Jumbo huurt van eigenaar Deen Vastgoed Beleggingen een winkelruimte waarin Jumbo een grote supermarkt exploiteert. De supermarkt was de enige supermarkt in de desbetreffende plaats. Op een gegeven moment is verhuurder Deen in het winkelpand naast Jumbo onder de naam DEEN een kleine supermarkt begonnen. Jumbo stelt dat zij hierdoor schade lijdt (omzetderving). Volgens Jumbo handelt Deen als verhuurder in strijd met de verplichtingen uit de huurovereenkomst en het huurrecht in het algemeen. Jumbo vordert in kort geding dat Deen de exploitatie van haar supermarkt staakt binnen 7 dagen na een veroordelend vonnis, op straffe van een dwangsom van € 2.500,00 per dag. De Voorzieningenrechter oordeelt als volgt.
1. Wanprestatie Deen?
In onderhavig geschil is de navolgende bepaling in een allonge bij de huurovereenkomst van belang:
“Deen Vastgoed Beleggingen B.V. zal zich bij de uitvoering van de huurovereenkomst als een goed en redelijk verhuurder opstellen, meer specifiek zal zij huurder in staat stellen om ongestoord de exploitatie van de winkel te voeren.”
Deen handelt volgens Jumbo in strijd met deze bepaling waarin uitdrukkelijk is opgenomen dat Deen (verhuurder) Jumbo (huurder) in staat zal stellen om ongestoord de exploitatie van de winkel te voeren. Door een concurrerende onderneming te beginnen naast Jumbo pleegt Deen volgens Jumbo wanprestatie. Jumbo stelt hierdoor schade te lijden in de vorm van aanzienlijke omzetderving.
Volgens Jumbo handelt Deen daarnaast in strijd met het algemene huurrecht doordat Deen Jumbo het rustig huurgenot ontneemt door een concurrerende supermarkt vlak naast de supermarkt van Jumbo te starten.
Deen concludeert in haar verweer tot afwijzing van de vordering.
2. Het juridische toetsingskader
Terecht stellen beide partijen dat het toetsingskader in deze zaak wordt gevormd door de geldende jurisprudentie zoals die onder meer is verwoord in het arrest van de Hoge Raad “Schuitema-Dunnewind” van 17 december 2004 (NJ 2005/15 “Schuitema/Dunnewind”). In dit arrest heeft de Hoge Raad het navolgende overwogen:
“(…) dat een verhuurder door zijn huurder concurrentie aan te doen tekort schiet in de nakoming van zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichting de huurder het genot van het gehuurde te verschaffen dat deze mocht verwachten. Bij de beoordeling van de vraag of van een zodanige tekortkoming sprake is zal de rechter onder meer aandacht dienen te schenken aan de wijze waarop en de mate waarin de verhuurder zijn huurder concurrentie aandoet en de belangen die voor beide partijen betrokken zijn bij deze vorm van concurrentie, mede in verband met de eventueel contractueel voorgeschreven bestemming van het gehuurde.”
De Voorzieningenrechter overweegt in lijn met dit arrest van de Hoge Raad dat het ondernemen van concurrerende activiteiten van de verhuurder niet zonder meer een gebrek oplevert van de zijde van de verhuurder in de huurverhouding tussen de betrokken partijen. Slechts onder omstandigheden zou dat het geval kunnen zijn. In de onderhavige zaak dient dus te worden nagegaan in hoeverre de feiten zulks rechtvaardigen, aldus de Voorzieningenrechter.
3. Relevante feiten en omstandigheden
Voor de beantwoording van de vraag of de verhuurder tekort schiet in zijn verplichtingen jegens de huurder (wanprestatie pleegt) zijn de navolgende feiten en omstandigheden van belang:
- De Jumbo supermarkt is een grote supermarkt met een uitgebreid assortiment;
- De DEEN supermarkt is een kleine supermarkt met een beperkt assortiment (Albert Heijn To Go-formule);
- De omzet tussen de winkels verschilt enorm.
Aan de hand van de door partijen aangevoerde feiten en omstandigheden concludeert de Voorzieningenrechter dat er geen sprake is van een aanzienlijke overlapping tussen het assortiment van beide supermarkten. De Voorzieningenrechterrechter acht deze overlap tussen Jumbo en Deen op zichzelf onvoldoende om aan te nemen dat er sprake is van een beperking van het genot van het door Jumbo gehuurde.
4. Omzetderving
Vervolgens wordt de omzetderving bekeken. Volgens Jumbo is er na het starten van de Deen vestiging een aanmerkelijke omzetvermindering geconstateerd. Ter zitting is gebleken dat dit geen omzetdaling betreft maar een verminderde omzetstijging van 6 % afgemeten tegen het landelijk gemiddelde van Jumbo vestigingen. Volgens Jumbo vindt er landelijke een behoorlijke omzetstijging plaats in haar winkels en blijft de desbetreffende Jumbo daar dus bij achter.
Deen heeft de becijfering van Jumbo bestreden, alsmede het causale verband tussen de verminderde omzetstijging en de komst van DEEN.
Jumbo heeft daartegen over gesteld dat zij geen exacte cijfers in het geding hoeft te brengen omdat haar schade (zo begrijpt de kantonrechter) voor de hand ligt en dat bovendien het bedrijfsgeheim zich tegen openbaarmaking van de cijfers verzet.
De Voorzieningenrechter is van oordeel dat het op de weg van Jumbo ligt om, indien zij van mening is dat de hapering in omzetstijging veroorzaakt werd door een gebrek aan het gehuurde, dit causale verband aan te tonen. De Voorzieningenrechter concludeert voorts dat Jumbo onvoldoende inzicht gegeven heeft in de verhouding tussen de verkoop van overeenkomstige producten van de beide supermarkten en aldus het causaal verband tussen de vestiging van Deen en het achterblijven van haar eigen omzet onvoldoende heeft aangetoond.
5. Non-concurrentiebeding in allonge?
Jumbo heeft vervolgens gewezen op de bepaling in de allonge bij de huurovereenkomst. Volgens Jumbo hebben partijen daarmee afgesproken dat Deen zich zou onthouden van concurrerende activiteiten. Deen heeft die uitleg gemotiveerd bestreden. Deen wijst erop dat een non-concurrentiebeding niet is overeengekomen en dat Deen, als supermarktketen, zeker een non-concurrentiebepaling niet zou opnemen in de huurovereenkomsten met derden. Jumbo heeft naar het oordeel van de kantonrechter vervolgens haar uitleg in onvoldoende mate aannemelijk gemaakt.
6. Conclusie Voorzieningenrechter
De vordering van Jumbo tot het staken van de onderneming van DEEN wordt afgewezen. In onderhavig geval waren door Jumbo onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die een wanprestatie aan de zijde van de verhuurder zouden kunnen rechtvaardigen.
Bovengenoemd vonnis betekent echter niet dat een verhuurder die zijn huurder concurrentie aandoet in geen geval tekort schiet jegens de huurder. Dit is afhankelijk van de feiten en omstandigheden van het geval.
