Behoort het verkrijgen van vergunningen en ontheffingen tot de risicosfeer van huurder?

In de regel wordt in een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte bepaald dat het verkrijgen van de benodigde vergunningen en publiekrechtelijke toestemmingen voor rekening van de huurder komen. De kantonrechter van de Rechtbank Amsterdam heeft in dit licht geoordeeld dat het niet kunnen exploiteren van een horecagelegenheid vanwege het bestemmingsplan tot de risicosfeer van de huurder behoort. Op grond van de huurovereenkomst was de kantonrechter van oordeel dat de huurder onvoldoende had gedaan om een ontheffing van het bestemmingsplan te verkrijgen of gebruik te maken van een uitzondering zoals opgenomen in de Wet op de Kansspelen.

De huurovereenkomst
De contractuele bestemming van het gehuurde is “hoogdrempelig horecabedrijf”. Daarnaast zijn partijen overeengekomen dat het al dan niet verkrijgen van de benodigde vergunningen voor het risico van huurder komt. Huurder is namelijk voornemens in het gehuurde een horecazaak te exploiteren waar alcohol wordt geschonken en waar twee kansspeelautomaten kunnen worden geplaatst. Op grond van het bestemmingsplan is dit echter niet mogelijk, omdat in het betreffende pand slechts laagdrempelige horeca is toegestaan.

Hoogdrempelige en laagdrempelige horeca
Op grond van de Wet op de Kansspelen wordt onder “hoogdrempelige horeca” verstaan een horecabedrijf waar het café en restaurantbezoek op zichzelf staat en waar geen andere activiteiten plaatsvinden waaraan een zelfstandige betekenis kan worden toegekend. De activiteiten zijn in belangrijke mate gericht op personen van 18 jaar en ouder. Wordt hieraan niet voldaan, dan is sprake van “laagdrempelige horeca”. Alleen aan exploitanten van “hoogdrempelige horeca” kan een vergunning voor kansspelautomaten worden verleend.

Ontheffingen
De huurder heeft slechts een exploitatievergunning gekregen voor “laagdrempelige horeca”. “Hoogdrempelige horeca” staat het bestemmingsplan immers niet toe. Om die reden is de aanvraag voor de vergunning voor plaatsing van de kansspelautomaten afgewezen. Naar aanleiding van de afwijzing wenst de huurder de overeenkomst te beëindigen, omdat het gehuurde ongeschikt is voor de uitoefening van een horecabedrijf met kansspelautomaten.

De verhuurder stelt zich op het standpunt dat de huurder echter de mogelijkheid had om een ontheffing van het bestemmingsplan aan te vragen, zodat hoogdrempelige horeca toch is toegestaan, danwel had de huurder gebruik kunnen maken van een uitzondering in de Wet op de Kansspelen. Artikel 30c lid 4 van die wet bepaalt namelijk kort gezegd dat onder bepaalde voorwaarden een gedeelte van een “laagdrempelige horecagelegenheid” als “hoogdrempelig” kan worden aangemerkt. Op die manier hadden er alsnog kansspelautomaten geplaatst kunnen worden.

Beslissing kantonrechter
De kantonrechter oordeelt dat huurder inderdaad twee mogelijkheden had om het horecabedrijf te exploiteren dat hij voor ogen had. De weigering van de vergunning voor kansspelautomaten behoort tot zijn risicosfeer. Het feit dat een ambtenaar aan huurder had meegedeeld dat de kans op ontheffing bestemmingsplan bijzonder klein moet worden geacht is volgens de kantonrechter onvoldoende om te oordelen dat er uiteindelijk geen ontheffing zou zijn verleend.