Belang gedwongen overdracht aan gemeente ex art. 27 Wvg vervalt niet door intrekking voorkeursrecht

Bij beschikking van 23 april 2009 (LJN:BI3824) heeft de rechtbank Zutphen geoordeeld over een verzoek van een grondeigenaar te bepalen dat de gemeente (Hattem) gehouden is mee te werken aan de overdracht van zijn perceel aan haar tegen een door de rechtbank vast te stellen prijs (art. 27 Wvg ). Nadat de gemeente een beginselbesluit tot aankoop had genomen en partijen zonder succes in onderhandeling waren getreden, had de grondeigenaar verzocht om een deskundigenadvies over de prijs, als bedoeld in art. 16 Wvg. De gemeente reageerde daarop met de mededeling dat zij het perceel niet (langer) wenste aan te kopen en daarom geen verzoek tot deskundigenadvies bij de rechtbank zou indienen. Daarop diende de grondeigenaar het art. 27 Wvg -verzoek in en de bijzondere situatie van het geval bracht de rechtbank ertoe te bepalen dat de gemeente inderdaad gehouden is tot aankoop van de onroerende zaken over te gaan.

Niet met redenen omkleed verzoek, gemeente echter niet geschaad in procesbelang
De rechtbank oordeelt in de eerste plaats dat de motivering van het verzoek weliswaar zeer summier is en niet de in art. 27 lid 3 Wvg bedoelde bijzondere persoonlijke omstandigheden vermeldt, maar dat de gemeente desondanks niet was geschaad in haar procesbelang. Bij de eerdere behandeling in de gemeenteraad van het voorgenomen besluit om het voorkeursrecht in te trekken had verzoeker namelijk gebruik gemaakt van het inspreekrecht om de raad uitleg te geven over zijn situatie. Daarmee was de gemeente ruimschoots voorafgaande aan de mondelinge behandeling al uitvoerig voorgelicht over de bijzondere persoonlijke omstandigheden die de grondeigenaar aan het verzoek ten grondslag legt.

Belang bij verzoek, ook na intrekking voorkeursrecht
Verder stelde de gemeente dat verzoeker geen belang meer zou hebben bij het verzoek omdat het voorkeursrecht inmiddels was komen te vervallen. Daarmee is verzoeker vrij zijn perceel aan een derde te verkopen en is volgens de gemeente bovendien de publiekrechtelijke grondslag vervallen om tot aankoop over te gaan.

De rechtbank overweegt ten aanzien van een art. 27 Wvg-verzoek in zijn algemeenheid het volgende:

“De vestiging van een gemeentelijk voorkeursrecht is een voorziening die diep ingrijpt in het beschikkingsrecht van een eigenaar. Dit brengt met zich dat op een gemeente jegens de betrokken eigenaren een zware zorgvuldigheidsplicht rust.
De mogelijkheid die artikel 27 Wvgem de betreffende eigenaren biedt, dient ter waarborging van hun belang. Zij beoogt een handreiking te geven aan de verkoper, die wegens bijzondere persoonlijke omstandigheden zijn met het voorkeursrecht belaste eigendom van de hand moet doen en in moeilijkheden raakt doordat de gemeente, na aanvankelijk te hebben verklaard in beginsel te willen kopen, de koop alsnog laat afspringen. Zij stoelt op de gedachte dat het redelijk is dat onder omstandigheden de eigenaar, nadat hij zijn perceel aan de gemeente heeft moeten aanbieden, ook inderdaad van zijn eigendom af kan.
Het feit dat de eigenaar na de weigering van de gemeente tot aankoop over te gaan zijn perceel aan derden kan aanbieden, ontneemt de eigenaar niet de bevoegdheid de gemeente door middel van de procedure van artikel 27 Wvgem te dwingen aan verkoop van het perceel aan haar mee te werken. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat de wetgever daarbij rekening heeft gehouden met het feit dat door het voorkeursrecht een stagnatie kan optreden aan de vraagzijde van de markt. Het staat immers de eigenaar van het perceel wel vrij zijn eigendom aan een ander dan de gemeente te vervreemden, maar de opvolgend eigenaar dient er rekening mee te houden dat hij weer gebonden is aan het nog steeds op het perceel rustende voorkeursrecht.”

