De Hoge Raad heeft afgelopen vrijdag (21 januari 2022) een arrest (ECLI:NL:HR:2022:61) gewezen dat ingaat op de kwalificatie van een warmte-koudeopslaginstallatie (WKO-installatie) als ‘onroerende aanhorigheid’.
Casus
Verhuurder verhuurt een appartement dat onderdeel uitmaakt van een gebouw dat wordt verwarmd door middel van een WKO-installatie. Verhuurder is zowel de verhuurder van het appartement, als de leverancier van warmte. Verhuurder heeft met betrekking tot de levering van warmte onder meer een ‘vastrecht’ in rekening gebracht aan de huurders. Huurders menen niet gehouden te zijn het volledige vastrecht te betalen nu een deel betrekking heeft op de kapitaals- en onderhoudskosten van de WKO-installatie. Huurders zijn van mening dat deze kosten al in de kale huurprijs zijn inbegrepen omdat sprake is van een onroerende aanhorigheid. Deze kosten mogen dus niet nogmaals via de servicekosten in rekening worden gebracht.
Is een WKO-installatie een onroerende aanhorigheid?
Allereerst gaat de Hoge Raad in op de vraag of een WKO-installatie kan worden aangemerkt als een onroerende aanhorigheid in de zin van art. 7:233 BW. Volgens vaste rechtspraak en literatuur kunnen onroerende aanhorigheden worden omschreven als voorzieningen die (i) naar hun aard onlosmakelijk met de gehuurde woning zijn verbonden of (ii) krachtens overeenkomst daarvan deel uitmaken. Deze toets wordt ingevuld door de feiten. Volgens de Hoge Raad is niet relevant of de eigenaar van de woonruimte ook eigenaar is van de onroerende aanhorigheid.
Nu de WKO-installatie in de casus onroerend is, fysiek verbonden is met het gehuurde en behoort tot het gebruikelijke uitrustingsniveau van elk appartement in het gebouw, is de WKO-installatie volgens de Hoge Raad aan te merken als een onroerende aanhorigheid.
(Hoe) kan verhuurder de kapitaals- en onderhoudskosten voor deze installatie in rekening brengen aan de huurders?
De kwalificatie van een voorziening als onroerende aanhorigheid – en daarmee als woonruimte – brengt deze voorziening onder de huur(prijs)bescherming met betrekking tot woonruimte. Het gebruik van deze voorziening valt daarmee onder het enkele gebruik van de woonruimte, waarmee deze onder de kale huurprijs valt. De kapitaals- en onderhoudskosten mogen in dat geval op grond van art. 7:237 lid 2 BW niet afzonderlijk als servicekosten worden doorberekend aan de huurder. De verhuurder kan deze kosten in het geval van sociale huur ook niet in rekening brengen door deze kosten op grond van Bijlage 1 bij het Besluit prijzen woonruimte te verdisconteren in de maximaal redelijke huurprijs.
De Hoge Raad signaleert dat de voorgaande conclusie tot nadelige situaties voor de (sociale) verhuurder kan leiden. Volgens de Hoge Raad is het echter aan de wetgever om hier een oplossing voor te bieden.
Warmtewet
Op de casus is de oude Warmtewet 2014 nog van toepassing. Op grond van de Warmtewet 2014 werd de leverancier (verhuurder) de mogelijkheid geboden om de kapitaals- en onderhoudslasten als onderdeel van de maximale prijs van de Warmtewet 2014 aan de gebruiker (huurder) in rekening te brengen. Dit levert een tegenstrijdigheid op. In het arrest geeft de Hoge Raad duidelijkheid over deze tegenstrijdigheid: het huurrechtregime prevaleert boven de Warmtewet 2014. De verhuurder in casu mocht daarom de kapitaals- en onderhoudskosten evenmin via de regels uit de Warmtewet aan huurder doorberekenen.
In 2019 is de Warmtewet herzien. Verhuurders vallen sinds de wijziging van die wet niet langer onder de reikwijdte daarvan. De wetgever gaat ervan uit dat de kosten van warmtelevering vallen onder de servicekostenregeling van art. 7:237 lid 3 BW en daarmee gebonden is aan de bijbehorende rechtsbescherming. Sinds 2019 is daarmee uitsluitend het huurrechtelijke regime van toepassing waardoor van een tegenstrijdigheid met de Warmtewet geen sprake meer is. Uit dit huurrechtelijk regime volgt volgens de Hoge Raad dat kapitaals- en onderhoudskosten van WKO-installaties evenwel niet mogen worden doorberekend aan de huurder via de servicekosten.
