Nieuws Baanbrekende uitspraak over btw-positie projectontwikkelaar

Op 17 mei heeft het gerechtshof Arnhem–Leeuwarden een voor de vastgoedpraktijk zeer belangrijke uitspraak gedaan over de btw-aspecten bij de overdracht van 77 verhuurde woonappartementen door een projectontwikkelaar aan een belegger. Dat zeggen Gerton Rademaker en Petra de Waal. Zij werden door de projectontwikkelaar ingeschakeld om de procedure voor het gerechtshof te voeren.

De projectontwikkelaar transformeerde een kantoorgebouw naar 77 woonappartementen, die vanaf 1 augustus 2017 btw-vrijgesteld werden verhuurd. De projectontwikkelaar leverde de 77 woonappartementen en de 93 bijbehorende parkeerplaatsen op 15 november 2017 voor € 12.678.500 inclusief btw en vrij op naam aan een belegger, die de verhuur voortgezette.

Volgens de rechtbank Gelderland was de projectontwikkelaar over de verkoopprijs € 12.678.500 x 21/121 = € 2,2 mln aan niet-aftrekbare btw verschuldigd op basis van de volgende argumenten:
– De levering van het verhuurde appartementencomplex valt niet onder het toepassingsbereik van artikel 37d van de Wet op de omzetbelasting 1968 (overdracht algemeenheid van goederen).
– De verbouwing heeft geresulteerd in ‘in wezen nieuwbouw’.

Beperkte belastingdruk

Het gerechtshof volgt echter de zienswijze van Dirkzwager dat over de verkoopprijs geen btw is verschuldigd, aangezien de levering van het verhuurde appartementencomplex onder het toepassingsbereik van artikel 37d van de Wet op de omzetbelasting 1968 valt. Vanwege deze uitkomst komt het gerechtshof niet toe aan de beantwoording van het vraagstuk over wel of niet ‘in wezen nieuwbouw’.
Het gevolg van de zienswijze van het gerechtshof is dat de belastingdruk is beperkt tot de niet-aftrekbare btw op de verbouwingskosten en bijkomende kosten (circa € 0,8 mln).

Belang van het oordeel

In de fiscale (vastgoed)praktijk werd over het algemeen aangenomen dat de verkoop van een verhuurd complex door een projectontwikkelaar niet zou kunnen kwalificeren als de overgang van een algemeenheid van goederen vanwege de intentie van de projectontwikkelaar (het complex te verkopen en niet zelf te exploiteren). Het gerechtshof bevestigt de analyse van Dirkzwager dat het criterium van de intentie niet is terug te vinden in de door het (Europese) Hof van Justitie gebezigde uitleg van de overgang van een algemeenheid van goederen. Daardoor speelt deze intentie volgens het gerechtshof geen rol bij de beantwoording van de vraag of sprake is van de overgang van een algemeenheid van goederen.

Met deze uitspraak wordt een zeer belangrijke rechtsvraag beantwoord. De staatssecretaris van Financiën heeft uiteraard de mogelijkheid om in cassatie te gaan bij de Hoge Raad. Maar met deze uitkomst ziet de fiscale wereld van de projectontwikkelaar er echter vooralsnog in ieder geval een stuk zonniger uit.

Het vervolg

Het (fiscale) team van Dirkzwager zal u de komende weken informeren over de gevolgen en het belang van deze uitspraak. Uit deze uitspraak blijkt wel dat de btw en overdrachtsbelastingaspecten bij vastgoedtransacties steeds complexer worden en dat de financiële gevolgen van de gemaakte keuzes enorm kunnen zijn. Daar komt nog bij dat op 20 mei bekend is geworden dat het tarief voor de overdrachtsbelasting per 1 januari 2023 stijgt naar 10,1%. Daarom hebben de fiscalisten van de sectie vastgoed besloten om in het najaar 2022 een breed geïntegreerd opleidingstraject te starten om bewustwording te creëren van alle fiscale en juridische aspecten bij vastgoedtransacties.