Lieke B.V. koopt op 2 april 2020 21 woningen van de gemeente Rotterdam. De woningen zijn aangetast en verkeren in zeer slechte staat. Een paar van de woningen zijn gekraakt, in andere woningen is brand geweest en de fundering is er slecht aan toe. Lieke B.V. koopt de woningen voor een symbolisch bedrag van € 1,- en in ruil daarvoor knapt zij de woningen op. In de koopovereenkomst zijn sanerings-, ontruimings-, en opknapverplichtingen opgenomen.
Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst liet de gemeente Rotterdam de woningen taxeren. In het taxatierapport van 17 januari 2020 werden de woningen getaxeerd op een marktwaarde van € 265.000,- k.k. in geval van sloop en nieuwbouw met behoud van de bestaande voorgevel (scenario 1) en € 490.000,- k.k. in geval van volledige sloop en nieuwbouw (scenario 2).
Op 6 maart 2020 vond een hertaxatie plaats. De waarde werd toen voor scenario 1 op € 16.000,- k.k. vastgesteld en voor scenario 2 op € 240.000,- k.k. Redengevend voor de aanzienlijke waardevermindering is een correctie op de marktwaarde met saneringskosten van asbest en bodemverontreiniging. Op 23 maart 2020 vond nogmaals een taxatie plaats en daar werd ook nog rekening gehouden met de kosten om de woningen vrij van huur en/of gebruik en ontruimd te kunnen opleveren. Uiteindelijk kwam de taxateur uit op een symbolisch bedrag van € 1,-.
Eiser kreeg lucht van de gesloten overeenkomsten en sommeerde Lieke B.V. en de gemeente om de koopovereenkomst te beëindigen. Daaraan is geen gehoor gegeven. Eiser heeft daarom een procedure aangespannen. Doel van die procedure is een verklaring voor recht waarin is vastgelegd dat de gemeente onrechtmatig handelt, het gelijkheidsbeginsel schendt en staatssteun heeft verleend.
Ontvankelijkheid eiser
Eiser doet een beroep op artikel 108 lid 3 VWEU. Daarin is een verplichting vastgelegd voor de overheid om voorgenomen steunmaatregelen ter goedkeuring aan te melden bij de Europese Commissie. Indien de steun zonder goedkeuring wordt verleend dan is deze per definitie onrechtmatig.
De rechter oordeelt dat eiser geen beroep kan doen op 108 lid 3 VWEU. Dat beroep kan alleen gedaan worden door een ingezetene wiens situatie door vermeende staatssteun concreet bedreigt wordt. Eiser heeft onvoldoende aangetoond dat hij een belanghebbende is in de zin van 108 lid 3 VWEU. Daarom komt hem geen beroep op deze bepaling toe. Het enkele gegeven dat eiser in onroerend goed handelt is onvoldoende om hem als belanghebbende aan te merken. De renovatie van de panden was een zeer complexe aangelegenheid. Om aan te tonen dat hij belanghebbende is moest hij in ieder geval aantonen dat hij een vergelijkbaar project de afgelopen jaren heeft uitgevoerd en dat heeft eiser nagelaten.
Geen sprake van staatssteun
De rechter oordeelt ook dat eiser onvoldoende onderbouwde dat sprake is van staatssteun in de zin van artikel 107 lid 1 VWEU. De gemeente heeft voor de verkoop twee onafhankelijke deskundigen een taxatierapport laten opstellen. De gemeente heeft daarom in lijn met de vigerende regelgeving gehandeld. Van staatssteun is geen sprake.
Geen schending van het gelijkheidsbeginsel
Tot slot rest de vraag of het gelijkheidsbeginsel is geschonden. Daarvoor doet eiser een beroep op het inmiddels bekende Didam-arrest. Eiser meent dat de gemeente de Didam-regels schendt omdat zij andere gegadigden niet de mogelijkheid heeft geboden om mee te dingen naar de koop van de woningen. Eiser had zelf ook graag een bod uitgebracht.
De rechter oordeelt echter dat hier sprake was van de uitzondering zoals geformuleerd in het Didam-arrest. De gemeente mocht er bij de verkoop van de grond redelijkerwijs vanuit gaan dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking kwam voor de aankoop. Andere serieuze gegadigden waren door de feitelijke situatie uitgesloten: de kraak- en brandschade, bodemverontreiniging, verzakking en funderingsproblematiek vergde een bepaalde specialiteit. Tevens was Lieke B.V. eigenaar van een aangrenzend hoekpand dat een bouwkundige eenheid vormt met de aangekochte panden. Dat maakte dat Lieke B.V. een unieke positie heeft.
Om bovengenoemde redenen hoefde de gemeente er niet vanuit te gaan dat er meerdere serieuze gegadigden waren, eiser heeft ook niet aan kunnen tonen dat hij wel een serieuze gegadigde was. Hij heeft niet aangetoond dat hij beschikte over de kennis, ervaring en toegang tot financiële middelen om door de gemeente als serieuze gegadigde voor het project te worden aangemerkt.
Conclusie
De Didam-uitspraak blijft voor lastige situaties in de praktijk zorgen. In dit geval kwam de gemeente Rotterdam goed weg, voornamelijk door de unieke positie van de partij aan wie zij het pand verkocht. Ook lijkt in de praktijk een behoorlijke bewijslast op de eisende partij te rusten. Deze moet aantonen dat hij de plannen zoals die voorliggen had kunnen uitvoeren. Enkel de blote stelling dat er interesse was in de panden is onvoldoende gebleken om tot een veroordeling te komen. Heeft u Didam of andere aanbestedingsrechtelijk gerelateerde vragen, dan kunt u altijd contact opnemen met Liz Bras.