Ontwerpbesluit servicekosten
Op 12 juli 2018 werd het Ontwerpbesluit servicekosten voor internetconsultatie gepubliceerd. Bij inwerkingtreding van dit besluit zou de productie en levering van warmte niet langer als onderdeel van het gehuurde worden gezien, waardoor deze niet meer als onroerende aanhorigheden zouden kwalificeren. Verhuurder zou de kapitaals- en onderhoudskosten in dat geval wel via de servicekosten kunnen doorberekenen aan de huurder. Na de internetconsultatie zijn echter (vooralsnog) geen nieuwe stappen gezet in het wetgevingsproces.
Mag de exploitant van de WKO-installatie de kapitaals- en onderhoudskosten doorberekenen aan de huurders?
In de praktijk komt het geregeld voor dat niet de verhuurder, maar de exploitant van de WKO-installatie de warmte levert aan de huurder en daarvoor met de huurder een contract sluit.
Als in de contractuele relatie tussen exploitant-verhuurder-huurder expliciet wordt overeengekomen dat de WKO-installatie geen onderdeel uitmaakt van de woning, dan is het verdedigbaar dat de exploitant de kapitaals- en onderhoudskosten via de regels van de Warmtewet wél in rekening mag brengen bij de huurder. De exploitant is immers niet gebonden aan het huurrechtelijk regime omtrent de servicekosten, maar aan de maximum tarieven die door de Autoriteit Consument & Markt worden vastgesteld.
We merken daarbij wel op dat AG Rank-Berenschot (onderdeel 3.52) heeft opgemerkt dat zelfs als onderdelen (zoals de WKO-installatie) contractueel zijn uitgesloten, zij alsnog als onderdeel van het gehuurde kunnen worden gezien als het onroerende aanhorigheden zijn. Loopt de verhuurder dan nog het risico dat de huurder de kapitaals- en onderhoudskosten met succes bij de verhuurder kan terugvorderen? Wij denken dat dit risico aanwezig is, maar zien ook argumenten waarom dat lastig zal worden voor een huurder. Voor een huurder van geliberaliseerde woonruimte zal dit lastig zijn omdat de huurprijs niet gereguleerd is. Voor een huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte zal het lastig zijn om te stellen dat de huurder een te hoge huurprijs heeft betaald als de verhuurder bij de huurprijs 'gewoon' voldaan heeft aan het woningwaarderingstelsel (waar geen punten worden toegekend voor de WKO-installatie). De huurder zou ook kunnen stellen dat de woning zonder WKO-installatie incompleet is en dat daarom sprake is van een gebrek. Immers, de huurder is immers voor het gebruik en het onderhoud van het WKO-systeem afhankelijk van een derde (de leverancier). Het is de vraag of een woning in een dergelijk geval als incompleet zou moeten worden beschouwd.
Samenvattend volgt uit de uitspraak dat een verhuurder de kapitaals- en onderhoudslasten van een WKO-installatie (indien dit een onroerende aanhorigheid is) niet als servicekosten bij huurders in rekening kan brengen. Het woningwaarderingsstelsel biedt ook geen ruimte om deze kosten te verdisconteren in de maximaal redelijke huurprijs. En zelfs als een derde warmte levert aan de huurder, loopt de verhuurder mogelijk een risico de kapitaals- en onderhoudslasten te moeten vergoeden aan de huurder. Dit is een onwenselijke situatie, die de warmtetransitie belemmert. Zoals de Hoge Raad terecht opmerkt is de wetgever aan zet om hiervoor een oplossing te bieden.
Conclusie
De Hoge Raad acht het niet toelaatbaar voor verhuurder om de kapitaals- en onderhoudskosten van de WKO-installatie aan de huurder door te rekenen via de servicekosten. Verhuurder mag deze kosten alleen doorrekenen via de kale huurprijs. Voor de sociale huursector is dit nadelig, nu zij gebonden zijn aan maximale prijzen volgens het woningwaarderingsstelsel en via die weg de kapitaals- en onderhoudskosten niet in de huurprijs kunnen worden meegenomen.
Heeft u vragen over dit artikel? Neemt u dan contact op met Maarten Kole, Rutger Fabritius of Lotte Blum via de contactinformatie naast dit artikel.
