De tenzij-bepaling
Artikel 6:265 lid 1 BW stelt verschillende eisen indien een partij tot ontbinding (beëindiging) van een overeenkomst (bijvoorbeeld een huurovereenkomst) wil overgaan. Eén van de vereisten is dat de tekortkoming de ontbinding van de overeenkomst moet rechtvaardigen. Deze tenzij-bepaling wordt als volgt geformuleerd in lid 1:
“… tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.”
De casus
In het arrest van de Hoge Raad van 7 juli 2023 gaat de Hoge Raad in op de aard van voornoemde tenzij-bepaling. In casu ging het om de verhuur van een hotel. In de huurovereenkomst waren partijen onder meer overeengekomen dat de verhuurder garandeerde dat het zwembad voldeed aan de eisen van volksgezondheid, brandveiligheid en overige veiligheid in de ruimste zin des woords. Indien de verhuurder één of meerdere garanties niet volledig zou nakomen zou de huurder aanspraak kunnen maken op een onmiddellijk opeisbare boete. Daarnaast kwam de huurder in dat geval het recht toe om de huurovereenkomst per direct te ontbinden.
De huurder meende dat de verhuurder verschillende garanties had geschonden, nu onder meer het zwembad noodgedwongen was gesloten. De huurder ging vervolgens met een beroep op de bepaling uit de huurovereenkomst over tot ontbinding. Zij maakte daarbij tevens aanspraak op de contractuele boete.
Partijen kunnen afwijken van artikel 6:265 lid 1 BW
Waar de kantonrechter en het hof de verhuurder volgden in het betoog dat de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigde, heeft de Hoge Raad (in lijn met de conclusie van A-G Hartlief) het arrest van het hof vernietigd. Volgens de Hoge Raad is artikel 6:265 lid 1 BW van regelend recht. Het staat partijen vrij om van dit artikel af te wijken.
De Hoge Raad overweegt dat partijen inderdaad van de tenzij-bepaling zijn afgeweken, in die zin dat de huurder de overeenkomst per direct mag ontbinden als de verhuurder de in de huurovereenkomst opgenomen garanties niet nakomt. De ontbindingsverklaring moet volgens de Hoge Raad dan ook worden onderzocht aan de hand van hetgeen partijen daaromtrent zijn overeengekomen. Het hof heeft de ontbindingsverklaring dus onterecht onderzocht aan de hand van de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW.
Slotsom
Dit arrest van de Hoge Raad onderstreept de mogelijkheid voor partijen om van artikel 6:265 lid 1 BW (en dus de tenzij-bepaling) af te wijken in overeenkomsten. Als een dergelijke afwijking wordt overeengekomen, dienen partijen zich bewust te zijn van de gevolgen van deze bepaling. Waar in het geval van aansluiting bij de wet (dus bij het niet-afwijken van artikel 6:265 lid 1 BW) bij een kleine tekortkoming een ontbinding mogelijk geen rechtsgevolg toekomt, kan dit bij afwijking van de tenzij-bepaling wel het geval zijn. Daarmee komt de betreffende overeenkomst (indien aan alle overige vereisten van ontbinding is voldaan) tot een eind. Dit is slechts anders wanneer de ontbinding in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (artikel 6:248 lid 2 BW). Hoewel het arrest ziet op een huurovereenkomst, geldt dit van overeenkomstige toepassing op andere (soort) overeenkomsten.
Heeft u vragen over huurrecht? Neemt u dan contact op met Kristel Verkleij of Lotte Blum via de contactinformatie naast dit artikel.
