Het is echter mogelijk om zich bij de notaris in Duitsland te laten vertegenwoordigen door een vertegenwoordiger zonder volmacht en de akte later goed te keuren, bijvoorbeeld voor een Nederlandse notaris. In een gerechtelijke procedure is de vraag aan de orde gekomen welk tijdstip naar Duits recht in aanmerking moet worden genomen voor de kennis die de koper heeft van gebreken bij een koopovereenkomst voor onroerend goed: het tijdstip van het tekenen van de notariële akte bij de notaris door de vertegenwoordiger zonder volmacht of het tijdstip van de latere goedkeuring. Het BGH (Bundesgerichtshof) heeft nu uitspraak gedaan in een arrest van 06.05.2022: Indien de koper zich bij het sluiten van een koopovereenkomst voor onroerend goed laat vertegenwoordigen door een vertegenwoordiger zonder volmacht, is het tijdstip van de indiening van de goedkeuringsverklaring bepalend voor de kennis van een gebrek. Totdat de koper deze in omloop brengt, wordt hij/zij geacht kennis van nieuwe bekende materiële gebreken te hebben. Zo niet, zou hij/zij inconsequent handelen.
Feiten
Een vastgoedmakelaar eiste betaling van een makelaarscourtage van een projectontwikkelaar. In maart 2019 had de makelaar de ontwikkelaar een woning te koop aangeboden namens een cliënt. Volgens het exposé zou in het pand, dat voorheen als kantoorgebouw werd gebruikt, gemakkelijk een verhuurbare oppervlakte van ongeveer 1.704 m² voor studenten kunnen worden gecreëerd. Daarnaast was er een 153 m² gebouw in de achtertuin. In april 2019 is de koop notarieel vastgelegd, waarbij vertegenwoordigers zonder volmacht van de verkoper en koper optraden. Aansprakelijkheid voor materiële gebreken was in het koopcontract uitgesloten. Vervolgens heeft de bestuurder van de projectontwikkelaar zijn goedkeuringsverklaring op 15.04.2019 notarieel laten vastleggen. Uiterlijk op 06.05.2019 vernam de projectontwikkelaar dat de oppervlaktegegevens onjuist waren, de verhuurbare woonoppervlakte was aanzienlijk kleiner, evenals de oppervlakte van het gebouw in de achtertuin. Pas op 29.05.2019 heeft hij de notariële goedkeuringsverklaring (die hij op 15.04.2019 had laten opstellen) naar de Duitse notaris gestuurd. De projectontwikkelaar spande vervolgens een rechtszaak aan tegen de makelaar wegens onjuiste oppervlaktegegevens. In eerste en tweede aanleg kreeg de vastgoedmakelaar gelijk, en ook het beroep bij het BGH leverde niets op.
Het tijdstip van de goedkeuringsverklaring van de koper is bepalend
De vorderingen van de projectontwikkelaar slaagden niet, omdat deze op de hoogte was van de afwijkingen van het oppervlakte voordat deze de notariële goedkeuringsverklaring aan de notaris, had gezonden. Aangezien de projectontwikkelaar bij het sluiten van de koopovereenkomst was vertegenwoordigd door een vertegenwoordiger zonder volmacht, is het tijdstip van de ingediende goedkeuringsverklaring relevant voor zijn kennis van het gebrek, benadrukten de rechters. Zolang hij deze niet in omloop had gebracht, moest hij de nieuw verkregen kennis van gebreken aanvaarden. Uit de akte bleek duidelijk dat het contract nietig was totdat de officieel gewaarmerkte goedkeuringen waren ontvangen. Verweerder had het contract laten sluiten met kennis van het gebrek, hoewel hij dit had kunnen voorkomen. Door dit te doen, had hij inconsequent gehandeld. Verweerder kan niet met open ogen een gebrekkig object kopen om later aanspraken te doen gelden op grond van aansprakelijkheid voor materiële gebreken. Alle rechten van de projectontwikkelaar waren uitgesloten. Hoewel hij de goedkeuringsverklaring op 15.04.2019 notarieel had laten vastleggen, had hij deze pas op 29.05.2019 naar de notaris gezonden. De inmiddels vóór de overdracht verkregen kennis van het gebrek van het gekochte object moet dus door hem worden aanvaard.
Conclusie
Indien u bij de aankoop van een onroerend goed in Duitsland wordt vertegenwoordigd door vertegenwoordiger zonder volmacht, is het van belang de overeenkomst niet goed te keuren indien tussen de ondertekening van de koopovereenkomst en de daaropvolgende goedkeuring omstandigheden bekend worden die op een gebrek kunnen duiden. Deze gebreken moeten vóór de goedkeuring worden gemeld en er moeten ter zake afspraken worden gemaakt. Indien u voornemens bent een onroerend goed in Duitsland te kopen of een bouwproject wilt realiseren, neemt u dan contact op met Susanne Hermsen-Pfeiffer, German Desk Dirkzwager, wij adviseren u graag.
