Rechten op de grond hangen aan de huidige eigenaar
Bij een duurzaam energieproject, zoals een zon- of windpark, bestaat er een diversiteit aan rechten. Die rechten zijn meestal gekoppeld aan de huidige eigenaar. Het gaat bijvoorbeeld om het opstalrecht waarmee het zon- of windpark op de grond van een ander mag staan. Maar ook om de afspraken met omliggende grondeigenaren om kabels in diens grond te hebben voor de aansluiting op het openbare energierecht of het park te bereiken. Voor de realisatie en exploitatie van het project heeft de eigenaar verschillende vergunningen nodig. Wisselt het project van eigenaar, dan kan dat de juridische structuur meer raken dan dat het op het eerste gezicht lijkt. Voor een koper van het project is de vraag dus niet alleen of de deal financieel aantrekkelijk is, maar ook of de juridische structuur een soepele overname en voortzetting van de exploitatie mogelijk maakt.
Aandelen of activa verkopen: wat betekent dat juridisch
Voor de ontwikkeling en realisatie van duurzame energieprojecten wordt vaak een speciale projectvennootschap opgericht. Wil de huidige eigenaar het project verkopen dan kan hij ervoor kiezen de aandelen in de projectvennootschap te verkopen. De vennootschap blijft eigenaar van het project, alleen de aandeelhouder wisselt. Dat kan een aandelentransactie aantrekkelijk maken. Er is bijvoorbeeld geen afzonderlijke notariële akte nodig om het opstalrecht of de hypotheek over te dragen.
Bij een verkoop van de activa zelf (de installatie en de bijbehorende rechten) ligt dat anders. Het opstalrecht moet dan daadwerkelijk overgedragen worden aan de nieuwe eigenaar via een notariële akte. Een opstalrecht is meestal overdraagbaar, maar de akte van vestiging kan de overdracht beperken door bijvoorbeeld een toestemmingsvereiste van de grondeigenaar of de verplichting het opstalrecht eerst aan de grondeigenaar te koop aan te bieden. Het is belangrijk om deze eventuele beperkingen vroegtijdig in kaart te brengen.
Wat gebeurt er met de bestaande financiering?
De meeste duurzame energieprojecten worden extern gefinancierd. De financier stelt veelal als eis dat een hypotheekrecht wordt gevestigd. Rust er een hypotheekrecht op het opstalrecht, dan moet die financier (vrijwel altijd) instemmen met de overdracht. Een andere optie is om de bestaande financiering af te lossen, zodat de hypotheek kan worden doorgehaald. De koper heeft dan vermoedelijk weer een nieuwe financiering nodig, waarbij weer als eis wordt gesteld dat een hypotheek wordt gevestigd. Dat betekent meerdere notariële handelingen die precies op elkaar moeten aansluiten.
Welke gebruiksrechten gaan mee?
Een volgend aandachtspunt bij de overdracht van een duurzaam energieproject gaat over de rechten die nodig zijn voor de exploitatie. Bijvoorbeeld voor wiekoverslag, toegangswegen of slagschaduw. Zijn die bij notariële akte vastgelegd als erfdienstbaarheden ten behoeve van het opstalrecht, dan gaan ze bij de overdracht van het opstalrecht automatisch mee over. Zijn het persoonlijke afspraken met de oorspronkelijke ontwikkelaar of exploitant, dan gaan ze niet vanzelf mee over. Laat daarom vroeg in het verkoopproces beoordelen hoe deze rechten zijn vastgelegd en of er aanvullende afspraken nodig zijn.
Wat betekent de overdracht voor publiekrechtelijke toestemmingen en afspraken met de overheid?
Ook de rechten en verplichtingen die voortvloeien uit publiekrechtelijke toestemmingen verdienen aandacht. Voor de koper moet duidelijk zijn onder welke voorwaarden het project mag worden gerealiseerd en geëxploiteerd, welke verplichtingen nog moeten worden nagekomen en of de overdracht daarop nog invloed heeft. Naast de publiekrechtelijke afspraken moeten eventuele contractuele afspraken met overheidsinstanties in kaart worden gebracht. Is er een anterieure overeenkomst gesloten met de gemeente? Daarbij moet worden beoordeeld of en hoe de daarin vastgelegde rechten en verplichtingen bij de koper terechtkomen en of daarvoor toestemming of aanvullende afspraken nodig zijn. Eventuele acties moeten tijdig worden afgestemd op de overdracht.
Waarop slaagt of breekt het?
Transacties kunnen vastlopen als deze punten niet in samenhang en in de juiste volgorde worden afgewikkeld. Zo kan een verkoper niet leveren als zijn financier niet meewerkt aan de doorhaling van de hypotheek. Of kan de koper geen gebruik maken van de toegangsweg, omdat dit als een persoonlijk recht aan de verkoper was verleend. Ook kan een grondeigenaar bij een overdracht van een opstalrecht de vereiste toestemming aangrijpen om extra voorwaarden te stellen.
Wilt u een overdracht soepel laten verlopen, dan is het belangrijk dat deze onderdelen al bij het begin van het verkoopproces in kaart worden gebracht, niet pas enkele weken voordat de notaris moet passeren. Door een juridisch specialist vroegtijdig te betrekken, wordt duidelijk welke rechten en verplichtingen bij de overdracht aandacht vragen, welke toestemmingen nodig zijn en welke afspraken met de financier en andere betrokken partijen moeten worden gemaakt.
Klaar voor de overdracht?
Voor zowel de verkoper als de koper is de overdracht een belangrijke gebeurtenis. Een tijdige juridische voorbereiding helpt om de daarvoor benodigde stappen af te stemmen op de planning van de transactie en de juiste keuzes te maken. Is binnen uw organisatie duidelijk wie deze keuzes op een verantwoorde wijze maakt en wie het overzicht bewaakt?
