Bodemverontreiniging leidt tot non-conformiteit en rechtvaardigt ontbinding van de koopovereenkomst

De Rechtbank Oost-Nederland heeft geoordeeld dat bodemverontreiniging het normaal gebruik van een winkel/werkplaats met bovenwoning verhindert en dat de aanwezigheid van de bodemverontreiniging leidt tot non-conformiteit. Verkoper is naar het oordeel van de rechter tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst, zodat een volledige ontbinding gerechtvaardigd is.

De zaak
Verkoper en koper hebben een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een appartementsrecht bestaande uit een winkel/werkplaats met bovenwoning. In de koopovereenkomst zijn de volgende artikelen opgenomen:

5.1.
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt, met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken (…).

(…)

5.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. Verkoper heeft de onroerende zaak gebruikt als winkel/werkplaats met bovenwoning, hetgeen partijen zien als het normale gebruik.

Verontreiniging
Vlak voor de levering wordt bekend dat het perceel verontreinigd is. De verontreiniging is zodanig ernstig dat er sprake is van een saneringsverplichting. Koper geeft verkoper te kennen alleen een perceel geleverd te willen krijgen dat vrij is van verontreiniging. De oplossingen die verkoper aandraagt doen volgens koper geen recht aan de verwachting en de overeenkomst en koper ontbindt de koopovereenkomst. Verkoper sommeert koper echter de koopovereenkomst na te komen en legt de vordering ter beoordeling aan de rechter voor.

Non-conformiteit
De rechter neemt artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) tot uitgangspunt bij de beoordeling van de vraag of het perceel over de eigenschappen beschikt die voor een normaal gebruik zijn vereist. Volgens lid 1 van artikel 7:17 BW moet een afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Lid 2 werkt deze bepaling verder uit door te bepalen dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt als zij niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de koopovereenkomst is voorzien. In de koopovereenkomst worden deze bepalingen uitgewerkt in de eerder genoemde artikelen 5.1 en 5.3. Naar het oordeel van de rechter leidt de aanwezigheid van de bodemverontreiniging tot non-conformiteit als de bodemverontreiniging het normaal gebruik van de zaak als winkel/werkplaats met bovenwoning verhindert.

Dat de verontreiniging het normale gebruik verhindert, leidt de rechter af uit het feit dat de sanering publiekrechtelijk noodzakelijk is, de saneringskosten aanmerkelijk zijn, de sloop van de huidige bebouwing en ondergrondse fundering noodzakelijk is en tenslotte dat er voor de eigenaar of gebruiker van het vervuilde perceel gebruiksbeperkingen gelden. Dat de sanering niet spoedeisend is, doet aan het voorgaande niet af. Geoordeeld wordt dat verkoper tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst, en dat deze tekortkoming dusdanig ernstig is dat een volledige ontbinding van de koopovereenkomst door koper gerechtvaardigd is.