Deelgenoot had bij toedeling van woning geen financieringsvoorbehoud bedongen

Samenwoners die een gezamenlijke woning hebben kunnen in verband met het einde van hun relatie de woning verkopen aan een derde. Een andere mogelijkheid is om de woning toe te delen aan een van beiden. Hierbij is het van belang dat de vertrekkende samenwoner wordt ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid jegens de bank, de samenwoner aan wie de woning wordt toegedeeld zal jegens de bank als schuldenaar geheel aansprakelijk worden. Vaak wordt gezegd dat de ‘hypotheek op 1 naam komt te staan’.

Casus

Samenwoners hebben hun relatie verbroken en gaan de gezamenlijke woning verdelen. In een vaststellingsovereenkomst is vastgelegd dat Y het aandeel van X in de woning overneemt, daarnaast wordt in een allonge vastgesteld dat de woning en de hypotheek uiterlijk op 31 december 2013 op naam van Y worden gesteld. Vervolgens heeft Y eind 2013 gepoogd om de woning uitsluitend op zijn naam te laten zetten onder ontslag van X uit diens hypothecaire verplichtingen, maar de bank wilde hier geen medewerking aan verlenen.

X vordert voor de rechtbank nakoming van de vaststellingsovereenkomst en de allonge, ondermeer inhoudende overname van de woning door Y  tegen overneming van het aandeel van X in de hypotheekschuld.

Beoordeling

Voor de uitleg van de vaststellingsovereenkomst hanteert de rechtbank de Haviltex-maatstaf. Beslissend is de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en hetgeen zij daarover redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Hierbij is mede relevant de totstandkomingsfase en de achtergronden van de afspraken.

De rechtbank stelt dat X er terecht op wijst dat de vaststellingsovereenkomst geen financieringsvoorbehoud bevat voor de toedeling van de woning. X heeft de toedeling van de woning en de tenaamstelling van de hypotheek voor 31 december 2013 volgens de rechtbank mogen opvatten als een resultaatsverplichting van Y. Indien er over deze uitleg nog twijfel zou bestaan, wordt deze naar het oordeel van de rechtbank weggenomen door de bepaling in de allonge, waarin nogmaals expliciet wordt bepaald dat Y ervoor zou zorgen dat de woning en de hypotheek op zijn naam zou komen te staan voor 31 december 2013. Hier is wederom geen financieringsvoorbehoud bedongen, terwijl dit wel op de weg van Y had gelegen, omdat dit niet ongebruikelijk is.

Y heeft dit naar het oordeel van de rechtbank ook zo begrepen, nu hij getracht heeft dit eind 2013 te regelen. Dat de bank hieraan niet mee wilde werken, dient gelet op de tekst en strekking van de vaststellingsovereenkomst en de allonge, in de onderlinge verhouding met X, voor risico en rekening van Y te komen. Ten overvloede overweegt de rechtbank nog dat indien er uitgegaan wordt van slechts een inspanningsverplichting aan de zijde van Y, hij hier onvoldoende inhoudelijk en onvoldoende tijdig aan heeft voldaan nu hij pas eind 2013 actie heeft ondernomen.

Conclusie

Indien er in een vaststellingsovereenkomst die ziet op de verdeling van een woning en de overname van het hypothecaire schulddeel geen financieringsvoorbehoud wordt bedongen, komt eventuele financieringsonmacht voor rekening en risico van de overnemer. De belangrijkste motivering hiervoor is dat het wel op de weg ligt van de overnemer om een financieringsvoorbehoud op te nemen, nu dit niet ongebruikelijk is. Zonder financieringsvoorbehoud is de overnemer gebonden aan de vaststellingsovereenkomst en is hij gehouden tot schadevergoeding op grond van wanprestatie, indien hij zijn verplichtingen niet tijdig nakomt.