Vervalt mededelingsplicht van verkoper als koper onderzoeksplicht schendt?

Het Hof Arnhem-Leeuwarden draait de 'Bossche regel' om, dat de mededelingsplicht van de verkoper vóór de onderzoeksplicht gaat van de koper, en oordeelt dat de koper de verkoper niet kan verwijten dat hij geen mededeling heeft gedaan van ernstige verontreiniging van de grond, omdat de koper niet aan de verkoper kenbaar heeft gemaakt dat hij de grond voor woningbouw wilde gaan doorverkopen.

De casus
Koper en verkoper waren in deze zaak eigenlijk beiden vennoot in een vennootschap onder firma (VOF). Toen deze werd ontbonden, heeft de ene vennoot (hierna: de koper) de grond en het bedrijf toebedeeld gekregen en daarvoor aan de andere vennoot (hierna: de verkoper) een bedrag betaald. Anderhalf jaar later verkoopt de koper de grond aan een projectontwikkelaar die er woningbouw wil gaan realiseren. Gedurende de jaren voorafgaand aan de verkrijging door de koper zijn er verschillende grondonderzoeken uitgevoerd waaruit blijkt dat de grond op verschillende plaatsen verontreinigd is. Naar deze rapporten wordt in de koopovereenkomst met de projectontwikkelaar verwezen en afgesproken wordt dat de grond wordt gesaneerd door de (oorspronkelijke) koper. Voor deze sanering laat de koper opnieuw een bodemonderzoek uitvoeren en daaruit blijkt dat de grond ernstiger vervuild is dan hij ten tijde van de verdeling wist. Hij stelt dat de verkoper dit had moeten weten en melden en vordert een schadevergoeding via een beroep op bedrog, dwaling, onrechtmatige daad en schending van de mededelingsplicht. De rechtbank wijst de vordering af en in hoger beroep oordeelt het hof als volgt in deze zaak.

Kennis bij verkoper
Om te oordelen of de verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden, kijkt het hof niet naar de vraag of de verkoper wist dat de koper de grond zou doorverkopen, maar of de verkoper wist dat de koper de grond zou doorverkopen als grond bestemd voor woningbouw. Uit de afspraken die de verkoper en koper gemaakt hebben bij verdeling van de grond blijkt niets van het voornemen van de koper om de grond door te verkopen als bouwgrond. Er is in de overeenkomsten zelfs vastgelegd dat de koper de naam van de onderneming mag voortzetten, wat duidt op voortzetten van het bedrijf. De verkoper voert nog aan dat als hij wel had geweten van de plannen van de koper, hij een hogere prijs voor de grond zou hebben gevraagd. Hierop heeft de koper niet gereageerd en de rechter oordeelt dat daarmee vaststaat dat de verkoper niet van de plannen van de koper op de hoogte was.

Mededelingsplicht
Uit een rapport dat op verzoek van de verkoper wordt opgesteld blijkt dat er geen noodzaak tot sanering bestaat bij het gelijkblijvend gebruik van de grond. Het hof concludeert vervolgens dat de vordering van de koper wordt afgewezen en dat de verkoper, zelfs al wist hij dat de verontreiniging ernstiger was dan uit de eerste rapporten bleek,  geen mededelingsplicht had jegens de koper. Bij een gelijkblijvend gebruik was er namelijk geen noodzaak tot sanering en had de koper geen extra kosten hoeven maken.

Commentaar
In de rechtspraak is door het Hof Den Bosch de zogenaamde 'Bossche regel' ontwikkeld. Het hof stelde dat als regel geldt dat een verkoper zich er niet op kan beroepen dat een koper zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt, wanneer de verkoper zelf zijn mededelingsplicht niet heeft nageleefd. Het is opmerkelijk om te zien dat de rechter in deze zaak deze regel als het ware omdraait en in ieder geval nuanceert. Hieruit volgt dat het wezenlijk is om in een koopovereenkomst zo nauwkeurig mogelijk te omschrijven welk gebruik de koper van het vastgoed voor ogen staat. Immers afhankelijk van dat voorgenomen gebruik kan pas bepaald worden hoe de mededelingsplicht van de verkoper zich verhoudt tot de onderzoeksplicht van de koper.