Casus
Gemeente Tilburg (hierna: ‘de Gemeente’) is eigenaar van een aantal Leegstandwetwoningen en anti-kraakwoningen. De Gemeente is voornemens deze woningen op termijn te gaan slopen en stelt deze woningen tegen een vergoeding ter beschikking aan derden om kraak en/of ander vandalisme tegen te gaan. De Belastingdienst meent dat de Gemeente belastingplichtig is uit hoofde van de Wet verhuurderheffing (‘Whv’). Volgens de Belastingdienst vallen deze woningen onder de categorie ‘huurwoningen’ in de zin van de Whv. De Gemeente betwist dit standpunt en stapt naar de rechter. De rechtbank, het gerechtshof en de Hoge Raad stellen de Gemeente echter in het ongelijk.
Hoge Raad
De Hoge Raad overweegt in zijn arrest dat volgens de Whv een huurwoning een ‘in Nederland gelegen voor verhuur bestemde woning' is. De Hoge Raad dient aldus antwoord te geven op de vraag of de leegstandwoningen en anti-kraakwoningen voor verhuur bestemd zijn. Alleen dan kan de Belastingdienst de Gemeente aan de verhuurderheffing houden.
Volgens de Hoge Raad kan uit de parlementaire geschiedenis worden afgeleid dat eenvoud en uitvoerbaarheid een belangrijke rol hebben vervuld bij de vormgeving van de verhuurderheffing. Daarom oordeelt de Hoge Raad dat naast woningen die op de peildatum worden verhuurd, ook woningen die op de peildatum niet worden verhuurd maar slechts voor verhuur bestemd zijn als een ‘voor verhuur bestemde woning’ beschouwd moeten worden.
Het feit dat de woningen met een bepaalde doelstelling worden verhuurd of dat de woningen in de nabije toekomst tegen de vlakte gaan doet volgens de Hoge Raad niets af aan de ‘voor verhuur bestemde’ status van de woning.
Commentaar
Voor de vraag of woningen bestemd zijn voor de verhuur in de zin van Wvh, lijkt de Hoge Raad het van doorslaggevend belang te vinden dat de woningen verhuurd worden of bestemd zijn voor de verhuur. Goed verdedigbaar is dat aan dit criterium niet wordt voldaan indien de Gemeente de woningen op basis van een ‘zuivere anti-kraakovereenkomst’ tijdelijk in bruikleen zou hebben gegeven. De tegenprestatie die daarbij verlangd wordt is van cruciaal belang.
Het kenmerkende verschil tussen een bruikleenovereenkomst en een huurovereenkomst is namelijk het al dan niet verschuldigd zijn van een tegenprestatie in ruil voor het gebruik. Bij een bruikleenovereenkomst gaat het om het gebruik van een woning ‘om niet’. De woning wordt dan niet verhuurd in de zin van de wet (artikel 7:201 van het Burgerlijk Wetboek) omdat er geen vastomlijnde tegenprestatie tegenover staat. Bij een huurovereenkomst is wel sprake van een voldoende vastomlijnde tegenprestatie. Bij anti-kraakwoningen wordt in de praktijk door leegstandbeheerders vaak een bemiddelingsvergoeding in rekening gebracht. Als daar geen duidelijke tegenprestatie tegenover staat, dan loopt de bruikleengever het risico dat deze prestatie door de rechter wordt gezien als verkapte huur (zie ook een eerder kennisartikel). De bruikleengever loopt dan niet alleen het risico dat de bruikleennemer huurbescherming toekomt, maar tevens dat de Belastingdienst een verhuurderheffing op gaat leggen.
Heeft u vragen over de verhuurderheffing of anti-kraakovereenkomsten? Neem dan contact op met Gerton Rademaker (fiscalist) of Robert Rijpstra (advocaat).
