Zoals ik al schreef in mijn artikel 'Geen huisuitzettingen door Coronacrisis en spoedwetgeving tijdelijke huurovereenkomsten', had de minister aangekondigd met regelgeving te komen om het mogelijk te maken tijdelijke huurovereenkomsten te verlengen. Het wetsvoorstel voor de 'Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten' (hierna ook: 'de Wet') is inmiddels ingediend bij de Tweede Kamer (link naar het dossier). Hoog tijd om deze spoedwetgeving eens goed onder de loep te nemen. Ik plaats hierbij de kanttekening dat het ten tijde van het schrijven van dit artikel nog gaat om een wetsvoorstel. Als er aanpassingen plaatsvinden zal ik die in de tekst van dit artikel aanpassen.
Wat houdt deze tijdelijke wet in?
Na de Wet Doorstroming Huurmarkt (in werking getreden per 1 juli 2016) is het mogelijk geworden om met betrekking tot woonruimte tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten voor de duur van twee jaar of korter (bij zelfstandige woonruimte) of vijf jaar of korter (bij onzelfstandige woonruimte). Verlenging van deze tijdelijke huurovereenkomst is alleen mogelijk voor onbepaalde tijd, waarbij de huurder huurbescherming zal genieten. Voor meer informatie over deze tijdelijke huurovereenkomsten verwijs ik u naar het artikel op onze kennispagina van mijn kantoorgenoot Denise Sauer: 'Onduidelijkheid bij woonruimtehuur: kortdurende huurovereenkomst of huurbescherming?' en mijn publicatie in VGR 2018/4: 'Tijdelijke huurovereenkomsten: hoe staat het ervoor'.
Het wetsvoorstel voor de 'Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten' kunt u integraal lezen via deze link. Om u de omslachtige volzinnen te besparen heb ik hieronder samengevat wat het wetsvoorstel beoogt te regelen:
- het wetsvoorstel ziet alleen op tijdelijke huurovereenkomsten (ex artikel 7:271 lid 1 BW) die eindigen tussen 31 maart 2020 en 1 juli 2020;
- de huurder kan een schriftelijk verzoek doen bij de verhuurder om de huurovereenkomst te verlengen met één, twee of drie maanden (maar nooit later dan 1 september 2020);
- het verzoek van de huurder moet worden gedaan binnen één week nadat de verhuurder de 'kennisgeving' heeft gestuurd over de dag waarop de huur eindigt;
- de verhuurder mag het verzoek van de huurder slechts weigeren in de specifieke (in de Wet genoemde) gevallen;
- de verhuurder kan ook verzoeken om een verlenging van de tijdelijke huurovereenkomst met één, twee of drie maanden (maar nooit later dan 1 september 2020). Met dit verzoek moet de huurder eerst instemmen;
- de Wet bevat een informatieplicht voor de verhuurder om de huurder te informeren over de verlengingsmogelijkheden van de Wet (de memorie van toelichting vermeldt dat de verhuurder aan deze informatieplicht moet voldoen op het moment dat de verhuurder de 'kennisgeving' stuurt);
- de Wet bevat een 'verlengingsmogelijkheid' voor de Wet zelf. Bij algemene maatregel van bestuur kan '1 september 2020' in de Wet vervangen worden door '1 oktober', '1 november' of '1 december 2020'. Daarmee wordt ruimte ingebouwd voor het geval de Coronacrisis langer duurt;
- als de Wet wordt verlengd (zie hiervoor) dan kunnen de huurovereenkomsten opnieuw worden verlengd via dezelfde weg als hiervoor beschreven;
- de Wet vervalt 1 september 2020 (behoudens een verlenging van de duur van de Wet, zie hiervoor). Eventuele verlengingen moeten (dus) vóór 1 september 2020 geregeld zijn;
Wanneer mag de verhuurder het verzoek weigeren?
De Wet schrijft voor dat de verhuurder een verzoek van de huurder tot verlenging alleen mag weigeren in de volgende gevallen. Als hij de woning:
- a. verkocht heeft aan een derde en zich verplicht heeft de woning aan die derde vrij van huur en gebruik in eigendom over te dragen,
- b. opnieuw verhuurd heeft en de huurovereenkomst ingaat,
- c. zelf wil betrekken en hij geen andere woonruimte meer heeft,
- d. wil renoveren, dat zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, en hij zich jegens derden verplicht heeft om de woning vrij van huur en gebruik daarvoor beschikbaar te stellen,
- e. wil slopen en hij zich jegens derden verplicht heeft om de woning vrij van huur en gebruik daarvoor beschikbaar te stellen, op een datum die gelegen is voor het verstrijken van door de huurder verzochte verlenging en de verhuurder de verplichting is aangegaan voor 1 april 2020.
Na advisering door de Raad van State heeft de minister nog een weigeringsgrond toegevoegd voor het geval de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt.
Verhuurder moet zijn weigering om met het verlengingsverzoek van de huurder in te stemmen binnen één week na ontvangst van het verzoek schriftelijk aan de huurder kenbaar maken.
Weigert de verhuurder in te stemmen, dan kan de huurder de rechter verzoeken om te bepalen dat de huurovereenkomst wordt verlengd. In de nieuwe 'Algemene regeling zaaksbehandeling Rechtspraak' is hier al rekening mee gehouden door verzoeken tot verlenging van tijdelijke huurovereenkomsten aan te merken als 'urgente zaken':
Een verzoek tot verlenging huurovereenkomst op grond van de Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomst wordt aangemerkt als urgente zaak, mits de verhuurder voldoende onderbouwd heeft welke urgentie hij heeft. De urgentie is ter beoordeling aan de zaaksrechter.
De verhuurder kan, als geen sprake is van een van de hiervoor genoemde weigeringsgronden, de rechter verzoeken om de huurovereenkomst eerder te laten eindigen dan het door de huurder verzochte tijdstip. De rechter wijst dat verzoek (van de verhuurder) slechts toe indien de verhuurder een zwaarwichtig belang heeft bij beëindiging van de huurovereenkomst op een eerder tijdstip dan het (door de huurder) verzochte tijdstip.
De huurovereenkomst blijft van kracht tot de rechter heeft beslist op het verzoek. De rechter kan een andere termijn voor verlenging hanteren. De Wet beschrijft niet of dit ook later dan 1 september 2020 kan zijn. Er staat geen hogere voorziening open tegen de beschikking van de rechter.
Nog voor de volledigheid, een verzoek zijdens de verhuurder om de huurovereenkomst te verlengen kan alleen tot verlenging leiden als de huurder instemt. Voor de huurder zijn geen (beperkte) weigeringsgronden opgenomen. Stemt de huurder niet in, dan wordt de huurovereenkomst niet verlengd.
Enkele slotopmerkingen
Op grond van de wet (art. 7:249 lid 2 BW) kan de huurder die op basis van een 'tijdelijke huurovereenkomst' woonruimte huurt de huurcommissie verzoeken om de huurprijs vast te stellen (op basis van het 'puntensysteem'). De uiterste termijn om dit te doen bedraagt zes maanden na de einddatum van de huurovereenkomst. De Wet regelt nu dat ook deze termijn wordt verlengd, tot zes maanden na de verlengde einddatum van de huurovereenkomst.
Naar aanleiding van het advies van de Raad van State heeft de minister de toevoeging gemaakt in de Wet dat als de huurder al is geïnformeerd over het einde van de huurovereenkomst, de termijn om een verzoek te doen één week bedraagt na inwerkingtreding van deze Wet.
Heeft u vragen over de Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten of over een ander onderwerp dat met huur te maken heeft, neemt u dan gerust contact met mij op.
