Eerder berichtten we u al over de eerste uitspraak in een bodemprocedure over huurprijsvermindering door de Coronamaatregelen. Dat artikel leest u hier.
In deze zaak van de rechtbank Amsterdam verloopt de berekening van de huurprijsvermindering anders. De huurder heeft sinds maart 2020 geen huur meer betaald. De verhuurder vordert de achterstallige huur. Huurder verweert zich – kort gezegd – met een beroep op onvoorziene omstandigheden als gevolg van de Coronacrisis.
Is de Coronacrisis een onvoorziene omstandigheid?
In lijn met eerdere (kort geding) uitspraken overweegt de rechtbank dat de Coronacrisis en haar gevolgen als een onvoorziene omstandigheid moeten worden aangemerkt. De rechtbank overweegt dat door de overheidsmaatregelen de prestatie van de verhuurder (lees: de mogelijkheid om het gehuurde te laten exploiteren) en de prestatie van de huurder (lees: het betalen van de huurprijs) uit balans zijn geraakt. Nu geen van beide partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van de Coronacrisis is het niet redelijk dat de tegenvaller in volle omvang op de huurder wordt afgewenteld.
Huurprijsvermindering afhankelijk van de omzetdaling
Volgens de rechtbank is het aan de huurder om te stellen – en zo nodig te bewijzen – dat zij als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met het Coronavirus is beperkt in de mogelijkheden om het gehuurde te exploiteren. De huurder dient in dit verband inzicht te geven in de objectieve omzetcijfers over de jaren 2019 en 2020. Aan de hand daarvan wordt het verschil in omzet na aanvang van de Coronacrisis en daarvoor inzichtelijk.
Daarbij geldt als uitgangspunt dat de tegenvaller gelijkelijk over de huurder en verhuurder moet worden verdeeld. Volgens de rechtbank komt dit erop neer dat bij een omzetverlies van 100% de huur in beginsel wordt verminderd met 50%. De verlaging van de huurprijs wordt als volgt berekend: de huurprijs x percentage omzetdaling x 50%.
De huurder heeft aangetoond dat er sprake is van een omzetverlies van 83%. Daarom wordt de maandelijkse huurprijs van € 30.000,- verminderd met (30.000 x 83% x 50% =) € 12.450,- per maand.
Verschil in systematiek berekening huurprijsvermindering
De rechtbank wijkt duidelijk af van een eerder uitgezette lijn. Veelal is namelijk geoordeeld dat de mate van huurprijsvermindering gedurende een gedwongen sluiting ‘gewoon’ gelijkelijk wordt verdeeld en op 50% wordt vastgesteld, zonder dat daarbij expliciet wordt gekeken naar het percentage van de omzetdaling.
Hoewel het positief is dat de rechtbank Amsterdam in deze zaak rekening houdt met de specifieke omstandigheden van het concrete geval – in plaats van lukraak een huurprijsvermindering van 50% toe te wijzen – is het discutabel of de mate van de huurprijsvermindering moet worden gekoppeld aan de omzetdaling. Eventuele tegemoetkomingen vanuit de overheid hebben immers geen invloed op de omzet. Met het oog op de redelijke belangen van de verhuurder zou daar ook rekening mee moeten worden gehouden.
Conclusie
In de lagere rechtspraak wordt over het algemeen aangenomen dat de Coronacrisis en de bijkomende overheidsmaatregelen kwalificeren als een gebrek en als een onvoorziene omstandigheid die een beroep op huurprijsvermindering rechtvaardigen. Opvallend is dat daarbij weinig rekening wordt gehouden met de positie van de verhuurder. Het wettelijk instrument van de rechter om een huurovereenkomst te wijzigen ten gevolge van onvoorziene omstandigheden biedt de mogelijkheid om – afhankelijk van de omstandigheden van het geval – maatwerk te bieden. Daarom is het nog maar de vraag of de uitgangspunten die nu in de rechtspraak worden geschetst ongenuanceerd op iedere situatie kunnen worden toegepast.
Wij houden u op de hoogte!
Zie over dit onderwerp ook het kennisartikel van collega Robert Rijpstra ‘Horecahuurder doet met succes een beroep op huurprijsvermindering’ en onze kennisartikelen ‘UPDATE: Coronacrisis in huurverhoudingen in de ‘tweede golf’’ en ‘Hoe oordelen rechters over de Coronacrisis in huurverhoudingen?’.
