administratieve rompslomp. Een verstandige verhuurder zal hier reeds bij de totstandkoming van de huurovereenkomst op inspelen door ter zake aanvullende bepalingen op te nemen.
Wilt u meer weten over servicekosten, energieprestatievergoedingen of wilt u een maatwerk-huurovereenkomst laten opstellen? Neem dan contact op met Coen van Schaijk.
