Nieuwe regels voor aanneming van werk
In een vorig artikel is reeds uitgelegd hoe het Duitse bouwrecht in elkaar zit. Als een opdrachtgever en een bouwbedrijf afspraken maken over het tot stand brengen van bepaald werk, dan sluiten zij naar Duits recht een zogenaamd Werkvertrag. In Nederland spreken wij in dit verband over aanneming van werk. De drie meest belangrijke nieuwe regels voor aanneming van werk in het algemeen zijn de volgende:
- Abschlagszahlungen worden berekend op basis van de waarde van de geleverde en volgens het contract verschuldigde prestatie.
- Opzeggingsrecht: de nieuwe wet geeft zowel aan de opdrachtgever als aan het bouwbedrijf expliciet het recht om het contract op grond van ernstige gronden onmiddellijk op te zeggen.
- Met de wetswijziging treedt de zogenaamde Abnahmefiktion (opleveringsfictie) al in werking wanneer de opdrachtgever binnen een door het bouwbedrijf gestelde redelijke termijn in het geheel niet op het opleveringsverzoek reageert of wanneer hij de oplevering zonder vermelding van gebreken weigert. Bij particuliere opdrachtgevers (consumenten) treedt deze opleveringsfictie overigens alleen in werking indien schriftelijk op de gevolgen hiervan is gewezen. De opdrachtgever kan de fictie van de oplevering voorkomen door binnen de gestelde termijn minstens één concreet gebrek te noemen. Hierbij is het in beginsel niet noodzakelijk of het gestelde gebrek inderdaad bestaat en of het hierbij om een wezenlijk gebrek gaat. Klaagt de opdrachtgever echter niet over een bestaand gebrek aan het voltooide werk, dan treedt de opleveringsfictie in beginsel zelfs in werking indien de gebreken van wezenlijke aard zijn.
De wetsherziening voert in het kader van het Werkvertragsrecht speciale regelingen in ten aanzien van volgende typen bouwcontracten: Bauvertrag, Verbraucherbauvertrag, Architektenvertrag en Ingenieurvertrag. In dit artikel wordt ingegaan op de belangrijkste wijzigingen voor de Bauverträge en de Verbraucherbauverträge.
Speciale regels voor Bauverträge
Volgens de nieuwe wetstekst is er sprake van een Bauvertrag (aannemingsovereenkomst) wanneer een contract wordt gesloten over het tot stand brengen, de restauratie, het verwijderen of de verbouwing van een bouwwerk, een buiteninstallatie of een deel daarvan. Het sluiten van een Bauvertrag brengt vanaf 2018 de volgende nieuwe rechten en verplichtingen met zich mee.
Nieuw prestatiewijzigingsrecht van de opdrachtgever
Allereerst heeft de opdrachtgever vanaf 2018 een instructierecht voor het geval dat de opdrachtgever een wijziging in het overeengekomen resultaat wenst. Mocht binnen 30 dagen na ontvangst van het wijzigingsverzoek geen akkoord zijn bereikt, dan kan de opdrachtgever een wijzigingsinstructie geven. Heeft de wijzigingsinstructie betrekking op de wijziging van het werkresultaat, dan hoeft het bouwbedrijf hieraan alleen te voldoen als de uitvoering ervan redelijk is.
Vergoeding van wijzigingsprestaties
Het bouwbedrijf kan voor de extra inspanningen die hiermee gemoeid zijn slechts een vergoeding vorderen indien de planning van het project niet aan hem is overgedragen. Ook de vergoeding van zogenaamde Sowieso-Kosten (kosten die al vanaf het begin noodzakelijk zijn geweest) kan na de wetswijziging waarschijnlijk niet meer door het bouwbedrijf worden gevraagd. De prestatiewijzigingen die door de instructie zijn ontstaan dienen in beginsel op basis van de werkelijk noodzakelijke kosten met een redelijke toeslag voor algemene bedrijfskosten, risico en winst te worden gefactureerd. Een bouwbedrijf kan echter contractueel afspreken dat het op basis van een bepaalde berekeningswijze factureert.
Vaststelling van de staat indien oplevering wordt geweigerd
Indien een oplevering door de opdrachtgever wordt geweigerd, dan kan dat voor het bouwbedrijf vervelende consequenties hebben. Tot nu toe zag een bouwbedrijf zich in een dergelijk geval vooral geconfronteerd met bewijsmoeilijkheden. Mocht het bouwbedrijf bijvoorbeeld een beschadiging die door de opdrachtgever is veroorzaakt niet kunnen bewijzen - wat vaak het geval was - dan moest het bouwbedrijf het gebrek tot aan de oplevering in beginsel zelf uit de wereld helpen. Om dit bewijsprobleem voor bouwbedrijven te beperken, voorziet de wet in een nieuwe regeling. Weigert de opdrachtgever namelijk onder opgave van gebreken de oplevering, dan dient hij naar nieuw recht op verzoek van het bouwbedrijf aan een gezamenlijke vaststelling van de staat van het werk mee te werken. Deze gezamenlijke vaststelling dient onder opgave van de datum van de vaststelling door beide partijen te worden ondertekend. Voor het geval dat de opdrachtgever aan een hiervoor gemaakte afspraak niet meewerkt, kan het bouwbedrijf deze vaststelling ook vaststellen zonder dat medewerking van de opdrachtgever nodig is. Dit geldt echter niet wanneer de afwezigheid van de opdrachtgever kan worden gerechtvaardigt en dit onverwijld aan het bouwbedrijf wordt meegedeeld. Indien is afgesproken dat het bouwbedrijf de staat van het werk eenzijdig mag vaststellen, dan dient het bouwbedrijf deze vaststelling onder vermelding van de datum te ondertekenen en een kopie naar de opdrachtgever te versturen.
