Beroep verkoper op niet-tijdige klachtplicht koper vindt geen gehoor

Een beroep van de verkoper op het niet tijdig klagen (pas na 21 maanden) door de koper over het gebrek aan het door hem aangekochte bedrijfspand is door het gerechtshof te Arnhem van tafel geveegd (LJN: BR3114). Er is volgens het hof weliswaar geen sprake van een tijdige kennisgeving door koper, echter verkoper heeft daar geen nadeel van ondervonden. Het feit dat verkoper het gebrek voor koper verborgen heeft willen houden, heeft het hof ook beoordeeld als een ernstige tekortkoming. Het beroep van verkoper op het niet tijdig klagen is daarom verworpen.

De zaak
Verkoper heeft aan Koper een bedrijfspand verkocht dat gedeeltelijk is verhuurd aan derden. Gezien het adagium “koop breekt geen huur” wordt de koper van rechtswege verhuurder en is hij gebonden aan de reeds gesloten huurovereenkomsten en dus ook de huurprijzen. Koper stelt dat het gekochte bedrijfspand niet aan de overeenkomst voldoet, omdat de huur die de huurders betalen veel lager blijkt te zijn dan de huur waarop de koopprijs is gebaseerd. De afwijkende huurafspraken zouden door de Verkoper en de huurders in sideletters zijn vastgelegd. Pas na de eigendomsoverdracht is Koper hiervan op de hoogte gebracht. Koper heeft Verkoper hierop aangesproken en stelt dat er sprake is van non-conformiteit nu is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst en vordert ontbinding c.q. vernietiging van de koopovereenkomst. Verkoper stelt echter dat Koper niet binnen bekwame tijd na de ontdekking van de door haar gestelde gebreken bij A hierover aan de bel heeft getrokken.

Geen consumentenkoop
Bij de beoordeling van de vraag of er binnen bekwame tijd door koper is geklaagd, haalt het hof een door de Hoge Raad in 2007 geformuleerd juridisch kader aan (LJN: AZ7617). Daarin staat voorop dat het in algemene zin niet te zeggen is of een koper binnen bekwame tijd gereclameerd heeft over gebreken aan de afgeleverde zaak. Nadere omstandigheden en belangen dienen te worden meegenomen bij de beoordeling. Het niet klagen binnen bekwame tijd na ontdekking van een gebrek of de tekortkoming heeft tot gevolg dat de koper al zijn aanspraken verliest.
Omdat in dit geval geen sprake is van een consumentenkoop, dient de koper onderzoek te (laten) doen naar de vraag of de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoordt. Binnen bekwame tijd nadat hij heeft ontdekt of had behoren te ontdekken dat dit niet het geval is, dient hij verkoper hiervan op de hoogte te stellen.
Voor het onderzoek is onder meer van belang de aard en waarneembaarheid van het gebrek en de deskundigheid van de koper. In het algemeen mag de koper afgaan op de juistheid van de mededelingen die de verkoper hem in dit geval heeft gedaan. Het onderzoek dient tevens met de nodige voortvarendheid te worden verricht, gelet op de beschermde belangen van de verkoper. Wanneer de belangen van de verkoper niet geschaad zijn, zal de koper niet snel een gebrek aan voortvarendheid worden verweten.

Beoordeling
Het hof heeft geoordeeld dat de mededeling van koper, na 21 maanden, in zijn algemeenheid niet wordt beschouwd als mededeling binnen bekwame tijd. Daarnaast echter zijn, naar het oordeel van het hof, de belangen van verkoper niet geschaad en heeft verkoper zelfs de indruk gewekt de afwijkende huurafspraken voor koper verborgen te willen houden. Voor koper was het van groot belang om te kunnen beschikken over de volledige informatie betreffende de huurovereenkomsten, omdat de koopprijs van het bedrijfspand mede hierop is gebaseerd. Het hof oordeelt dan ook dat het achterhouden van deze cruciale informatie over de huurprijs een ernstige tekortkoming van verkoper is en verwerpt het beroep van verkoper op het niet tijdig klagen door koper. De zaak zal worden voortgezet waarbij beoordeeld zal moeten worden of de koopovereenkomst met recht ontbonden danwel vernietigd is.

Aanbeveling:
Gezien de zware sanctie (verval van alle aanspraken) van het niet tijdig klagen bij de verkoper na de ontdekking van een gebrek of een tekortkoming, is het voor een koper zaak om het gekochte altijd goed te onderzoeken. Bij de ontdekking van eventuele gebreken zal dan ook direct actie ondernomen moeten worden jegens de verkoper. Behoudens bijzondere omstandigheden wordt klagen binnen twee maanden na ontdekking van een gebrek gezien als tijdig.