De uitspraak van rechtbank Oost-Brabant is hier te raadplegen.
Mocht het Didam-arrest u zijn ontgaan of wilt u een geheugensteun, verwijs ik u graag naar de blog van mijn collega’s Jasper Molendijk en Tony van Wijk. Mocht u meer willen weten over de toepassing van het Didam-arrest door lagere rechters, lees dan vooral deze blogs:
• Utrechtse voorzieningenrechter: in strijd met Didam-arrest gesloten overeenkomst mag niet worden uitgevoerd!?
• Gemeente Zevenaar bij toepassing Didam-arrest te ijverig? Gelderse rechtbank (ver)oordeelt
• Didam-arrest: gevolgen voor het bestemmingsplan (II)
De casus
De provincie Noord-Brabant c.s. wil al vanaf 2017 een aantal percelen in eigendom verkrijgen dat in en rondom het natuurgebied ‘Keersopperbeemden’ ligt. Dit natuurgebied maakt onderdeel uit van een netwerk aan natuurgebieden (Natuurnetwerk Brabant) waartussen verbindingen moeten worden gerealiseerd, zodat dieren zich gemakkelijker kunnen verplaatsen. De provincie heeft bepaald op welke percelen deze verbindingen precies moeten komen te liggen. Enkele percelen heeft de provincie zelf al in eigendom. Voor de rest van de percelen is zij op zoek naar een particuliere grondeigenaar die bereid is om grond (al dan niet via grondruil) over te dragen. De provincie informeert welke grondeigenaren daartoe bereid zouden zijn. Twee grondeigenaren – in de uitspraak aangeduid met ‘Maatschap’ respectievelijk ‘derden-belanghebbenden’ (aangeduid met enkelvoud) – melden zich.
Vervolgens onderhandelt de provincie c.s. met beide partijen. Het onderhandelingstraject met de Maatschap wordt uiteindelijk afgebroken, omdat de Maatschap niet akkoord gaat met het finale eindaanbod van de provincie c.s. De provincie c.s. onderhandelt daaropvolgend verder met de derden-belanghebbenden, hetgeen wél leidt tot een overeenstemming. De provincie c.s. maakt haar voornemen tot grondruil met de derden-belanghebbenden bekend in het Provinciaal blad van Noord-Brabant, waarna de Maatschap een kort geding start om de grondruil tegen te houden. De voorgenomen grondruil is volgens de Maatschap in strijd met het Didam-arrest. De voorzieningenrechter oordeelt anders.
Didam-arrest ook van toepassing op grondruil
De eerste vraag die in deze uitspraak speelt is of het Didam-arrest – waar sprake was van grondverkoop – ook van toepassing is op grondruil. De voorzieningenrechter oordeelt bevestigend. De voorzieningenrechter overweegt in dit kader dat koop en ruil nauw aan elkaar verwant zijn en dat de provincie ook onvoldoende heeft onderbouwd waarom grondruil niet binnen de reikwijdte van het Didam-arrest zou vallen.
Uniciteit
De provincie stelt dat de derden-belanghebbenden de enige serieuze gegadigde is (uniciteit), waardoor een onderhandse grondruil met deze partij is toegestaan.
De voorzieningenrechter oordeelt dat inderdaad sprake is van uniciteit. De provincie c.s. hebben de percelen van de derden-belanghebbenden nodig. Alleen deze partij kan de eigendom over de percelen overdragen. Derden-belanghebbenden zal haar onderneming verplaatsen naar de percelen die zij in de ruil verkrijgen én bijbetalen bij een eventueel waardeverschil tussen de te ruilen percelen. Volgens de voorzieningenrechter is daarmee sprake van redelijke, objectieve en toetsbare selectiecriteria.
Ook de Maatschap heeft percelen in Keersopperbeemden. De voorzieningenrechter komt tot de conclusie dat de Maatschap geen ‘serieuze’ gegadigde is – bij twee serieuze gegadigden kan immers geen sprake zijn van uniciteit. Er is hier wat mij betreft inderdaad uniciteit. De specifieke percelen van de derden-belanghebbenden zijn als selectiecriterium gehanteerd (zie in dit kader de volgende zin uit de geciteerde uniciteitspublicatie (r.o. 2.21): "Aangezien op perceelsniveau vastligt waar het NNB, de Natte Natuurparel en het Natura 2000 gebied gerealiseerd dienen te worden, is de provincie afhankelijk van de percelen in eigendom van de betreffende particulier. Daarom kan de onderhavige ruiling onderhands plaatsvinden."). De Maatschap komt met haar percelen dan dus niet in aanmerking. Terzijde, dat de provincie in een eerder stadium geïnteresseerd was in de kavels van de Maatschap staat niet in de weg aan uniciteit, maar kan er wel toe leiden dat de selectiecriteria niet 'redelijk' zijn.
De voorzieningenrechter komt via een andere, ingewikkeldere route uit bij uniciteit. De voorzieningenrechter lijkt de Maatschap in eerste instantie te beschouwen als een ‘serieuze gegadigde’, maar deze kwalificatie weer te ontnemen vanwege het mislukte onderhandelingstraject (zie de formulering in r.o. 4.15: “(...) [derden-belanghebbenden] de enig (overgebleven) serieuze kandidaat/gegadigde is”). Hiermee compliceert de voorzieningenrechter de kwalificatie van ‘serieuze gegadigde’. Het is immers lastig om te duiden welke rol een (mislukt) voortraject moet spelen in voormelde kwalificatie.
Als u vragen heeft over deze uitspraak of de toepassing van het Didam-arrest, kunt u terecht bij Merel van Helvoirt of een van de andere vastgoedspecialisten.
