Bestemmingsplan-problemen: voor risico huurder of verhuurder?

Veel horeca-bedrijfsruimte (en inventaris) wordt gehuurd, al dan niet van grote spelers als InBev Wanneer de ondernemer vervolgens aan de slag wil gaan met de exploitatie van zijn/haar horecabedrijf, loopt deze soms tegen problemen aan.

Recent had de Hoge Raad een beslissing in een zaak waar sprake was van bestemmingsplan-problemen. Het volgende was het geval. Een ondernemer huurde bedrijfsruimte van InBev om daarin een Italiaans restaurant te gaan exploiteren. InBev was van dat voornemen op de hoogte.

Op het moment dat de ondernemer het gehuurde ging verbouwen om er een restaurant in te kunnen uitoefenen, bleek (kort gezegd) dat er eerst een vrijstelling van het bestemmingsplan verleend zou moeten worden. Volgens het bestemmingsplan was namelijk uitsluitend horeca toegestaan indien deze behoorde bij een casino.

Na een tijdje mitsen en maren, gooide de ondernemer uiteindelijk de handdoek in de ring. Zijn advocaat deed een beroep op vernietiging van de overeenkomsten die tussen InBev en de ondernemer waren gesloten, op grond van dwaling. De ondernemer zou namelijk nooit zijn overgegaan tot het sluiten van die overeenkomsten indien hij zou hebben geweten van de bestemmingsplanproblemen. InBev meende dat de ondernemer dat zelf had kunnen en moeten ontdekken. Uiteindelijk troffen partijen elkaar hierover bij de rechter.

Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden besliste in hoger beroep ten nadele van InBev. InBev wist immers van het voornemen om in het gehuurde een Italiaans restaurant te gaan exploiteren en had, als grote professionele speler op de Nederlandse horecamarkt, moeten weten wat de precieze bestemming op het pand was en tegen welke problemen de ondernemer aan zou kunnen lopen in verband daarmee. Weliswaar had de ondernemer ook zelf onderzoek moeten doen, maar het Gerechtshof vindt dat de spreekplicht van InBev zwaarder weegt.

Dit oordeel van het Hof werd aan de Hoge Raad voorgelegd en hield geen stand. Op zichzelf genomen is het juist dat aangenomen moet worden dat een partij op de hoogte is van een bepaald gegeven (in dit geval de bestemmingsproblemen), indien die partij ten aanzien daarvan deskundig is. Het enkele feit dat InBev een grote professionele speler is op de Nederlandse horecamarkt en zelf hoofdhuurder is van het bedrijfspand, is daarvoor echter onvoldoende reden. Het Hof had daarom nader moeten motiveren waarom InBev N.V. de voor de ondernemer ontstane problemen had moeten voorzien en hem daarvoor had moeten waarschuwen. Daarbij merkt de Hoge Raad op (en dat is voor het eerst) dat een huurder van bedrijfsruimte er in zijn algemeenheid niet vanuit mag gaan dat een professionele verhuurder met het oog op de belangen van de huurder bij de gemeente nagaat of er problemen kunnen reizen in verband met het bestemmingsplan. Ook voegt de Hoge Raad toe dat het Hof nog aandacht had moeten besteden aan het verweer van InBev dat partijen waren overeengekomen dat de ondernemer had moeten onderzoeken of het gehuurde geschikt is voor de bestemming die de huurder aan het gehuurde moet geven.

Wat leert deze zaak ons nu?
Wanneer u (horeca)bedrijfsruimte wilt gaan huren, doet u er verstandig aan onderzoek te doen naar de planologische bestemming die op het pand rust. Ook kunt u bij de gemeente informeren of uw plannen op bestemmingsplanproblemen kunnen stuiten. Daarnaast kunt u over de bestemming ook vragen stellen aan de verhuurder. Het stellen van vragen speelt namelijk (ook) een rol bij de beantwoording van de vraag of er sprake is van dwaling. Stel uw vragen schriftelijk zodat u bewijs heeft van uw vragen hierover en het antwoord daarop. Mocht u in de situatie komen te verkeren dat er sprake zou (kunnen) zijn van dwaling, dan bent u erbij gebaat om dit bewijs te hebben.

Een volgende les uit deze zaak is dat u als huurder bedacht moet zijn op contractuele bepalingen waarin aan u de verplichting wordt opgelegd 1) om het gehuurde volgens een bepaalde bestemming te gebruiken en 2) om te onderzoeken of het gehuurde geschikt is voor dat verplichte gebruik. Zo’n bepaling probeert namelijk te bewerkstelligen dat u geen beroep kunt doen op dwaling met betrekking tot die geschiktheid: u had dat immers zélf moeten onderzoeken.

Meer weten over huur van horecabedrijfsruimte of heeft u problemen met uw (ver)huurder? Neem contact op met mr. Charlotte Raaimakers, advocaat Leisure & Hospitality.