Coronamaatregelen een ‘gebrek’?
Een huurder kan in geval van vermindering van het huurgenot ten gevolge van een gebrek huurprijsvermindering vorderen bij de rechter (artikel 7:204 en 7:207 BW). Voor een geslaagd beroep op huurprijsvermindering door de coronamaatregelen is het de vraag of deze maatregelen een gebrek opleveren. Uit de rechtspraak die we inmiddels hebben blijkt dat rechters deze vraag doorgaans bevestigend beantwoorden. Dit wordt onderbouwd met een verwijzing naar de parlementaire geschiedenis waarin de minister overweegt dat een (onvoorziene) overheidsmaatregel als een gebrek kan kwalificeren. Zie bijvoorbeeld de uitspraken van de rechtbank Limburg van 19 juni 2020, van de rechtbank van Amsterdam van 11 juni 2020 en van de rechtbank Noord-Nederland van 27 mei 2020. Er is in de literatuur kritiek geuit op deze redenering, nu het nog maar de vraag is of deze interpretatie van het begrip gebrek in het licht van de genomen maatregelen stand gaat houden zodra bodemrechters (en misschien uiteindelijk de Hoge Raad) zich hierover uit zullen spreken.
De kwalificatie als ‘gebrek’ levert echter niet direct een recht op huurprijsvermindering op. Zo overweegt de rechtbank Overijssel op 3 juni 2020 dat de toepasselijke algemene bepalingen ertoe leiden dat het risico van de gedwongen sluiting door de Coronamaatregelen bij de huurder is gelegd. De rechtbank Gelderland overweegt op 29 mei 2020 dat de toepasselijke algemene bepalingen een beroep op huurprijsvermindering wegens een ‘gebrek’ uitsluiten. De ROZ-bepalingen die vaak worden toegepast bevatten (in de nieuwere versies) een dergelijke bepaling.
Desalniettemin komt ook tot uitdrukking dat dergelijke bepalingen opzij kunnen worden gezet als ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst op dit punt naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
Coronacrisis een ‘onvoorziene omstandigheid’?
Wanneer een onvoorziene omstandigheid van dien aard is dat de verhuurder en huurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mogen verwachten kan een rechter de huurprijs (tijdelijk) wijzigen (artikel 6:258 BW). De tweede vraag is daarom of de coronacrisis als onvoorziene omstandigheid kan worden aangemerkt. Uit de rechtspraak blijkt dat rechters ook deze vraag doorgaans bevestigend beantwoorden. Zie bijvoorbeeld de uitspraken van de rechtbank Rotterdam van 7 augustus 2020 en van de rechtbank Noord-Nederland van 21 juli 2020.
Of en in hoeverre de huurprijs vervolgens wordt verlaagd is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Zo wijst de rechtbank Amsterdam op 17 juli 2020 de vordering tot huurprijsvermindering van een huurder van een Amsterdams hotel af omdat de omzetderving het gevolg is van een uit de hand gelopen verbouwing en niet als rechtstreeks gevolg van de Coronacrisis. De rechtbank Amsterdam wijst daarentegen op 31 juli 2020 de vordering tot huurprijsvermindering wegens onvoorziene omstandigheden toe in die zin dat de gevolgen van de Coronacrisis gelijkelijk (oftewel: 50/50) over verhuurder en huurder wordt verdeeld gedurende de periode waarin huurder de exploitatie in het geheel moest staken. Per 1 juni 2020 acht de voorzieningenrechter een huurprijsvermindering van 25% op zijn plaats. De rechtbank Amsterdam oordeelt op 28 juli 2020 en 1 september 2020 op vergelijkbare wijze.
Nieuwe maatregelen: wat geldt er nu?
Na een korte versoepeling zijn eind september 2020 wederom nieuwe maatregelen van kracht gegaan in verband met de ‘tweede golf’. De voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam spreekt zich hierover uit in het vonnis van 7 oktober 2020.
Het gaat om een huurder van een bedrijfsruimte waarin zij een nachtcafé exploiteert. Het nachtcafé kon in de periode van 16 maart tot 1 juli 2020 in het geheel niet worden geëxploiteerd. Vanaf 1 juli 2020 kon het nachtcafé in beperkte mate worden geëxploiteerd in verband met een maximaal aantal toegestane gasten. Vanaf 29 september 2020 was er sprake van een verplichte landelijke sluiting om 22.00 uur. De facto kwam dit voor huurder neer op een algehele sluiting omdat het nachtcafé opent om 22.00 uur. Over deze situatie overweegt de voorzieningenrechter als volgt:
“Onder bovenstaande omstandigheden mag [Verhuurder] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomsten verwachten en [Huurder] volledig aan haar verplichting tot betaling van de huur houden. Anderzijds zou het in de gegeven situatie evenmin redelijk zijn indien de betalingsverplichting van [Huurder] zou worden verlaagd tot nihil. Het is redelijk om de gevolgen van deze tegenslag over beide partijen te verdelen. Verwacht mag worden dat de bodemrechter tot een gelijk oordeel zou komen.”
Vervolgens oordeelt de rechtbank Amsterdam in lijn met voorgaande uitspraken dat de huurprijs ten aanzien van de periode van 16 maart tot 1 juli 2020 met 50% wordt verlaagd. Voor de periode van 1 juli tot 1 oktober 2020 wordt de huurprijs met 25% verlaagd. Ten aanzien van de toekomst overweegt de voorzieningenrechter dat niet valt uit te sluiten dat huurder vanaf 1 oktober 2020 opnieuw geen tot minimale omzet zal draaien. Daarom wordt de huurbetalingsplicht van huurder tot 1 januari 2021 met 50 % verlaagd.
De voorzieningenrechter heeft in deze uitspraak rekening gehouden met de nieuwe coronamaatregelen. Immers slechts een week later is wederom een algehele horecasluiting afgeroepen.
Tot slot
Uit recente rechtspraak blijkt dat rechters in kort geding de coronamaatregelen kwalificeren als een gebrek en een onvoorziene omstandigheid. Afhankelijk van de omstandigheden van het geval resulteert dit geregeld in een huurprijsverlaging met 50% voor de periode dat bedrijven hun exploitatie volledig dienden te staken. Bij deze uitspraken dient de kanttekening te worden gemaakt dat deze in kort geding zijn gewezen en daarom slechts voorlopige oordelen betreffen. Definitieve huurprijsverminderingen moeten in bodemprocedures worden vastgesteld. Naar verwachting zal dit niet lang meer duren. Uiteraard zullen wij u hierover te zijner tijd informeren door middel van een nieuw kennisartikel.
Al eerder bespraken wij hoe rechters oordelen over de Coronacrisis in huurverhoudingen. Dit kennisartikel lees je hier.
