Zoeken
  1. Home
  2. Kennis
  3. Artikelen
  4. Verhuur van winkelruimte en het concurrentieverbod

Verhuur van winkelruimte en het concurrentieverbod

Verhuurders van winkelcentra worden steeds vaker geconfronteerd met huurders die aanspraak maken op schadevoeging als gevolg van de komst van een concurrent in het winkelcentrum. Deze winkeliers zijn van mening dat zij recht hebben op exclusiviteit binnen hun branche gedurende de huurperiode, ook al is dit niet nadrukkelijk in hun huurovereenkomst opgenomen.
Auteur artikelRobert Rijpstra MRICS
Gepubliceerd03 juni 2010
Laatst gewijzigd01 mei 2019
Leestijd 

De huurders vallen dan terug op de wet, stellende dat sprake is van een ‘huurgebrek’. Dit gebrek zou een gevolg zijn van tegenvallende of teruglopende omzet die moet worden toegerekend aan de komst van een concurrent. Aldus miskennen deze huurders dat het begrip ‘huurgebrek’ niet bedoeld is om ondernemersrisico’s van de huurder voor rekening van de verhuurder te laten komen. Het Hof Arnhem heeft dit op 22 december 2009 ook nog eens bevestigd. 

Dat neemt niet weg dat verhuurders van winkelcentra wel degelijk wanprestatie kunnen plegen op het moment dat zij een winkelhuurder directe concurrentie aandoen. Dit kan zelfs gelden als er niet expliciet branchebescherming is overeengekomen in de huurovereenkomst. De maatstaf die daarbij in de rechtspraak geldt is dat gelet moet worden op de aard van de huurovereenkomst in samenhang met de wijze waarop en de mate waarin concurrentie wordt aangedaan en de contractuele bestemming van het gehuurde. Die situatie doet zich bijvoorbeeld voor bij een supermarkt die een deel van zijn winkel eerst onderverhuurt aan een bloemenkiosk om vervolgens zelf in de supermarkt bloemen te gaan verkopen (winkel-in-winkel-constructie).

Verhuurders – maar ook huurders - doen er dan ook goed aan om over de bestemming en het (exclusieve)gebruik van elk te verhuren winkelunit afspraken vast te leggen in de huurovereenkomst, ook als er géén exclusiviteit is overeengekomen. Beide partijen weten dan waar zij aan toe zijn. Het voorkomt procedures bij de rechtbank. Dit klemt te meer omdat een exclusiviteitsclausule de verhuurbaarheid van winkelunits in een winkelcentrum aanzienlijk kan beperken. In een tijd van crisis en faillissementen van winkeliers is dit niet onbelangrijk.

De omschrijving van de bestemming van het gehuurde in de huurovereenkomst verdient daarbij speciale aandacht. Zo levert de bepaling waarin de huurder wordt verplicht om de winkel uitsluitend te gebruiken als kledingzaak in beginsel geen branchebescherming op, ook niet indien bij de start van het winkelcentrum gekozen is voor een bepaalde diversiteit in het winkelaanbod. Maar een bepaling in diezelfde huurovereenkomst waarin de verhuurder zich verplicht om gedurende de looptijd van 10 jaar geen winkelruimte in het winkelcentrum te verhuren aan nieuwe kledingzaken kwalificeert zich wel als een branchebeschermngsclausule.

Verhuurders van winkelcentra die geconfronteerd worden met winkeliers die een schadevergoeding eisen als gevolg van de komst van een concurrent, staat een breed scala aan verweermogelijkheden ter beschikking. De vraag of er eigenlijk wel sprake is van concurrentie is daar natuurlijk één van. Maar ook minder voor de hand liggend verweer kan een rol spelen, zoals een beroep op artikel 6 Mededingingswet. Deze bepaling verbiedt branchebeschermingsclausules omdat het de mededinging beperkt. Wel dient de verhuurder daarbij rekening te houden dat dit verbod niet werkt gedurende 6 jaar na de datum waarop de huurovereenkomst van de eerste winkelier in het winkelcentrum een aanvang heeft genomen.