Boetebeding in Algemene Huurvoorwaarden tijdig overhandigd en niet onredelijk bezwarend

Wanneer worden Algemene Huurvoorwaarden tijdig overhandigd? En is een boetebeding bij onderverhuur onredelijk bezwarend? Het Hof Amsterdam gaf op deze vragen antwoord in zijn arrest van 21 februari 2012 en oordeelde dat een boetebeding in de Algemene Huurvoorwaarden van de woningstichting, gezien haar belang bij een goede leefbaarheid van de buurt, te rechtvaardigen is. Ook zijn de Algemene Huurvoorwaarden naar het oordeel van het hof tijdig aan huurder overhandigd.

De zaak
Huurder huurt van woningstichting een woning voor de periode van één jaar. Tijdens een tien minuten durend onderhoud heeft huurder de woonruimte bezichtigd en vervolgens de huurovereenkomst getekend en de Algemene Huurvoorwaarden ter hand gesteld gekregen. In deze Algemene Huurvoorwaarden is bepaald dat de woning op straffe van een boete niet mag worden onderverhuurd zonder toestemming van de woningstichting. De boete bedraagt € 2.500,- bij constatering en € 50,- per dag dat de overtreding voortduurt.

Tegen het einde van de looptijd van de huurovereenkomst wordt er tijdens een politie-inval een aantal Zuid-Amerikaanse bewoners in de woonruimte aangetroffen, alsmede drugs en grondstoffen voor de vervaardiging daarvan. Uit het politieverhoor blijkt dat huurder de woonruimte gedurende de gehele looptijd van de huurovereenkomst niet zelf bewoond heeft. Huurder heeft de woning na afloop van de huurovereenkomst aan de woningstichting opgeleverd. Bij de kantonrechter vordert de woningstichting betaling van de contractuele boete, zijnde € 19.650,- met rente.

Kantonrechter: boetebeding onredelijk bezwarend en matiging van boete
De kantonrechter oordeelde dat het boetebeding in de Algemene Huurvoorwaarden oneerlijk en onredelijk bezwarend is, omdat het een aanzienlijke verstoring van het evenwicht in rechten en plichten tussen huurder en verhuurder oplevert. In de wet is een bevoegdheid opgenomen dat de rechter, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, de boete kan matigen. De kantonrechter heeft van deze bevoegdheid gebruik gemaakt en de boete gematigd tot € 2.500,-.

Algemene Huurvoorwaarden voor of tijdens het sluiten ter hand stellen
Zowel de woningstichting als huurder gaan in hoger beroep tegen de uitspraak van de kantonrechter. Huurder is het niet eens met de beslissing van de kantonrechter dat de vordering van de woningstichting (gedeeltelijk) is toegewezen en voert aan dat (de bedingen in) de Algemene Huurvoorwaarden moeten worden vernietigd, omdat de woningstichting huurder niet een redelijke mogelijkheid heeft geboden om van de Algemene Huurvoorwaarden kennis te nemen. Het hof oordeelt dat de Algemene Huurvoorwaarden weliswaar na het ondertekenen van de huurovereenkomst zijn overhandigd, maar dat ‘het sluiten van de overeenkomst’ niet geacht is ten einde te zijn gekomen op het moment dat de overeenkomst is ondertekend, maar pas toen partijen uit elkaar gegaan waren. Een overhandiging bij het uiteengaan is in deze uitleg dus nog tijdig.

Hof: geen onredelijk bezwarend boetebeding en geen matiging van de boete
De woningstichting bestrijdt in hoger beroep het oordeel van de kantonrechter dat het boetebeding en de boete zonder matiging oneerlijk en onredelijk bezwarend zijn. De woningstichting voert aan dat zij groot belang hecht aan de leefbaarheid van de buurten. Het gevorderde bedrag dient niet zozeer als schadevergoeding, maar beoogt overtreding van het onderverhuurverbod te voorkomen. Het hof kan zich vinden in het standpunt van de woningstichting dat het verschuldigde bedrag hoog genoeg moet zijn om voldoende preventieve werking te hebben. Daarnaast volgt het hof de woningstichting op het punt dat een per dag verschuldigde boete nodig is om ervoor te zorgen dat de overtreding zo snel mogelijk wordt beëindigd. Tenslotte is het hof niet gebleken dat er contractuele middelen zijn om onderverhuur tegen te gaan die even effectief zijn als de boete, maar minder belastend voor huurder. Op grond hiervan oordeelt het hof dat het boetebeding niet oneerlijk of onredelijk bezwarend is en dat er geen grond is om het beding te vernietigen.

Het hof oordeelt tenslotte dat er onvoldoende aanleiding bestaat voor matiging van de boete. Volgens vaste rechtspraak dient de rechter deze bevoegdheid met terughoudendheid te hanteren.

“Matiging is alleen aan de orde als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.”

Het hof oordeelt dat het door de woningstichting nagestreefde belang van leefbaarheid voldoende gewicht heeft om een boete van deze omvang te rechtvaardigen en dat een matiging van de boete daarnaast afbreuk zou doen aan de preventieve werking.