De casus
Huurder huurt in onderhavige zaak sinds 10 juli 2014 (niet-geliberaliseerde) woonruimte voor een huurprijs van € 650,- per maand. Op enig moment doet huurder een voorstel aan de verhuurder tot verlaging van de huurprijs naar een bedrag van € 531,87. Verhuurder gaat hier niet mee akkoord en de huurder wendt zich vervolgens tot de Huurcommissie. In de procedure bij de Huurcommissie wordt een WOZ-beschikking betrokken waarin het gehele pand waarin de woonruimte zich bevindt is gewaardeerd op een bedrag van € 209.000,-. De Huurcommissie stelt op basis hiervan vast dat de woonruimte moet worden gewaardeerd op 144 punten met een bijbehorende maximale huurprijs van € 707,64 per maand. De door huurder voorgestelde huurverlaging acht de Huurcommissie niet redelijk.
De kantonrechter
Huurder is het hier niet mee eens en stapt naar de kantonrechter. Bij de kantonrechter vordert huurder (o.a.) een verlaging van de huurprijs naar € 287,29 vanaf het moment van aanvang van de huurovereenkomst. Dit terwijl het voorstel van de huurder een huurverlaging naar een bedrag van € 531,87 inhield. Huurder komt tot de waardering van € 287,29 (61 punten) met de volgende redenering. De huurcommissie had niet mogen uitgaan van de WOZ-waarde van € 209.000,- nu deze WOZ-waarde ziet op het gehele pand en niet enkel de woonruimte van huurder. Nu voor de woonruimte van huurder geen aparte WOZ-beschikking is afgegeven (en er dus geen aparte WOZ-waarde is) diende de huurcommissie uit te gaan van de minimum WOZ-waarde van € 40.480,- (Bijlage I onderdeel A rubriek 9 van het Besluit huurprijzen woonruimte). Deze minimum WOZ-waarde leidt tot een puntentotaal van 61 en dus tot een (maximale) huurprijs van € 287,29.
De verhuurder voert verweer en stelt dat weliswaar geen afzonderlijke WOZ-waarde is afgegeven voor de door huurder gehuurde woonruimte, maar dat de kantonrechter in dat geval moet uitgaan van een naar rato van oppervlakte vastgestelde WOZ-waarde op basis van de WOZ-beschikking waarin het hele pand gewaardeerd is op € 209.000,-. Volgens de verhuurder zou daarmee de WOZ-waarde van de woonruimte op € 85.148,15 moeten worden vastgesteld.
De kantonrechter volgt in zijn uitspraak van 26 september 2018 (ECLI:NL:RBMNE:2018:5074) de huurder in diens betoog en oordeelt als volgt:
De kantonrechter is van oordeel dat bij de berekening van het aantal punten niet kan worden uitgegaan van een WOZ-waarde van € 209.000,00, nu vaststaat dat die waarde niet alleen ziet op de gehuurde woonruimte, maar voor een groter deel op de naastgelegen woonruimte, die niet door [eiser] wordt gehuurd. [gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat hij geen afzonderlijke WOZ-waarde voor de door [eiser] gehuurde woonruimte heeft aangevraagd. Zijn standpunt dat om die reden moet worden uitgegaan van een WOZ-waarde naar rato van de oppervlakte kan echter niet worden gevolgd. De WOZ-waarde wordt immers niet alleen bepaald door het aantal vierkante meters. Het ligt daarnaast op de weg van de verhuurder/eigenaar om de WOZ-waarde van de woonruimte te laten vaststellen, omdat de huurder dit zelf niet kan doen. Die WOZ-waarde is mede bepalend voor de hoogte van de (maximale) huurprijs. Ook de huurder heeft er dus belang bij dat de WOZ-waarde van de door hem gehuurde woonruimte wordt vastgesteld en hij zal zich, als belanghebbende, tegen de vastgestelde WOZ-waarde kunnen verzetten. [gedaagde] heeft onvoldoende onderbouwd dat het niet mogelijk is een afzonderlijke WOZ-waarde vast te laten stellen voor de door [eiser] gehuurde, zelfstandige woonruimte. De kantonrechter verwijst in dit verband naar het bepaalde in artikel 16 Wet waardering onroerende zaken. Nu [gedaagde] geen poging heeft gedaan om voor het gehuurde een afzonderlijke WOZ-beschikking te verkrijgen acht de kantonrechter redelijk dat in dit geval wordt uitgegaan van de minimumwaarde van € 40.480,00 [...].
De kantonrechter oordeelt dat op basis van de waardering van de woonruimte op 61 punten, een maximale huurprijs moet worden vastgesteld van € 287,29. De kantonrechter stelt de huurprijs echter niet op dat bedrag vast. De huurder was namelijk bij zijn oorspronkelijke voorstel aan verhuurder uitgegaan van een bedrag van € 531,87 per maand. Het huurvoorstel is voor de kantonrechter leidend. De kantonrechter oordeelt dat de huurder tijdens de procedure dat huurvoorstel niet meer kan wijzigen. Om die reden kan de kantonrechter in deze procedure de huurprijs niet lager vaststellen en enkel oordelen dat het huurvoorstel van huurder redelijk is.
Conclusie voor verhuurders van niet-geliberaliseerde woonruimte is in ieder geval dat deze er goed aan doen om voor iedere afzonderlijk verhuurde woonruimte een WOZ-beschikking te vragen.
