Bodemverontreiniging altijd van invloed op werkelijke waarde onteigende!

Op 7 september 2010 heeft het Gerechtshof Den Haag een interessant arrest gewezen over onder meer de invloed van bodemverontreiniging op de werkelijke waarde van het onteigende.  Uit het arrest volgt dat bodemverontreiniging van grote (negatieve) invloed is op de werkelijke waarde, óók indien er geen wettelijke of feitelijke noodzaak tot sanering bestaat. Invloed bodemverontreiniging op werkelijke waarde
In het arrest wordt voorop gesteld dat de werkelijke waarde van te onteigenen verontreinigde grond pleegt te worden gevonden door de waarde, die de grond zou hebben gehad indien deze niet verontreinigd zou zijn geweest, te verminderen met de (geschatte) kosten van sanering.
Vastgesteld moet worden in hoeverre een redelijk handelend verkoper en koper bij onderhandelingen over een (denkbeeldige) minnelijke verkoop op de (ruwe bouwgrond)prijs een correctie overeen zullen komen in verband met de aanwezigheid van bodemverontreiniging.

Ten aanzien van de percelen die verontreinigd waren in een mate waarin sanering niet strikt noodzakelijk was, maar gezien de voorgenomen ontwikkeling wel voor de hand lag, heeft het hof zich aangesloten bij de door de deskundigen gehanteerde integrale aftrek van de (redelijke) saneringskosten.

Ten aanzien van de percelen waarbij sanering (wettelijk en feitelijk) niet noodzakelijk was, oordeelt het hof – anders dan deskundigen – dat een redelijk handelende koper uit voorzichtigheid rekening zal houden met een risico van saneringsmaatregelen respectievelijk waardevermindering door de aanwezigheid van verontreiniging, en voorts dat die koper dit risico zal willen verdisconteren in de koopprijs en dat een redelijk handelend verkoper voor die wens - tot op zekere hoogte - gevoelig zal zijn. Het hof heeft voor die gronden een correctie toegepast van 50% van de gemiddelde saneringskosten.

Invloed bodemverontreiniging op exploitatieschade
Met het oog op de aanwezigheid van bodemverontreiniging had het hof deskundigen verzocht te bezien of de saneringskosten van invloed zijn op de vraag of geïntimeerden de in de toekomst voorgenomen exploitatie van het onteigende zouden hebben verwezenlijkt en daaruit voordeel zouden hebben getrokken. Deskundigen hebben geoordeeld dat de correctie op de werkelijke waarde bij een exploitatie door een redelijk handelende koper wordt ‘rechtgetrokken’ doordat deze ‘schone’ grond in de handel kan brengen. De exploitatieschade is door de rechtbank begroot op € 35,-- per m2. Dit bedrag vormt het verschil tussen enerzijds het bedrag dat een redelijk handelend projectontwikkelaar/ aannemer voor de percelen met inachtneming van het vergevorderde stadium van de planontwikkeling zal wensen te betalen, met verrekening van het risico van het gemeentelijk kostenverhaal, en anderzijds de waarde van de grond in het vrije verkeer. Dit verschil wordt volgens het hof niet anders indien de in het onteigende aanwezige bodemverontreiniging in aanmerking wordt genomen, omdat (i) de projectontwikkelaar/ aannemer in de prijs de saneringskosten (of het risico daarop) zal verdisconteren, en (ii) de waarde van het onteigende dienovereenkomstig vermindert. Het is dan ook volgens het hof aannemelijk dat geïntimeerden de beoogde exploitatie zonder onteigening zouden hebben verwezenlijkt en daaruit voordeel zouden hebben getrokken.

Vergoeding voor verschil tussen voorschot en schadeloosstelling
In het arrest komt ten slotte de vraag aan de orde welke vergoeding geïntimeerden moeten ontvangen voor het gemis van het verschil tussen de hen verstrekte voorschotten en de schadeloosstelling. Volgens vaste jurisprudentie is vanaf de uitspraak waarbij de schadeloosstelling is vastgesteld over dat bedrag wettelijke rente verschuldigd (HR 26 maart 2010, LJN: BL0591). Het nadeel dat de onteigende lijdt doordat hij vanaf de eigendomsovergang tot aan de vaststelling van de schadeloosstelling het genot mist van het verschil tussen het voorschot en de schadeloosstelling is echter niet gelijk te stellen met de wettelijke rente daarover, maar is vast te stellen naar de waarde van dat gemiste genot (HR 23 februari 1977, NJO 1977/4.) Deskundigen hadden een rentevoet voorgesteld die is gekoppeld aan de Euribor. Het hof gaat daar echter niet in mee, omdat Euribor een rentepercentage is dat banken aan elkaar in rekening brengen en dit niet in directe relatie staat met de rente die geïntimeerden over de schadeloosstelling hadden kunnen ontvangen.

In onteigeningszaken wordt veelal gerekend met 4%, omdat dat percentage al langere tijd kan worden geacht overeen te stemmen met het gemiddelde van de fluctuerende percentages die een onteigende gedurende de veelal relatief lange periode tussen de inschrijving van het onteigeningsvonnis en de vaststelling van de schadeloosstelling gaan rente over het gemiste voorschot had kunnen maken. Het hof oordeelt dat dat ook hier het geval is en rekent daarom met 4%.