Na de verbouwing van een kantoorgebouw worden 52 appartementen met een woonbestemming vanaf november 2020 verhuurd. Er worden 24 appartementen volledig ingericht verhuurd en deze 24 appartementen worden bij de verhuur aan de eerste lichting huurders verhuurd op basis van huurcontracten (naar zijn aard van korte duur) met een looptijd van 3 of 5 maanden aan personen die behoefte hadden aan tijdelijke huisvesting. De dienstverlening van de eigenaar bestond uit de meubilering, de levering van internet, gas, elektriciteit en water en het zorgdragen voor het onderhoud (inclusief kleine herstellingen). Na de eerste verhuur werden de 24 appartementen verhuurd op basis van tijdelijke contracten met een looptijd van 24 maanden. De eigenaar was van mening dat hij bij de eerste verhuur sprake was van btw-belaste short-stay verhuur. Vandaar dat de eigenaar over de huur van deze 24 gemeubileerde appartementen 9% btw rekende.
Belastingdienst: short-stay verhuur geen hotelverhuur, dus geen btw
De eigenaar verzocht in het derde en vierde kwartaal 2020 om een teruggaaf van de btw over de 24 ingerichte appartementen. De Belastingdienst weigerde de ingediende verzoeken om teruggaaf omdat de short-stay verhuur valt onder de hoofdregel die stelt dat de verhuur van onroerende zaken is vrijgesteld van btw. Een uitzondering op deze hoofdregel is alleen maar mogelijk als de verhuurder een hotel-, pension- of vakantiebestedingsbedrijf is en sprake is van verblijf voor een korte periode.
De eigenaar stapte naar de rechter omdat hij van mening was dat met de eerste verhuur van de 24 ingerichte appartementen (potentieel) in concurrentie werd getreden met hotel-, pension- of vakantiebestedingsbedrijf.
Gerechtshof: short-stay verhuur concurreert met hotelbranche
De eigenaar werd door de rechtbank Gelderland in het gelijk gesteld. De Belastingdienst ging in hoger beroep tegen deze uitspraak en de eigenaar is in de uitspraak van 1 juli jl. Ook door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in het gelijk gesteld.
Het gerechtshof heeft bevestigd dat de eigenaar met de eerste verhuur in concurrentie trad met hotelbedrijven en dat bij een verblijf van 3 of 5 maanden sprake is van verblijf van een korte periode.
Het gerechtshof heeft bij haar oordeel onder meer rekening gehouden met de volgende aspecten.
- De aanwezige dienstverlening in combinatie met het korte verblijf was voldoende om te leiden tot het in concurrentie treden met het hotel- en vakantiebestedingsbedrijf.
- Omdat vooraf duidelijk was dat de bewoning tijdelijk was, was niet van belang:
1. dat de huurders veelal op zoek waren naar permanente huisvesting;
2. dat een deel van de huurders zich inschreven in de BRP; en
3. met welke intentie de huurders in het gehuurde appartement verbleven.
- Ook was niet van belang of het centrum van het maatschappelijke leven van de huurder was verplaatst naar het gehuurde appartement.
- De woonbestemming maakte ook niet dat bij deze tijdelijke verhuur niet in concurrentie wordt getreden met het hotelbedrijf.
- En dat na de eerste verhuur contracten werden aangeboden met een langere looptijd dan 6 maanden was ook niet van belang.
De slotsom in deze heldere en duidelijke uitspraak is dat sprake is van short-stay verhuur, zodat de verhuur is belast met 9% btw.
Hoe nu verder na uitspraak gerechtshof over short-stay verhuur?
De Belastingdienst heeft het gerechtshof in maart 2025 gewezen op het belang van deze zaak voor de vastgoedsector in verband met de vele bezwaar- en beroepsprocedures. Volgens de Belastingdienst zou het daarom voor alle betrokken partijen zeer wenselijk zijn als deze zaak zo snel mogelijk zou worden beoordeeld door het gerechtshof.
Het gerechtshof is met deze snelle, heldere en duidelijke uitspraak in ieder geval tegemoet gekomen aan het verzoek van de Belastingdienst. Het is nu aan de staatssecretaris van Financiën om in cassatie te gaan bij de Hoge Raad of om zich neer te leggen bij het heldere en duidelijke oordeel van het gerechtshof.
In deze procedure komen rechtsvragen (kwalificatievragen) aan de orde die zien op de toepassing van de eerdere rechtspraak van het Hof van Justitie EU en de Hoge Raad op de feitelijke situatie. Niet uitgesloten kan worden dat de Belastingdienst het niet eens is met deze toepassing door het gerechtshof en daarover in cassatie gaat bij de Hoge Raad. Onze ervaring is dat dit niet de typische cassatieberoepen zijn waardoor wij een de kans op een succesvol cassatieberoep klein achten. Wij verwachten daarom dat de Belastingdienst met deze uitspraak is voorzien in zijn behoefte aan een principiële uitspraak waarmee zij diverse lopende dossiers kan afwikkelen.
In het kader van de beslissing om al dan niet in cassatie te gaan zal de Staatssecretaris naar verwachting ook meewegen dat vanaf 1 januari 2026 de periodieke herzieningsregeling voor kostbare diensten wordt ingevoerd en het verlaagde btw-tarief wordt afgeschaft voor de hotelsector. Met deze maatregelen heeft de wetgever in ieder geval stappen gezet om de short-stay verhuur onaantrekkelijk te maken.
Wil je advies met betrekking tot de uitspraak over short-stay verhuur, neem dan contact met ons op.
Gerelateerd
Vastgoedstructurering
