De voorzieningenrechter van de Rechtbank Noord-Holland heeft op 4 augustus 2022 een uitspraak gedaan die ingaat op het Didam-arrest in relatie tot de verlenging van huurovereenkomsten.
Voor een toelichting op het Didam-arrest verwijzen wij u graag naar de blog van onze collega’s Jasper Molendijk en Tony van Wijk. Mocht u meer willen weten over de toepassing van het Didam-arrest door lagere rechters, lees dan vooral deze blogs:
- Utrechtse voorzieningenrechter: in strijd met Didam-arrest gesloten overeenkomst mag niet worden uitgevoerd!?
- Gemeente Zevenaar bij toepassing Didam-arrest te ijverig? Gelderse rechtbank (ver)oordeelt
- Didam-arrest: gevolgen voor het bestemmingsplan (II)
- Een onderhandse grondruil in Brabant: het Didam-arrest, grondruil en uniciteit
De casus
De gemeente Beverwijk verhuurt delen van een strand aan ondernemingen ten behoeve van de exploitatie van strandpaviljoens en het plaatsen van strandhuisjes. De gemeente verlengt in 2021 de bestaande huurovereenkomst via een addendum. Nog voorafgaand aan het sluiten van het addendum maakt Aceha Beheer B.V. (“Aceha”) met een beroep op de Aanbestedingswet en de Wet Markt en Overheid haar interesse voor de exploitatie van een deel van het stand aan de gemeente kenbaar. De gemeente besluit desondanks niet met Aceha maar met de zittende huurders te contracteren.
De vraag die centraal staat is of de gemeente in het licht van het Didam-arrest de overeenkomsten mocht verlengen zonder een openbare selectieprocedure te organiseren.
De voorzieningenrechter: zittende huurders de enige serieuze gegadigden
De uitspraak van de voorzieningenrechter van de Rechtbank Noord-Holland gaat anders dan het Didam-arrest niet over voorgenomen verkoop, maar over verlenging van huurovereenkomsten. De voorzieningenrechter beantwoordt de vraag of het Didam-arrest van toepassing is op onderhavige casus niet in zijn uitspraak. Volgens de voorzieningenrechter is het evenwel bij voorbaat niet aannemelijk dat de vorderingen van Aceha in een bodemprocedure zouden worden toegewezen. Hij licht dit als volgt toe.
Aannemelijk is dat de gemeente mocht oordelen dat de zittende huurders de enige serieuze gegadigden waren. Alleen al de investeringen die de zittende huurders hebben gedaan in het strand vormen naar oordeel van de rechter een objectief, toetsbaar en redelijk criterium op grond waarvan de gemeente de zittende huurders een voorrangspositie had kunnen geven.
Het voorgaande geldt volgens de rechter des te meer indien ook nog eens zou moeten worden geoordeeld dat de zittende huurders huurbescherming toekwam op grond van artikel 7:290 e.v. BW. Het toepasselijke huurregime kon in deze procedure door het ontbreken van een debat echter niet worden vastgesteld. Naar voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is aannemelijk dat aan de huurders in elk geval een vergelijkbare huurbescherming toekwam. In die situatie zouden de huurders ook daarom slechts als enige gegadigden zijn te kwalificeren.
Verder overweegt de voorzieningenrechter dat het strandbeleid eisen aan de huurders van strandkavels stelt, ten aanzien waarvan tussen de gemeente en (de leden van) een vereniging van strandexploitanten een convenant is gesloten. Ook dit zijn volgens de voorzieningenrechter objectieve, toetsbare en redelijke criteria zijn op basis waarvan de zittende huurders als de enige serieuze gegadigden kunnen worden geoordeeld.
Dat de gemeente in afwijking van het Didam-arrest geen publicatie heeft geplaatst waarin de verlenging van de huurovereenkomsten is aangekondigd, neemt de voorzieningenrechter de gemeente niet kwalijk. Omdat de overeenkomsten zijn verlengd voordat het Didam-arrest is gewezen, kan dit de gemeente niet worden verweten. Het schenden van de publicatieplicht is daarom niet onrechtmatig.
Commentaar
Deze uitspraak geeft een voorbeeld van de toepassing van het Didam-arrest in de (huur)praktijk. De voorzieningenrechter laat wat ons betreft terecht behoorlijke ruimte bestaan voor gemeenten (en andere overheidslichamen) om bestaande huurovereenkomsten te verlengen, ook als de oorspronkelijke huurovereenkomst in die verlenging niet voorziet.
Dat door zittende huurders gedane investeringen ervoor kunnen zorgen dat zij de enige serieuze gegadigden zijn, biedt in de praktijk voor veel situaties de mogelijkheid om huurovereenkomsten te verlengen. Goed om te weten is bovendien dat een zittende huurder die huurbescherming toekomt, die bescherming daadwerkelijk kan worden geboden door in de selectiecriteria (en de publicatie) op te nemen dat uitsluitend partijen die huurbescherming genieten voor de (verlenging van de) huurovereenkomst in aanmerking komen. Dat is naar het oordeel van deze voorzieningenrechter een objectief, redelijk en toetsbaar criterium.
Voor wat betreft het tussen de gemeente en een vereniging van strandexploitanten gesloten convenant is het voor ons onduidelijk waarom dit convenant met zich meebrengt dat de huurders de enige serieuze gegadigden zijn. Het lijkt ons in ieder geval in strijd met het gelijkheidsbeginsel als de gemeente de selectiecriteria zou toespitsen op de bij het convenant betrokken partners. Als dat wordt toegestaan, kan de kring van serieuze gegadigden wel heel eenvoudig worden beperkt tot de zittende huurder(s).
Wat ons betreft laat de voorzieningenrechter in elk geval een kans liggen om duidelijk te maken dat het Didam-arrest voor verhuursituaties onverkort van belang is, ook als zou het antwoord op die vraag in dit geval niet tot een andere beslissing leiden. De praktijk wacht namelijk op richtinggevende jurisprudentie waarin de vraag wordt beantwoord of en (niet onbelangrijk) waarom het Didam-arrest ook toepassing vindt buiten de Didam-situatie dat een overheidslichaam een onroerende zaak verkoopt.
Als u vragen heeft over deze uitspraak of de toepassing van het Didam-arrest, kunt u terecht bij Lotte Blum, Mathijs Jonkers of een van de andere vastgoedspecialisten.