In dit geval was het voorkeursrecht weliswaar ingetrokken, maar daarmee is volgens de rechtbank geen einde gekomen aan de onzekere status van het perceel waardoor potentiële kopers kunnen worden afgeschrikt. Uit de verklaringen van de gemeente volgde namelijk dat gebied in de toekomst zeer waarschijnlijk alsnog de bestemming woningbouw krijgt en het bestemmingsplan op termijn gewijzigd zal worden. De gemeente heeft verzoeker na intrekking van de aanwijzing geschreven dat zij niet binnen twee jaar na intrekking van de aanwijzing opnieuw kan besluiten een voorkeursrecht op zijn perceel te vestigen, maar ter zitting heeft zij verklaard dat niet uitgesloten is dat het gebied binnen twee jaar weer kan worden aangewezen.

De rechtbank komt tot het oordeel dat als het art. 27-verzoek is ingediend terwijl het voorkeursrecht nog op het perceel rust, en de onzekerheid over de bestemming van het perceel door de intrekking van het voorkeursrecht feitelijk niet is gewijzigd, de grondslag niet aan het beroep van de grondeigenaar op de waarborg van art. 27 Wvg komt te vervallen, enkel omdat de gemeente dat voorkeursrecht intrekt. Een beroep op het feit dat de aanwijzing is ingetrokken is in strijd met het door de gemeente in acht te nemen zorgvuldigheidsbeginsel.

Bijzondere persoonlijke omstandigheden
Ten slotte komt de rechtbank toe aan een inhoudelijke beoordeling van het verzoek. Verzoeker was vanaf zijn 14e werkzaam in het familiebedrijf, heeft geen bedrijfsopvolgers en had in samenspraak met zijn accountant besloten geen (nadere) pensioenvoorziening te creëren. Zijn pensioen zit in de overwaarde van het onroerend goed. Het plan was het perceel te verkopen tegen zijn 65ste om daarna naar een kleinere woning te verhuizen. De overwaarde van het perceel zou dan gebruikt kunnen worden als aanvulling op de AOW-uitkering. Verkoop van het bedrijf aan een derde is geen optie; de klompenmakerij en -groothandel is een marginaal en op den duur uitstervend bedrijf.
De gemeente heeft aangevoerd dat door de vestiging van het voorkeursrecht de situatie niet (tijdelijk) is verslechterd. De rechtbank gaat daar echter niet in mee, aangezien door mededelingen van gemeenteambtenaren potentiële kopers al vóór de vestiging van het voorkeursrecht werden afgeschrikt. doordat serieuze gegadigden te horen kregen dat de gemeente eigen (woningbouw-)plannen met het perceel had en dat vestiging van een bedrijf op het perceel van verzoeker niet werd toegejuicht.

Veder heeft verzoeker er terecht op gewezen dat het lastig is het woonhuis aan particulieren te verkopen, nu onzeker is of en zo ja, wanneer het gebied waarin het perceel ligt, de bestemming wonen krijgt.

Gelet op bovenstaande kan volgens de rechtbank niet worden uitgesloten dat potentiële kopers zijn afgeschrikt door de mededelingen van de gemeente en niet door de vraagprijs. Daar komt nog bij dat de gemeente nooit schriftelijk een concreet bod heeft gedaan, alleen telefonisch op een deel van het perceel. De gemeente is vervolgens niet meer ingegaan op het verzoek om een deskundigenadvies, maar heeft de aanwijzing ingetrokken.

Dit alles leidt tot de conclusie van de rechtbank dat het niet redelijk is dat verkoop van het perceel aan de gemeente achterwege zou blijven. De rechtbank bepaalt dat de gemeente medewerking moet verlenen aan de overdracht van de onroerende zaak op de voet van de in art. 18-20 Wvg vast te stellen prijs, en benoemt een rechter-commissaris en drie deskundigen.

Relevantie
Artikel 27 Wvg is tot nu toe niet vaak toegepast. De rechtbank Haarlem heeft in een beschikking van 26 maart 2008, NJF 2008, 208, een art. 27-verzoek tot medewerking aan de overdracht afgewezen, omdat niet was aangetoond of gebleken dat de eigenaar het perceel niet op de vrije markt zou kunnen verkopen tegen een reële waarde, terwijl niet kon worden vastgesteld dat zijn ouderdomsvoorziening enkel in het perceel zou vastliggen. De beschikking van de rechtbank Zutphen maakt in ieder geval duidelijk dat de intrekking van de Wvg-aanwijzing de gemeente niet ‘bevrijdt’ van haar verplichtingen om zorgvuldig met de belangen van de grondeigenaar om te springen.