Zoeken
  1. De Grondexploitatiewet: de gevolgen voor de praktijk

De Grondexploitatiewet: de gevolgen voor de praktijk

Op 1 juli 2008 is de Grondexploitatiewet als onderdeel van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening in werking getreden. De Grondexploitatiewet geeft gemeenten meer mogelijkheden voor kostenverhaal, verevening en sturing bij particuliere grondexploitatie. Hoewel de wetgever geen grote veranderingen heeft beoogd, zijn de consequenties voor locatieontwikkeling ingrijpend.De Grondexploitatiewet biedt gemeenten een ruimer instrumentarium voor kostenverhaal, verevening en het stellen van locatie-eisen b...
Artikel | 27 juni 2008 | Hanna Zeilmaker
Op 1 juli 2008 is de Grondexploitatiewet als onderdeel van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening in werking getreden. De Grondexploitatiewet geeft gemeenten meer mogelijkheden voor kostenverhaal, verevening en sturing bij particuliere grondexploitatie. Hoewel de wetgever geen grote veranderingen heeft beoogd, zijn de consequenties voor locatieontwikkeling ingrijpend.

De Grondexploitatiewet biedt gemeenten een ruimer instrumentarium voor kostenverhaal, verevening en het stellen van locatie-eisen bij particuliere grondexploitatie dan voorheen. Vóór 1 juli 2008 konden gemeenten de kosten van gebiedsontwikkeling slechts op drie manieren verhalen: via gronduitgifte, een overeenkomst op grond van de gemeentelijke exploitatieverordening of heffing van baatbelasting. De Grondexploitatiewet biedt gemeenten een wettelijke basis voor het sluiten van een exploitatieovereenkomst. Dit zogenaamde ‘privaatrechtelijke spoor’ vormt het uitgangspunt. Indien een gemeente er niet in slaagt met alle eigenaren in het gebied een exploitatieovereenkomst te sluiten, dient zij de kosten te verhalen via een nieuwe planfiguur: ‘het exploitatieplan’. Dit zogeheten exploitatieplan vormt het ‘publiekrechtelijke spoor’. Dit is een van de belangrijkste vernieuwingen in de Grondexploitatiewet. De gemeente heeft dus een plicht tot kostenverhaal.

De verwachting is dat de Grondexploitatiewet tot hogere kosten voor eigenaren en projectontwikkelaars zal leiden. Reden daarvoor is onder meer dat het kostenverhaal door gemeenten niet langer beperkt is tot de kosten van openbare voorzieningen in het te ontwikkelen gebied zelf. Daarnaast maakt de Grondexploitatiewet het mogelijk om ook kosten voor bovenwijkse voorzieningen en planschade te verhalen. De Grondexploitatiewet geeft gemeenten een instrument om exploitanten aan te pakken die zelf willen realiseren, maar weigeren aan ontwikkelingen mee te werken en op geen enkele manier bereid zijn bij te dragen in de kosten. Deze zogenoemde ‘free riders’ hebben niet langer vrij spel, nu álle grondeigenaren tot een kostenbijdrage kunnen worden gedwongen en gemeenten niet langer de mogelijkheid hebben af te zien van het kostenverhaal. Het kostenverhaal via het publiekrechtelijke spoor vindt plaats in het kader van de verlening van bouwvergunningen. Door middel van de uitgifteprijs worden de kosten toegerekend aan de percelen. Ontwikkelaars van vrije sector woningen betalen dus meer dan ontwikkelaars van sociale woningbouw.

De Grondexploitatiewet biedt gemeenten meer mogelijkheden voor een goede sturing. Zo kunnen in het exploitatieplan locatie-eisen worden gesteld met betrekking tot de inrichting van de openbare ruimte, de nutsvoorzieningen en het bouwrijp maken. Ook kunnen daarin regels worden opgenomen over de fasering van de uitvoering. Sturing is verder mogelijk door het stellen van eisen aan de woningbouwcategorieën.

Een van de voordelen van de Grondexploitatiewet is dat het hele traject een stuk sneller kan verlopen. Indien de verstandhouding tussen de gemeente en de eigenaren of projectontwikkelaars goed is, kan het vaststellen van een exploitatieplan achterwege blijven. Bovendien kunnen eigenaren of projectontwikkelaars strategisch gebruik maken van hun positie, bijvoorbeeld als (een van) de laatste partij(en) waarmee nog geen exploitatieovereenkomst is gesloten, wetende dat de gemeente zal willen vermijden om voor slechts een enkele eigenaar een exploitatieplan te moeten opstellen.

Daarnaast is het kostenverhaal veel transparanter geworden. Doordat gemeenten een exploitatieplan goed dienen te onderbouwen, worden veel meer gegevens openbaar dan voorheen. Ook dient een exploitatieplan sluitend te zijn, waarbij tekorten niet op een particuliere eigenaar kunnen worden afgewenteld.

De nieuwe wetgeving biedt eigenaren en projectontwikkelaars ook meer rechtszekerheid. Gemeenten zijn voor het kostenverhaal namelijk gebonden aan de kostensoortenlijst – die is opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) – en aan drie criteria: profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. Ook biedt de Grondexploitatiewet meer rechtsbescherming, want tegen een exploitatieplan kunnen zienswijzen worden ingediend en daarna kan in beroep worden gegaan.

Conclusie
De Grondexploitatiewet zal er toe leiden dat er meer kostenverhaal plaatsvindt. Onderhandelen blijft in beginsel voordeliger en het sluiten van een exploitatieovereenkomst heeft dan ook de voorkeur. Het exploitatieplan zal daarom vooral worden toegepast op de zogenoemde ‘free riders’. In het exploitatieplan kunnen onder andere locatie-eisen worden gesteld. Voor ontwikkelaars komt er dankzij de Grondexploitatiewet meer duidelijkheid over de kostensoorten en de hoogte van de gemeentelijke kosten. Ook biedt de Grondexploitatiewet meer rechtsbescherming.