Dit heeft de Duitse federale rechtbank in zijn beslissingen van 19.9.2018 (dossiernummer: VIII ZR 231/17 en VIII ZR 261/17) vastgesteld. In de gevallen die aan de rechtbank zijn voorgelegd, had de verhuurder van woonruimte de huurders buitengewoon zonder opzegtermijn, en subsidiair volgens de regels met de wettelijke opzegtermijn de huur opgezegd, omdat de huurders twee opeenvolgende maanden achterstand hadden met het betalen van de huur. Nadat de opzegging had plaatsgevonden betaalden de huurder het verschuldigde huurbedrag. In dat geval schrijft de wet voor dat de buitengewone opzegging van het huurcontract alsnog ongeldig wordt (§ 569 Duits burgerlijk wetboek).
De arrondissementsrechtbank Berlijn stelde vast dat het huurcontract ongeldig was beëindigd. Door de latere betaling van het huurbedrag was de buitengewone opzegging ongeldig. De subsidiair - voor het geval van ongeldigheid van de buitengewone opzegging - met de wettelijke opzegtermijn gedane opzegging vormde geen geldige rechtsgrond, omdat het huurcontract eerst door de buitengewone opzegging was beëindigd. Tussen de buitengewone opzegging en de latere betaling van het huurbedrag bestond geen huurcontract meer dat met de wettelijke opzegtermijn opgezegd had kunnen worden.
Het Duitse federale gerechtshof keurt deze interpretatie af als onnatuurlijke splitsing van samenhangende feiten die in het leven voor kunnen komen. De verhuurder brengt door de buitengewone en subsidiaire opzegging met de wettelijke opzegtermijn voldoende herkenbaar tot uitdrukking dat de opzegging met de wettelijke opzegtermijn zowel gedaan is voor het geval de buitengewone opzegging vanaf het begin ongeldig zou zijn, alsook voor het geval dat de buitengewone opzegging naderhand op grond van wettelijke voorschriften ongeldig zou worden.
Een redelijke en reële beschouwing gebiedt daarom een subsidiaire opzegging met de wettelijke opzegtermijn in beide gevallen goed te keuren. Daarom is het aan te bevelen in geval van een buitengewone opzegging subsidiair met de wettelijke opzegtermijn op te zeggen.