Controleerbare eindfactuur is voorwaarde voor opeisbaarheid
Naar nieuw recht wordt de eindvordering opeisbaar indien de opdrachtgever de prestatie van het bouwbedrijf heeft aanvaard en het bouwbedrijf aan de opdrachtgever een controleerbare eindfactuur in rekening heeft gebracht. Hiervoor is vereist dat de eindfactuur een overzichtelijke weergave van alle verrichte prestaties bevat en voor de opdrachtgever begrijpelijk is. Dat laatste wordt overigens aangenomen indien de opdrachtgever niet binnen 30 dagen na ontvangst van de eindfactuur gegronde redenen tegen de controleerbaarheid naar voren heeft gebracht.
Speciale regels voor Verbraucherbauverträge
Een Verbraucherbauvertrag is een aannemingsovereenkomst tussen een bouwbedrijf en een consument. Om de bijzondere beschermingsbehoefte van consumenten (de Verbraucher) tegemoet te komen heeft de Duitse wetgever aanvullende speciale regelingen voor consumenten getroffen. Over het algemeen vloeien uit een contract met een consument voor het bouwbedrijf beduidend meer verplichtingen voort. De belangrijkste wijzigingen die vanaf 2018 in werking treden worden hieronder toegelicht.
Plicht om een precontractuele bouwbeschrijving te overleggen
Een van de belangrijkste wijzigingen is de plicht van het bouwbedrijf om reeds vóór het sluiten van het contract een uitgebreide bouwbeschrijving aan de consument te overhandigen. Hierin moeten in ieder geval de volgende gegevens worden opgenomen: de aard en de omvang van de aangeboden prestatie, bouwtechnische gegevens, gegevens over het energieverbruik, de brandveiligheid en de geluidsisolatie, een beschrijving van de afwerking en een opgave van het tijdstip van voltooiing dan wel de duur van de beoogde werkprestatie. Indien niets anders is overeengekomen, wordt de inhoud van de bouwbeschrijving tevens inhoud van het latere contract. Eventuele afwijkingen van de bouwbeschrijving kunnen dan ertoe leiden dat de bouwprestatie van het bouwbedrijf als gebrekkig wordt aangemerkt.
Herroepingsrecht van de consument
Een andere belangrijke wijziging is dat de consument zijn herroepingsrecht binnen 14 dagen na ontvangst van de mededeling over het herroepingsrecht (na sluiten van het contract) kan uitoefenen. Vergeet het bouwbedrijf een dergelijke mededeling te doen of komt deze niet overeen met de strikte standaardtekst uit de wet, dan kan de consument binnen 1 jaar en 14 dagen na sluiten van het contract nog gebruikmaken van zijn herroepingsrecht. Dit recht staat los van de vraag of het bouwbedrijf al met de werkzaamheden is begonnen of dat het project zelfs al is geëindigd. In dat geval hoeft de consument slechts waardecompensatie te betalen, wat normaal gesproken veel minder zal zijn dan de oorspronkelijk overeengekomen prijs.
Maken en overleggen van documenten
Bouwbedrijven dienen voortaan tijdig voor begin van de uitvoering alle planningsdocumenten te overleggen die de consument nodig heeft om aan de bevoegde overheidsinstanties in Duitsland te verstrekken. Deze plicht geldt niet indien de consument zelf voor de planning zorgt of hij hiervoor een architect heeft ingeschakeld.
Verhaal op leveranciers van gebrekkig materiaal
Tot slot wordt met de wetswijziging de aansprakelijkheid van leveranciers van bouwmateriaal uitgebreid. Als een bouwbedrijf gebrekkig bouwmateriaal heeft ingekocht, dan kan de leverancier voortaan ook voor de vervolgkosten (denk aan de kosten voor demontage en hernieuwde montage) aansprakelijk worden gesteld. Dit geldt in beginsel zelfs indien de leverancier het gebrek aan het materiaal niet heeft veroorzaakt en ook niet kende. Het risico dat een bouwbedrijf met de financiële gevolgen van gebrekkig materiaal blijft zitten, wordt hierdoor aanzienlijk beperkt.
Wees goed voorbereid op het nieuwe Duitse bouwrecht!
Nederlandse bouwbedrijven die in Duitsland actief zijn doen er goed aan om zich van de nieuwe wijzigingen in het Duitse bouwrecht bewust te zijn. Het is verstandig om na te gaan of de bestaande werkwijze aan de nieuwe Duitse regels voldoet en om deze eventueel aan te passen. Mocht u vragen hebben over het nieuwe Duitse bouwrecht, neemt u dan gerust contact op met onze German Desk.
